招商积余董事长许永军 乐居财经 王向南 发自深圳
武汉方舱医院物管方招商积余（001914.SZ）披露了重组后首份年报。
财报显示，截至2019年，公司在管项目1198个，管理面积1.53亿平米，同比增长25%，规模进一步扩大。公司实现营业收入60.78亿元，尽管同比下降8.68%。但单从营收来看，招商积余仅次于碧桂园服务、绿城服务和保利物业，是国内第四大物业上市公司。
尽管如此，招商积余的多项核心财务数据却出现了下降，其中，毛利率更是创下了近五年的历史新低。
作为一家新生的行业巨头，毛利率偏低仍是摆在招商积余面前，一道待解的难题。
净利下降近7成
年报显示，公司归属于上市公司股东的净利润2.86亿元，同比下降66.59%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.90亿元，同比增长292.85%；基本每股收益0.4090元，同比下降68.16%。
对于净利润同比下降的原因，招商积余表示，主要是2018年公司转让三家房地产项目公司取得较高的投资收益所致。若剔除上述子公司转让投资收益影响，2019 年利润总额同比增加 43,832 万元，较上年同期增长 2502.72%。
2016年中航善达（2019年12月更名为招商积余）将战略调整为“聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理”，此后公司陆续出售部分项目及项目公司股权以实现剥离地产开发业务。
其中，2018年中航善达转让中航城置业(上海)有限公司、贵阳中航房地产开发有限公司、惠东县康宏发展有限公司股权，实现投资收益总计12.40亿元，该年公司归母净利润大增468.8%。
对此，华泰证券研报则在“风险提示”一栏特别提醒招商积余的“剩余房地产项目处置风险”。
华泰证券认为，公司剩余房地产项目盈利能力一般，龙岩、衡阳、天津项目均 已计提存货跌价准备。若市场环境进一步恶化，公司可能继续计提存货跌价准备。此外，公司若继续出让房地产开发项目公司股权，也可能造成业绩波动。
物管毛利率仅9.83%
财报显示，截至2019年，2019年新签年度合同额22.08亿元，同比大幅增长 38%。其中，住宅、非住宅新签年度合同额分别为4.13、17.95亿元，同比增 长 43%、37%；第三方项目新签年度合同额为15.36亿元，同比增长24%，占比达到70%。
新签项目涵盖企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医 院、公共交通等多元机构业态，更在城市服务项目取得突破。
一般来说，机构类物业的定价受政策限制较小，更加市场化，盈利水平更高。
然而，财报亦显示，公司物业管理业务营收51.50亿元，同比增长32.80%，占总营收的84.72%，然而该业务的毛利率仅9.83%，其中，基础物管、专业化服务毛利率分别为8.47%、21.22%，显著低于行业水平。
据雪球数据，其综合毛利率为18.26%，同比下降7.04%，创下了近五年的历史新低。
与同行相比，招商积余的综合毛利率同样处于较低水平。乐居财经查阅公开资料发现，此前已发布年报的奥园健康、雅生活服务、碧桂园服务、佳兆业美好的毛利率分别为44.5%、36.7%、31.6%、30.0%，显著高于招商积余。
对此，招商积余在未来战略和2020年重点工作中均强调提质增效，要求进一 步控制成本、提升效率。据此，华泰证券在研报中预计公司未来盈利能力将稳中有升。
