金茂 : all in 這個城市

過去幾年，行業經歷了整體的大洗牌，兼併收購成為了頭部房企的主旋律，甚至在業內，對於地產的擴張模式達成了一定程度的共識

拿便宜的錢做高週轉的事然後不斷複製粘貼

太多這樣的房企最近幾年一直憑藉著這樣的邏輯不斷的勇往直前攻城略地

當然，這條路短期看沒什麼問題，而且也吸引了越來越多的追隨者們前仆後繼，但是，隨之而來的卻是大量的交付後的維權

這時候我卻看到有些房企走出了完全不一樣的擴張之路，比如金茂，整體的擴張完全是反邏輯的

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過去幾年的金茂做的比較差異化的事情是，當別人在三四線城市不停的擴張不停的拿地時，它卻只做一件事情：

金茂對於好產品的定義，其實是有執念的，但也確實實實在在的實至名歸，北京上海的金茂府也是在真正意義上奠定了金茂的江湖地位

包括此次深圳的龍華金茂府，為什麼在比周邊項目價格都要貴很多的情況，依然實現逆勢熱銷，因為從根本來看，就是金茂已經完全實現了通過品質對價格實行超常規的溢價

在最近幾年，通過在一線城市奠定的地位和口碑，金茂開始進行了真正的規模化擴張，從一線城市往二線城市拓以及在環一線城市進行紮根生長

所以，從本質上看，這就是一種“通過城市包圍農村”

很多人可能會很奇怪，金茂是如何在保持主流行梯隊不斷上升的同時，依然保持產品品質和速度的同倍提升

答案其實就是出色的城市化運營能力

從90年代開始，在金茂還是方興的時代，金茂就參與了整個北外灘2公里的區域開發，整個區域內的150座辦公樓，金茂開發了45座

注：上海北外灘

在當時還不是最被看好的陸家嘴片區，樹立了金茂大廈這樣的中國大陸上曾經的第一高樓

這麼多的超高層建築運營至今，使得金茂慢慢的具備了某種超越普通房企的角色和能力

金茂與當地政府一起進行深耕，這已經不是地產開發領域了，而是直接扮演了城市運營的角色，這其實就是金茂城市運營的1.0版本

在一線城市取得成功後，金茂把相同的理解和堅持放在了長沙梅溪湖版塊，通過一二級的聯動開發，從最開始的土地端供應就切入到了這個市場中去

由於中國金茂的運營，整個版塊內有覽秀城這樣的商業，還有頂級的學校，有便捷的地鐵交通和高端住宅

注：長沙梅溪湖金茂覽秀城

通過短短几年的運營，金茂所在的區域已經成為了整個長沙最核心的區域，這其實是金茂城市運營的2.0版本的規劃落地

通過一次次對城市運營模式的不斷迭代更新，金茂就這樣始終在不斷的升級自己，一次次的脫胎換骨，而且不斷提升著自己的產品兌付能力

在一線和強二線完成布點之後，下一步的金茂就要開始發力環一線城市了

但是環滬的城市也確實蠻多的，很多城市也都在說自己到底有多好多好，但到底哪個城市才真正值得入手，金茂也給出了自己的答案

這個城市的名字叫張家港

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張家港是蘇州下屬的一個縣級市，是長江和沿海兩大經濟開發帶交匯處的新興港口工業城市

你如果仔細看地圖，會發現張家港整個地理區位實在太好了，往北與南通相望，南與無錫、蘇州相鄰，東連常熟、太倉，距離上海98公里，西接江陰、常州，距離南京200公里，是真正意義上的長三角核心區位

當週邊都是高手的時候，其實就註定了你本身不會平庸，但這座城市前期對外發的聲音確實也不是很多，非常低調，但一流的底色卻讓大家無法忽略

整體的常住總人口規模是166萬，這樣的人口規模，對於長三角城市而言，也是非常亮眼了

2019年GDP生產總值靠近3000億元GDP，全國縣域城市TOP3，直接吊打中國大部分的市級城市，2019中國縣級市全面小康指數第一名

張家港對城市規劃的意識，是非常超前的

早在三十年前，就請來了新加坡的規劃團隊對整個城市的格局進行了全新的排布，又加上當時政府的強力落實及對生態環境和綠化的重視

因此，張家港也是目前唯一的全國文明城市“五連冠”的縣級市，榮獲全國首家環保模範城市、全國首批國家生態市，也是首個榮膺“聯合國人居獎”的縣級市

除了不錯的人口和環境外，張家港的產業經濟也非常的發達

福布斯中國大陸最佳商業城市排行榜第3，擁有A股上市公司22家，新三板掛牌上市公司達到了79家（縣級市第一），34家世界500強在此落位

就在去年，總投資高達200億元的長城寶馬也落戶張家港，這是寶馬集團在全球範圍內首個純電動車合資項目，也是張家港高新區的“1號工程”

最大的王牌，自然是就是張家港的交通，即將迎來驚天的大逆轉

這座城市將成為江蘇少有的擁有“三鐵匯聚”的城市：滬通高鐵、通蘇嘉甬和南沿江城際，均在這裡匯聚，滬通高鐵在今年7月也即將通車

注：張家港高鐵站建設實景圖

又因為正好處於整個長三角的通勤中心，所以張家港後期到達長三角幾個核心城市的時間差不多都是均等的

我們一般很少這樣來堆砌數據，但這樣的交通能級，真的有點不可思議，長三角地段中心的畫風，正漸漸形成

除了通過高鐵不斷對外拓展城市所能達到的邊界外，在內部，張家港也依然持續發力

就在上個月，張家港城區快速路項目開工儀式舉行，總投資203.3億元，是張家港市歷史上投資規模最大的道路工程項目

從本質上看，這意味著張家港城區的規模正在逐步的擴大，整個城市的框架結構正在變得越來越完善

張家港的擴張之路還不止於此

就在上週，蘇州與南通簽訂了《關於加強蘇通跨江融合發展的戰略合作協議》，作為蘇州與南通的溝通和聯繫的中心節點，張家港瞬間登上了新聞的中心，這也是兩地BOSS共同考察的重點城市

注：蘇通政府相關領導考察張家港

不僅如此，根據國家發改委最新公佈的《長江干線過江通道佈局規劃（2020—2035年）》，張靖過江通道、張皋過江通道、滬通鐵路張家港長江大橋、蘇通第二過江通道也全部都經過張家港

一個很強烈的信號就是，張家港全面融入長三角的步伐，正在越來越快，我們也看到，張家港整體處於發展的重大轉折點

但與經濟地位不匹配的卻是整體的房價，從蘇州內部房價體系看，張家港的房價目前就是處於絕對的窪地

張家港當前的機會，在我看來其實就是一張明牌，在整個長三角區域，也極具投資價值

整體經濟發展具有很大的確定性，單靠內生的人口動力和產業能級就能獲得很好的內循環發展，同時又有各維度交通層面的大發展，但整體房價卻與經濟不對等

這個不限購的城市，給了很多人更多進入的機會

中國金茂，通過對張家港發展的提前預判，提前進行了最好的佔位

中國金茂在張家港交付的是城市運營的3.0版本

經過上海1.0版本的嘗試和長沙梅溪湖版塊2.0版本的迭代，中國金茂的城市運營能力，越來越強大

中國金茂在張家港打造的項目名稱叫“張家港智慧科學城”，位於張家港高新區

2019年，張家港明確提出要打造“一核雙副四中心”的城市格局，而張家港智慧科學城不僅是整個城市格局的中心，更是一核：楊舍主城區的中心位置

這也是主城範圍內唯一一塊未被開發的版塊，毗鄰張家港市政府機構、文化中心等

為了確保整體版塊的一舉成功，中國金茂聯合張家港政府特意從美國邀請了全球最頂級的城市規劃公司AECOM，由他們為高新區量身定製最優發展路徑

美國的AECOM公司曾參與設計了全新的蘇州金雞湖CBD，目前已成為蘇州的新地標，通過對前期經驗的總結昇華，未來金茂所在的沙洲湖CBD就是以金雞湖CBD模式打造的

注：金雞湖CBD夜景圖

世界頂級名校英國萊爵公學也在這裡落位，全蘇州服務口碑最好的三甲醫院張家港市市中醫院也即將搬遷到此

注：萊爵公學幼兒園規劃效果圖

這裡還擁有著城市最大的綠化面積

注：沙洲湖實景圖

從區域產業能級看，也是非常了得

中國金茂•張家港智慧科學城所處的張家港高新區，共計匯聚了近200家高新企業，推動著城市基礎配套建設與高精尖人才的導入，代表著未來張家港城市發展的核心方向

大家可以試想下，這麼多人才進來後，他們無論是租房還是置業，離他們最近、配套最完善、居住品質極好的金茂智慧科學城版塊無疑是最佳的選擇，整體需求量旺盛

當然，金茂作為城市運營方，其實從拿地開始，整體的邏輯就都是很“金茂式”的

從落位的產品形態上看，項目包含的有金茂覽秀城、希爾頓酒店（或同檔次品牌）、金茂府系、金茂悅系、220米的綠色智慧寫字樓等

換句話說，在這個項目中，直接包含了超20萬方的商業綜合體（張家港最大）、酒店商務辦公（張家港最高）、住宅等業態的產品，這在整個長三角區域的縣級市裡，也是很少有的能級

注：張家港金茂覽秀城效果圖

這其實已經完全超越了打造單個項目的定位，作為金茂城市運營的3.0版本，金茂準備在這裡“重新打造一座城”

最頂級的商業綜合體，最頂級的醫療資源，最頂級的學校，全部都匯聚在了這裡

所以，整體的成績就如我們肉眼所能看到那樣，去年首開就以23億認購，887套，超11萬方的業績打破了張家港的首開記錄，在蘇州大市也形成了巨大的聲勢

金茂在張家港有多火呢，大家可以來感受下當時首開的氛圍到底有多火爆，因為認購人數實在太多了，竟然還分了上午和晚上兩場來開

一家開發商，一天連辦兩場開盤，場場超千人次，這在大蘇州還是第一次

在剛剛過去的第一季度，在蘇州整個大市內，不管是成交套數還是成交面積，金茂的智慧科學城項目均位列第一，

金茂所打造的智慧科學城項目，因為整體的能級和落位的速度都是超前的，目前所購買的客戶除了張家港內生需求外，也是遍佈了整個長三角區域

注：金茂智慧科學城購買人群分佈圖

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作為中國金茂重點打造的住宅版塊，府系該有的也全部都有，目前科技系統本身也成為大部分人的硬剛需

對於金茂悅系產品來說，整體的性價比也非常高，全精裝交付，而且小區設計和綠化與金茂府同樣屬於一流

在外人看來，為什麼金茂彷彿有一種神奇的魔力，金茂到哪兒哪兒就能熱銷

其實我們應該仔細想一想，金茂的擴張對於客戶來說到底意味著什麼

其實也很簡單，金茂因為定位產品線高端，所以金茂願意進入的城市，一定是相對健康而且良性的

今年7月滬通高鐵即將通車，張家港將正式進入環滬的30分鐘經濟圈時代

春江水暖鴨先知，張家港土拍市場近期呈現了明顯的火熱狀態，所有成交地塊均出現了較大幅度的溢價，而且，每一塊地均有幾十家開發商爭奪，這對於金茂而言，也形成了刺激性的利好

同一條路，距離金茂張家港智慧科學城三公里處樓面價已達1.2萬多，而金茂悅系品質精裝均價僅1.8萬多

這其實就形成了明面上的倒掛，升值潛力毋庸置疑

張家港智慧科學城項目，這裡有最好的住宅，最好的商業，最好的產業和最好的教育醫療資源，整個版塊內部資源流動已能實現閉環，這在張家港範圍內，真的是獨一份

最關鍵是，張家港目前還不限購，給了更多人可以上車的機會，中國金茂•張家港智慧科學城，面積段在98㎡-167㎡之間，均價在1.8-2.2萬/㎡左右，即可買到悅系和府系產品

如果你的預算在50萬-100萬，這可能是你在長三角區域買房的很好的選擇

以2.1-2.2萬/㎡左右的單價即可入手帶有十二大科技系統的府系產品，說實話，的確是長三角範圍內極其少有

匠心耐心人人都會說，真正在做的人又有幾個，張家港和中國金茂的結合，更像是一種互相成就的扶持

在整個長三角區域，你可能已經找不出第二個像“張家港智慧科學城”這樣在各個維度上都能做的很優秀的項目了

這，才是真正的優等生啊

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