「樓盤評析」​信保春風十里

區域介紹：

如今的濱河還整體是一個大的工地，包括公園在內都還沒有達到一個交付標準，但是確實能看到濱河的變化，區域內隨處可見到施工的工人，無論是樓盤的施工還是區域內綠化的施工，不得不承認的是濱河的建設和推進速度還是比較快的，目前濱河也通了公交，並且是免費乘坐的，但是區域內的入駐人口還是不足，因此各項配套還不完善，目前已經交房的項目有中建觀湖國際、幸福濱水家園、康橋悅城和信保春風市裡的一期。這畢竟是一個四環外的新區，無論從人口導入還是從資源調配上都需要一定的時間，整體來說相比其他新區濱河的建設速度是中等靠上的，比一般新區的建設要快。

目前信保二期賣兩棟樓就賺回信保的地價了。這樣說可能不夠準確，但是確實能一定程度反映出信保當時拿地的便宜，信保應該算是入駐濱河的元老了，信保拿地正好和上面我們聊到的金輝相反，金輝是高位，信保幾乎是在濱河房價最低的時候拿的地，所以信保才有自信賣的那麼有性價比，項目在容積率2.5的前提下，做成了純高層的社區，保證了最大的樓間距和中央景觀區，這是以犧牲利潤為前提的，這一點不得不為信保點個贊。

項目介紹：

信保是中信基金和保利聯合開發的，中信基金本身就是之前保利出去的一撥人，兩者聯合顯得很自然，中信基金提供資金保證，保利用自己房地產開發的優勢和基礎來開發這個樓盤。保利這個開發商我們上次聊到過保利的海德公園，關於這個開發商我們不再多說，感興趣的聽眾可以收聽下我們上次的保利海德公園。簡而言之就是保利開發商中規中矩，雖然沒有特別大的驚喜，但是整體的承諾落地性還是比較高的，從前段時間的信保一期業主交房沒有出現維權也可見一斑。

項目位置：

項目位於華夏大道經南十二路向西300米路南，優點就是和康橋悅蓉園、青風公園、綠地瀾庭形成一個居住組團，缺點就是並不是位於濱河的核心位置，距離華夏大道甚至是京港澳距離過近，難免會受到一定程度的噪音影響。還有一個劣勢就是距離首先開通的地鐵3號線二期有一定距離，對享受地鐵福利有一定影響。

戶型樓棟：

項目一共分為三期開發，目前一期已經交房，二期在售，三期還未開發。目前在售的是83㎡、113㎡的戶型，在售房源整體均價是14500-16500元/㎡，具體一房一價。項目北側有一棟公租房，和小區是用圍欄隔開的，南側是祥瑞小區的安置房。小區內部是在入戶處即進行人車分流的，項目物業為保利物業，屬於國家一級物業資質，物業費前三年2.3元/㎡/月，以後為2.45元/㎡/月。以100㎡為例，每年的物業費約為2940元。項目規劃用戶2685戶，車位比為1:0.8。車位數可能會有些緊張，車位可買可租。

戶型評測：

83㎡

項目戶型進深過長，開間過小，陽臺面積雖然很大，但是後期利用弊端也不小，暖氣很難做到陽臺，做成一個小房間又有點牽強，所以很尷尬。項目客廳很寬敞，衛生間也做到了乾溼分離，這點是加分項，同時東戶優於西戶，避免西曬。

113㎡

該戶型是一個比較典型的三室戶型，面積浪費也比較少，兩房客廳朝南，十分的規整，陽臺面積也夠大，缺點就是空調機位對飄窗有一個侵佔，減少了一部分的飄窗面積。其次就是戶型很難做到南北通透，所以在通風性方面會有影響。

信保春風十里主要位於經濟開發區、二七 ，單價集中在 10500-16000 元/㎡，總價集中在 100-150萬 ，主力房型 三室、四室 ，主力面積 90-120 平米，和競品盤客群重疊率最高為 37% 。

競品列表:

【金水】 錦藝金水灣

【管城】 富田城九鼎公館 、融創城

【二七】 鄭州華僑城 、萬科大都會

【經濟開發區】 綠都東瀾岸 、融僑府 、中海天悅府 、金輝濱河雲著 、正商匯航佳苑

在上述10個競品中：熱度排名第9；服務競品排名第7（微聊客回覆率，回覆及時率；微聊用戶評價；電話接通時長）；價格競品排名組排名第6；戶型競品排名第2；周邊配套競品排名第10；交通競品排名第5；

配套解析：

目前濱河的配套幾乎為零，只能寄希望於後期的規劃了。首先地鐵3號線二期是已經通過規劃的了，預計今年開工建設，工期3年，預計2022年開通試運營。鄭州外國語目前也已經封頂，四環快速化對處於東三環和南四環交接帶的濱河也是一個利好，小李莊站的確定，也會對濱河產生一定的輻射帶動作用。濱河的各項基礎設施的建設也在不停的推進，每次到濱河都能感受到不同。

綜合解析：

目前來說在濱河和金輝價位相當的就是融僑和信保了，這兩個項目都比較靠北，但是也更加靠近四港聯動大道，融僑的相對於地塊更小，樓盤分佈也比較密集。信保的產品更加偏剛需，金輝的偏剛改。緊接著入市的還有金地濱河風華，帶裝修交付，目的也是和競品避免正面衝突。

隨著下半年濱河眾多開發商的逐漸入市，濱河的市場將會進入一個比較白熱化的競爭。

最後是濱河這片區域，因為個性比較張揚鮮明，風頭和炒作在18年過盛，最終“愛之者贊其香，厭之者怨其臭”：有人鍾愛它的海綿城市、中建撐腰；有人厭惡它的房價虛高、距離太遠。是一個爭議比較大的區域。

總結：

濱河目前的樓市高層毛坯有效均價是15000元/㎡，這裡基本和管南三環-四環的價錢差不多的，但是管南那邊可是有地鐵和基本的配套的，濱河目前房價還是有一定透支的，投資了部分後期的規劃和地鐵，如果你是剛需和首套這裡並不是你最好的選擇，如果你也同樣看重這部分區域，同時對未來規劃的落地充滿信心，那麼這裡也可以選，如果你是地緣剛需並意向濱河，那麼你可以看看這邊的融僑、信保和金輝，他們的毛坯價格都在15000元/㎡以下。

其實買房好比買車，濱河的這些高層毛坯就好比濱河的低配版，那些洋房和小高層就好比高配和中配，我們都知道汽車的利潤主要集中在中配和高配上，低配的一般都是貼著成本在賣，如果你中意濱河這輛車，無論是投資還是自住，目前來說低配車在濱河都是可以選的。

濱河的住宅地塊存量還是挺多的，因此隨著更多的地塊和項目的入市，濱河的樓盤的競爭會越來越激烈，用戶可以選擇的餘地也會更多。

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