買房，算得上是人生中的一件大事。辛辛苦苦掙的錢全拿來買房了，誰不想住得安心、住的舒心？買得好，全家其樂融融；買得差，天天愁眉苦臉。
然而對普通購房人來說，因為獲取商品房信息大多是通過報紙、宣傳單、廣播電視、互聯網等信息媒體，以及售樓處的沙盤、樣板房等，所以如果廣告的內容涉嫌虛假宣傳，那麼購房人就會受到誤導而購買了與宣傳廣告不符的商品房，最後導致一系列糾紛。
事實上賣方因故意隱瞞購房人一些重要的信息，從而對購房人造成損失而產生的糾紛的案件實在太多了。
單單拿二手商品房買賣舉例，就存在著大量“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學區房”等問題。
可以說購房過程中，每一個環節都涉及到很多專業性問題，稍有不慎，就會慘重的經濟損失。
01看房選房
四招識破網上虛假房源
網上找房時，當某套房的房價低於同區域均價很多；看房平臺沒有虛假房源的賠償的承諾；圖片與房源信息對不上；房源介紹不體現稅費等關鍵信息，可能就是虛假房源。
五證不全房子不能買
買房者要警惕開發商虛假廣告宣傳。開發商常以“贈送面積”吸引購房者，但實際贈送可能是公用面積，購房者若獨佔可能面臨法律糾紛。
《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售/銷售許可證》，這五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤開發商具有合法性銷售資格的證明，開發商必須五證齊全才能保證購房者買房後能拿到房產證。
看沙盤要知道這些門路
售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區規劃等細節。朝向得看沙盤上的指南針來確定，不能憑感覺。採光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定採光情況。
此外，沙盤上的樓間距與實際差距問題，配電站、化糞池等公共配套設施位置問題，小區周圍空地是否會有高大建築影響通風采光的問題，需要重點問銷售瞭解清楚。
這些外部環境要注意
買房時除了關注房子本身的情況，還要關注房子外部環境，諸如噪音汙染、光汙染、漏水等情況。
對策是，可選擇晴天看房，觀察是否有玻璃反射陽光的情形；暴雨之後，前往小區考察住宅的防水情況；在小區周邊住一晚，感受是否有噪聲對自己造成影響。
02簽約訂房
定金與訂金差別不只一字
定金具有法律效力，而訂金沒有法律效力，當收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買新房簽訂《認購書》時，留意認購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠意金”出現。
交了定金後，若雙方均不存在違約情況，僅對預售（銷售）合同條款或相關補充協議內容難以達成一致而未簽約，屬於雙方未能達成一致而互不違約，賣方應把定金全數返還買方，不涉及賠償問題。
籤購房合同要注意哪些條款問題？
合同的規範性至關重要，關係到雙方的權益，一旦合同出錯，維權就舉步維艱。因此，簽訂合同時候，需要注意下面一些條款：
買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續時間，應前後對應一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權人要明確，抵押權人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。
買多人共有的房子要全部共有人同意
購買多人共同擁有的二手房，共有權人需全部到場，不能到場的需要委託代辦，並提供公證過的《授權委託書》。未經全部共有權人同意簽署的合同可能無效。
賣方已婚，夫妻雙方均需到場，若配偶不能到場，配偶為非共有權人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》；配偶為共有權人，則需要有《配偶同意出售證明》和《授權委託書》。
賣方離異的，需要提供財產分割證明（離婚協議、法院判決書）。
而房產律師可以用自己的專業知識，從選房、籤合同一直到拿到房產證的整個過程提供專業知識和法律知識的諮詢，告知購房者可能存在的風險、風險的大小、出現問題的解決辦法及處理方式，以助於購房者作出正確判斷，避免或減少交易風險。
03支付房款
如何防範賣家圈錢跑路和查封房風險？
買二手房週期長、流程複雜，可以通過資金監管規避房款支付風險，房子過戶了房款才到賣家手裡，防止“錢房兩失”。
如果擔心簽約後，過戶前房子被查封，合同裡寫清楚——如遇到法院查封，則賣方應承擔違約責任以及返還已付房款。
04產權變更
買二手房如何避免戶口糾紛
產權變更以不動產登記為準，只有辦理完過戶手續之後才能交易初步完成。但房子出現違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風險因素。
在二手房交易中，因戶口問題引起的糾紛越來越多，為避免糾紛，買房時，一是要求賣方出示戶口本，並複印保留憑證，通過審查賣方戶口本，可大致瞭解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往公安機關查詢交易房屋的戶籍情況。
同時，交易時協商好戶口問題，約定違約責任，最好讓賣方預留一筆“戶口遷出保證金”，確認房屋內所有人員戶口遷出後，買方再返還保證金。
二手房交房，不注意細節最易引發糾紛
買賣二手房最後一道程序是交房，物業交割最好遵循下面的流程：賣方騰空房子後，買賣雙方到場，買方對附屬設施、裝修、附贈家電等進行驗收，賣方結清水、電、寬帶、燃氣欠費，辦理過戶；物業費結清；確認賣方戶口是否遷出，學位查詢，買方進行戶口遷移；領取鑰匙、更換門鎖；最後籤物業交割單。
新房收房開發商說的這些不要信
新房收房時，一定要先驗房，並查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告等文件。
一定要警惕開發商的口頭承諾“我們肯定會修的……”、“先交了費/簽了字，再帶你驗房吧！”、“先收鑰匙，再驗房吧！”、“給你代辦產權證唄！”。必須保持一個原則，先驗房再確認、交錢、簽字《住宅收到書》、產權證自己去辦等。若發現問題要開發商出具維修保證書。
所以購房人最好是在律師的陪同指導下進行商品房買賣。
那麼律師在商品房買賣中該如何協助購房人規避的一些法律風險呢？應該重點掌握以下幾點：
一、審查房屋交易的合法性。房地產項目上市銷售必須具備許多法定條件，必須履行政府建設開發主管部門行政審批手續，與購房者最密切的就是常說的“五證”。律師可以協助購房人審查“五證”的真實性和合法性，並結合購房人擬購買的房屋瞭解可能存在的交易風險。
二、對商品房買賣合同訂立的審核、修訂及簽署。律師應該要求開發商提供相關權證資料，根據開發商提供的格式文本，提出修改意見，參加買受人與開發商的簽約談判。結合實務過程中常引發糾紛，對開發商審批資料、廣告宣傳、預約與本約、裝飾裝修做詳細介紹。
比如裝飾裝修等質量問題，由於目前沒有法定機構對裝修質量進行統一檢測，因此房屋交付後質量問題引發糾紛亦為常見，律師應該懂得指導購房人如何去維權。
三、房屋驗收時法律文件的審查。以及協助辦理產權登記、物業服務管理等法律服務。商品房驗收的前提條件是開發商應在合同約定的期限內書面通知購房人辦理交接，提供《房屋竣工驗收備案表》、《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》等文件之後才能交付。
律師知道如何核對、審查這些文件的真實性、合法性，協助購房人進行房屋驗收等等。可以幫助買房人在買房的各個環節嚴防嚴控，最大程度的規避各個階段的風險。
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