隨著房地產市場調控的不斷升級，招拍掛土地出讓條件也是越來越高。很多的房地產企業，在拿地方面，也是絞盡腦汁。而正是如此，越來越多的房地產企業，通過收併購，來滿足自己拿地的需求。他們通過收併購的方式，進行了大量的土地儲備。但是，最近這些年加入收併購的房地產企業是越來越多，整個收併購的市場機會也在減少，競爭壓力越來越大。在這樣的環境下，房地產企業又將如何進行“自救”，搶佔市場呢?
我們先來了解一下，相關的國內收併購市場的情況。
很多行業，都是大企業“決定”著小企業的“生死存亡”，房地產行業更是如此。本身房地產行業就是一個在乎資金的行業，中小型房地產企業在這個資金領域上，實力比較匱乏。而最近這些年，整個行業的發展也是越來越難。本身就處在“寒冬”的中小型房地產企業，不少面臨破產、倒閉的危機。而如果能夠被大一些的房地產企業收併購，也算是一個不錯的選擇。
再加上今年新冠疫情的緣故，很多的中小企業更是難上加難。而對於大型房地產企業而言，卻是一個難得的好機會。整個收併購的市場上，機會也是越來越多，或將迎來收併購的“熱潮”。
從WIND及中指研究院綜合整理的數據中，我們發現：2019年房地產企業收併購的交易宗數增加31.6%，金額增長14.7%。一年時間，境內的房地產公司作為買方並完成收併購的事件，就有333宗左右，總計交易金額超過2960億元人民幣。而最火熱的就是去年的二季度，因為種種原因，收併購市場的交易宗數高達102宗，很多房地產企業在這一季度的收併購市場上“大獲全勝”。
除此之外，整理的數據中，我們還發現了一個特別的現象。在整個收併購市場上，參與收併購的房地產企業在200家左右，並且主要集中在大型房地產企業。尤其是百強房企名單中的成員，佔了收併購總金額在78%左右。
例如融創，在整個收併購房企中，排在收併購交易金額的首位。而這樣的成績，已經是融創連續三年獲得了。緊隨其後的房地產企業，也都是大家耳熟能詳的“品牌”。例如：世茂、越秀地產、綠地等等。
說完了大致的收併購市場的“成績”，我們再來看看隨著收併購市場機會的減少，一些“頭部”企業如何脫穎而出。首先我們要知道，在這樣的背景下，選擇合理且有效的收併購模式才是企業提高效益以及效率的保證。而最近這些年，這些房企也摸索出了三種比較“成功”的模式。第一種：單項目導向型收購模式;第二種：資產包收購模式;第三種：規模房企之間的股權併購模式。
單項目導向型收購模式
其實就是以項目或者所屬項目公司的股權為標，再進行收併購的一種模式。相對而言這種模式下的選擇性比較的靈活，並且目標項目很是明確。可以更簡單的獲得高性價比的優質項目，避免了盲目接盤。當然，這一模式也比較考驗房地產企業對於項目的評估以及預判能力。
就選擇性比較的靈活，並且目標項目很是明確這點來說，使得企業在操作的過程中，擁有較強選擇的主動權，並且也很是靈活。無論是選擇空間上，還是單筆交易總價而言，都是可以控制的。並且目的選擇、參與方式，還是參與程度上也都更加的靈活。使得使用這一模式的房地產企業，能夠更好的抓住市場機會，獲得高性價比的優質項目。
但是這種模式，也比較考驗房地產企業對於項目的評估以及預判能力。企業要學會很好的討價還價，用最低的價格獲得最高的回報，這也是這一模式的一個“難點”。
資產包收購模式
一種通過收購區域管理平臺公司，全部或實際控制平臺公司旗下各項目公司的經營管理權和財務權，從而實現資產包項目的操盤和並表。相對而言，這種模式可能會涉及不良資產、潛在債務風險與目標公司的整合等問題。但是卻也能夠獲得更高的性價比，以及收購效率。
因為這種模式的交易主體就是收購方和目標平臺公司的原股東，所以當雙方簽訂《股權轉讓協議》後，就算是完成了轉讓。因為不需要徵得平臺公司旗下各項目公司的管理層，或者是實際項目經營管理人的同意，所以省去了收併購過程中很多繁瑣的步驟，收購效率直線上升。
而且也因為是整體進行“打包”出售的，對於單項目交易而言，性價比上也更高一些。但是也正是如此，就很容易出現“溢價”的情況。或者是收購方為了規避風險、壓低價格，使得整個項目整體的均價都會有所下滑，涉及轉讓方的不良資產或財務問題等等。
規模房企之間的股權併購模式
可以通過搭建戰略合作平臺，來推進收併購的完成，是一種1+1>2的優勢互補的模式。相對而言，第三種模式涉及的資產規模以及交易週期都要更大、更長。並且在平臺調整升級過程中，會面臨人員配置和組織架構整合。
規模大這一情況，主要發生在大型的房地產企業身上。例如在當初融創、萬達，以及富力的戰略合作中，涉及規模巨大，交易總對價超過637億元。而綠城和中交的合作簽約中，計劃總投資也高達2500億元。再來看看交易週期長這一點，也是該模式下較為普遍的情況。2014年年末，中交將購得綠城的股權，但是一直到了2018年，兩家才進一步加深彼此的合作，簽署的合作協議也不過30個項目。
綜上而言，疫情影響下，“有錢”的房地產企業，要抓住這個收併購的“窗口期”。在激烈的收併購市場上，搶佔先機。並且要學會根據自己的實際情況，選擇適合自己的收併購方式。
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