“央企前三”的豪言猶在耳。去年年中，中交地產迎回結束綠城“學徒”生涯的李永前，彼時，李永前為中交地產立下“三級跳”flag：2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠超千億。不過，從近日中交地產發佈的2019年業績情況來看，理想很豐滿，現實卻很骨感。
年報顯示，2019年，中交地產實現簽約銷售金額293.87億元，權益簽約銷售192.26億元，這一成績，距離350億目標還有不小的缺口。
除了規模上的失意，中交地產淨利潤也出現近4年來首降。根據中交地產披露的2019年度報告顯示，期內，實現營收140.63億元，較上年同期增長57.16%，利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%，而歸屬於上市公司股東淨利潤一項則為5.43億元，較上年同期下降33.01%。
作為中交集團地產板塊A股“嫡子”，中交地產承載著中交集團做大做強房地產業務的雄心，不過，從這份成績單來看，若要讓中交地產在中國房地產排名榜上與綠城並駕齊驅，進入千億房企陣營，中交地產面臨的難題不少。
肩挑三座大山
中交地產增收不增利
受益於期內結利項目增加，收入結轉增加，2019年中交地產營收上漲近六成，不過尷尬的是，中交地產淨利潤卻下滑33.01%至5.43億元。
對此，和訊房產查閱年報獲悉，其主要原因歸結為三方面，一是上年同期因同一控制下合併確認投資收益，本年無此項；二是計提資產減值準備和信用減值準備減少了當期淨利潤；三是受少數股東損益的影響。
通過翻閱近年年報，和訊房產發現，2017年，中交地產曾花費6.4億元收購華通置業，2018年，再以8.7億元收購北京聯合置業，兩筆收購帶來的大額非經常性收益均大幅抬升了其報告期內的淨利潤。以2018年收購北京聯合置業為例，該交易為中交地產在當期帶來了2.9億元的非經常性收益，佔據當期非經常性損益的一半以上。而在2019年，中交地產此項收益為零。
儘管如此，和訊房產也注意到，在中交地產5.43億元的歸母淨利潤中，非經常性損益達2.84億元，佔據淨利半壁江山，同為央企的中海地產和中國金茂，歸母核心淨利潤則分別達82%、94%。對此，中央財經大學教授魯桂華認為，做大非經常性損益很有可能是中交地產“美化”最終盈利數據的方式。
對中交地產而言，龐大的非經常性收益歸功於公司對非金融企業收取的資金佔用費的逐年增加。該指標從2017年的6864萬元飆升至2019年的3.5億元，且自2018年起，該項收益遠超公司扣非後主營業務的淨利潤。
對非金融企業收取的資金佔用費本質上是資金利息。據魯桂華介紹，“其他非金融企業向中交地產提出借款需求，中交地產收取資金的利息，再形成收益。這屬於中交地產將央企資金和資源變現的行為，與其主營的房地產開發業務無關，賺取投資收益對中交地產經營規模的幫助並不大。”
此外，報告期內，中交地產對可能發生減值損失的資產計提了資產減值準備，共計5.6億元，而資產減值損失佔淨利潤的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的50%。
受市場影響，2019年中交地產房地產銷售業務毛利率降至25.01%，期內，中交地產對重慶、嘉興、青島、長沙等城市的數個項目進行了存貨跌價計提準備，共計4.21億元，其中，僅位於重慶、天津的兩項目本期計提減值準備就近3億元。
不過，更具戲劇性的是，在歸母淨利潤下滑三成至5.43億的同時，少數股東損益卻大幅提升70%至5.79億，佔全年淨利潤的51.6%，而這一比例在2018年僅為29.7%。“這說明企業持股比例在快速下降，且平均而言，所有項目中其他合作開發企業股權佔比可能過半。”魯桂華表示。這一點，在中交地產持有的項目中亦能找到答案。根據2019年年報披露，55個項目中，中交地產100%持有項目僅有7個，合作開發項目達48個，持股比例在50%以下的有20個，而在分別擁有37、20個合作開發項目的2018、2017年、持股在50%以下的分別是14個、2個。
規模與舉債並行
中交地產遭遇“錢荒”
低迷的市場環境和高壓的融資政策並未阻礙中交地產擴張的腳步，自去年開始，中交地產便加速拿地進程。根據年報披露， 2019年，中交地產新增土地 15 宗， 計容建築面積 229.54 萬平方米， 土地購置總價款 181.59 億元， 權益價款 118.00 億元，藉此新進入合肥、廈門兩座城市。
和訊房產梳理發現，中交地產積極拓儲過程中不乏高溢價拿地案例，以去年12月競得昆明呈貢區地塊為例，溢價率就高達96%，幾近翻番，而在密集拿地的5月，除一宗底價成交外，其餘溢價率均超40%，規模意圖明顯。
和訊房產根據公開數據整理
一邊將土地頻頻收入囊中，另一邊則是真金白銀流水般的出賬。根據年報，2019年，中交地產土地成本為49.31億元，佔營業成本的46.97%，同比大幅增長141.52%。受土地款增加影響，2019年中交地產經營活動產生的現金流量淨額減少179.56%，為-46.12億元。值得注意的是，自2014年起，中交地產經營活動現金流淨額保持負數水平，這一記錄剛剛在2018年被打破，實現轉“正”，如今，該指標再次回“負”。
造血能力不足，中交地產轉而依靠借款融資來維持資金鍊運轉。數據顯示，2019年，中交地產投資活動產生的現金流量淨額則由上一年的-0.77億，繼續加大到-7.71億元，籌資活動產生的現金流入同比增長108.67%至219.69億元，其中64%用於償還債務支付的現金，約141.29億元，籌資活動產生的現金流量淨額約64.39億，2019年全年，中交地產獲得的現金流量金額僅10.56億。
在此背景下，為快速實現進擊央企前三的戰略目標，中交地產不惜舉債前行。截至期末，通過銀行貸款、關聯方借款、信託等方式，中交地產融資總額達214億元，最高融資利率達9.98%，而2018年中交地產的融資規模為143.22億元。
同時，中交地產也面臨著不小的短期債務壓力。根據年報，中交地產一年內到期的非流動負債約44.71億元，佔當期63.38億元在手現金的70.5%。
房地產貸款和發債融資緊縮之下，中交地產的資金壓力還表現在頻繁提供擔保。年報顯示，報告期末中交地產實際擔保餘額合計82.51億元，實際擔保總額是公司淨資產的3倍。和訊房產查閱企業公告獲悉，去年全年，中交地產為子公司提供擔保案例達10起。其中，10月，為武漢中交德祿香頌置業有限公司1.5億元開發貸款提供7950 萬元擔保，6月，為四川雅恆7.95億元貸款提供2.62億擔保。財經評論員嚴躍進表示，提供擔保是企業比較主流的做法，打“保票”能夠降低資金成本，緩解相應的資金壓力。“通過這個融資能夠帶來一些資金的穩定。這也側面表明中交地產確實面臨資金壓力，需要融資度過相應的難關。”進入2020年以來，中交地產在土地市場上的表現更為勇猛激進。截至目前，中交地產大手筆斥資103億元持續加碼北京、鄭州等七個城市，平均每9天便斬獲一宗土地。值得一提的是，2月，中交地產披露自上市以來的首筆永續債計劃，用以補充公司營運資金及償還金融借款。
如今，擺在中交地產面前的是“央企老大哥”中海地產約3771.7億港元的合約銷售額和保利地產4618.48億的銷售成績，底色並不好看的中交地產在李永前帶領下能否逆勢突圍，新的一年，中交地產將交上怎樣的答卷，和訊房產將持續關注。
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