2019年的樓市，恍然間過得飛快。
易居研究院的丁祖昱今天說，以前還從來沒見過，一年之內，房地產能經歷“春夏秋冬”。
這句話道出了很多業內人士的困惑，今年樓市氣氛的變化之快、頻率之高、政策之堅定，是以往沒有出現過的。
2-5月份時，還是“風和日麗”。
2月份，房企融資額重回千億規模，3月份，南京、杭州、蘇州出現搶房，4月份中西部城市“接棒”，西安、洛陽領漲，5月份，珠三角、長三角多個城市脫穎而出，土地出讓金再創新高。
到了6月份，熱點城市調控加碼，7月份，房企融資收緊，8月份，土地流拍重現，9月份，降價促銷大潮開啟，10月份，房貸利率掛鉤LPR，實現“5連漲”。
如今，樓市又遇到了十字路口。
南京、天津、三亞紛紛調低人才購房門檻，最近兩天，廣州、成都也出現了政策微調，很多人又寄希望於年底樓市出現“翻身”。
離年底只剩1個月的時間，這樣的趨勢會不會延續？明年的樓市，“沒人接盤”還是“排隊買房”？2020年以後的房地產市場，又會出現哪些變化？
我們可以從以下幾個角度展開分析。
第一，調控是否會保持“定力”。
明年的市場氣氛，大概率取決於調控的“態度”。
拿2019年來說，之所以遲遲無法出現大的行情，就因為調控的態度非常堅定。
前十個月，各地發佈的房地產調控次數達到了400多次，超出了2018全年，7月份開始，更是明確了不刺激房地產的基調。
這是在“穩地價、穩房價、穩預期”基礎上新的提法，明年大概率會得到延續。
有人會說，那最近各個城市出現“定向寬鬆”的信號，該如何理解？
筆者認為，這些所謂的放鬆政策，要麼離中心城區很遠，急需人口流入，要麼是隻針對高學歷的年輕人口做出有條件的門檻下放，影響其實很小。
簡單一句話，調控的立場不改變，2020年以後的樓市，很難再出現“排隊搶房”。
第二，房產稅是否會更進一步。
關於房產稅，幾乎是年年提，年年都有新進展。
在2019上半年，逐步推進房產稅的方向已經定下來了，落地只是時間問題，唯一不確定的，是明年落地的概率有多大。
從目前的情況來看，免徵面積，徵收稅率等條件還沒有確定，2020年可能不會開徵。
但是，樓市最怕的是“預期”，只是這件事沒有實行，就會一直成為房地產市場一個“懸而未決”的利空。
住建部已經啟動了150城住房聯網，明年可能會有第二次房屋普查，一步步的推進，就意味著多套房持有成本的上升難以避免。
這種情況下，指望有人“排隊搶房”，除非是市場上房價倒掛的限價盤，或者是不得不買房的剛需，多套房持有者是沒有任何動力去增持房產的。
第三，資金能否順利流入房地產。
上文說了，明年的調控態度依然還會非常堅定，不光體現在限購、限貸、限售、限價等政策上，更重要的是資金面。
只要房企融資、房貸利率、資金流入房地產這3大因素沒有變化，樓市想漲起來很難。
拿過去幾年的例子來說，之所以出現了長達三年以上的行情，棚改貨幣化的資金流入，房貸利率的下降，房企的充裕融資，這幾個條件缺一不可。
這些成本極低的資金連續流入房地產，房價上漲也是自然而然的事。
但是，今年我們看到一個非常典型的現象：資金流入房地產的路徑，被“掐斷”了。
比如，10月份開始，房貸利率掛鉤LPR，新的房貸利率政策，充當了“一面牆”，未來10年的貨幣，重點傾斜領域是製造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材，因為一年期LPR的利率會持續下降，有利於降低實業的融資成本。
而5年期LPR沒有變化，房貸利率依然高位運行，資金想流進房地產這個“池塘”裡，會越來越難。
有人會說，在11月20日，5年期LPR也下降了，是不是說明資金面寬鬆了一道“縫隙”？
這其實是一種誤讀，經濟日報近期就釋放出了信號。
經濟日報在11月24日指出，LPR下調非“降息”，解讀為房貸利率下調是不正確的。
原因很簡單，1年期LPR連續下降，是為了給小微企業降低融資成本，5年期首次下降，但幅度只有5BP，更重要的是，目前各城市的銀行，房貸合同執行的利率標準，首套普遍會加幾十個基點，二套甚至會加到120個基點以上，5個基點的下降，幾乎沒有任何影響。
國家智囊也“暗示”了未來的走向。
住建部原副部長、國家智囊仇保興11月中旬參加第二屆首都發展高端論壇時指出：“城市就是讓生活更美好，這是千古不變的規律，這是任何新城的靈魂。城市不是為了GDP，不是為了汽車，更不是為了先進技術的展示。”
仇保興之前一直針對房屋空置率、房產稅、空置稅、舊改等問題發聲，這次的表態，也是對目前的房地產市場進行“側面解讀”。
房子蓋的再多，房價再高，甲級寫字樓、超高層再普遍，歸根結底，城市的發展還是要靠年輕人和剛需族，如果他們的購買力被“透支”，槓桿率持續升高，那2020年以後的樓市，房子只會變得“沒人接盤”。
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