最近聽到一些自媒體大V有一個比較一致的觀點就是老破小沒有價值，要遠離老破小。
有大V乾脆喊出了：不要碰，老破小，他說不論你是投資還是自住，我都會建議你：不要考慮老破小。
不過統篇文章，我看了幾遍也看不出為什麼要拋棄老破小的理由。他說租賃市場的產品力正在快速崛起，說租賃能帶來真正意義上的好生活，會有很多住戶都會去選擇租賃產品。這是拋棄老破小理由？現在租售同權都沒有落實，憑什麼要人們放棄老破小而去租房住？
文章又說上海二手房成交中的63%是300萬以下的房源，並說在購買力不足的情況下，老破小成了購房者唯一的選擇？
既然需求那麼大，而且是購房者的唯一的選擇，那麼為什麼又要鼓動自住需求不要碰老破小？完全沒有邏輯。還有什麼老破小是新房的五折，老破小的貶值符合城市發展的需要。寫作技巧很炫，但不知所云，不過閱讀率還挺高的。
老破小真的如作者說的那麼不堪？老破小到了不要碰的時候了？
01
老破小的優勢何在？
雖然從一般消費品或者固定資產的角度，房子越老其實折舊就越厲害，但衡量房子是否貶值不在於房子的老舊，很多時候是級差地租和不斷上漲的土地價值在老破小上的體現。
社會在進步，老破小確實有許多難以克服的缺點。比如房子的質量差、居住舒適度差、小區的環境差、物業管理差、停車難等問題，但老破小也有自身的優勢和價值。
地段優勢 ：老破小的地段一般都不差，有的還在市中心的黃金地段，杭州的西湖邊的老破小，武林廣場周邊也有很多老破小。這些老破小有很大區位優勢，生活方便，配套齊全，所以在杭州的二手房小區裡朝暉，翠苑等小區的老破小一直是成交最活躍的。
學區優勢：一般優質學校的周邊大量二手房源也是老破小，比如象學軍，求是、文三、採荷，勝利等優質小學周邊的老破小，一直是二手房市場最搶手、價格最堅挺的硬通貨。怎麼在專家面前卻變成了沒有價值了呢？
現在的一個客觀事實就是買了學區房，等孩子完成學業，不需要學區之後，房子還能賣個好價錢，維持學區房高房價的原動力就是不斷有新的增量需求。
有一個兩孩子的母親說:我有兩個孩子，一套房子能滿足兩個孩子上優質學校的需要，看上去老破小的價格不便宜，居住的舒適度也比較差，但這筆生意絕對是合算的。
總價優勢：老破小建設的時間較早，一般以多層為主，大多戶型面積都比較小，以50-60方左右為多，得房率也比較高。老破小的單價不便宜，很多學區老破小的價格還很高，但由於面積小，總價就顯得比較低，同樣的是4萬一平方，新房最小的戶型可能是90方，總價要360萬元。但戶型面積只有50方的老破小，那麼總價就只有200多萬，這對於經濟條件一般的購房者來說，絕對不是一個數量級的差別。雖然選擇老破小多少有些無奈，但總比沒有房子可以安放肉體和靈魂要強得多吧？
其它優勢：老破小有的因為城市道路建設、舊城改造等需要，拆遷的概率相對較大。當然我不提倡為了拆遷的目的去購買老破小，因為拆遷這件事除了有內幕消息，一般是可遇不可求的，但不得不說，在城市發展過程中，確實有很多老破小的住戶因拆遷而讓自己的居住條件得到很大的改善。
02
梯度消費解決需求
一直以來，我一直倡導那些經濟能力有限的年輕人，可以選擇老破小作為自己融入杭州的落腳點。老破小能解決年輕人基本的生活需求，馬斯洛需要層次理論中說，人的需要有生理和安全的低層次需求，也有追求自我實現的高層次需求。而老破小的價值就集中體現在它能滿足人們生理和安全的需求，簡單說在城市有一個安放自己肉體，能避風遮雨、休息放鬆的地方，有一個作愛生養孩子的私密空間。
年輕人生活工作壓力較大，六個荷包買房不可能去享受非常舒適的居所。去選擇一個處於市中心的老房子，會帶來很大的便利。首先不用為孩的上學擔憂，也可以讓孩子多睡一會，就近上學。市中心交通方便，生活配套齊全，這些優勢會讓年輕人減輕諸多生活的壓力。
根據自己的能力，完全可以先滿足自己的基本生活需求，等今後自己的經濟實力強了，再去購買改善性住房。
房子作為一種消費品，沒有必要一步到位或者一勞永逸，產品在不斷更新疊代，好房子不斷湧現，也做不到一步到位。
03
不要貶低老破小的價值
專家的經濟能力和條件不同於普通老百姓，有錢當然可以任性，你可以追求高檔住房、追求舒適度、追求自己的精神需要。
但沒的必要為了吸引眼球，不顧事實去刻意貶低老破小的價值。去忽悠購購房者，放棄老破小，不切實際地去追求新好大。
作為公眾人物，指導別人買房的專家。你得站在小白的真實需求、收入水平、家庭負擔等多維度去作出切合實際的指導。指導別人買房，不應該販賣焦慮，要多從購房者角度考慮，設身處地為購房者著想，不要去誤導購房者，誤導追隨你的粉絲。
對大多數收入水低，經濟能力一般的購房者，還是應該提倡梯度消費，房子可以由小到大，由舊到新，不要排斥老破小，而要接受老破小。
購房者心中應有一杆權衡利弊的天平，在成長的道路上讓我們學會捨棄，有得必有失，有失必有得。
當然現在地鐵慢慢網絡化，如果想居住的舒服度高一點，可以考慮郊區一點的地鐵房。在有更好的選擇的情況下，也不要把自己拘泥在老破小中。有些板塊既有地鐵、又有學區，房價又不高的區域的新房和次新房，也是可選項。
作為純粹的投資，我也一般不建議投資老破小。投資以獲利為目的，可以尋找比老破小更有增值潛力的區域和新房。特別是由於限價造成的一二手房有巨大差價的時候，就更沒有必要去投資老破小。
除非在價格窪地的時間段，如2017初我曾經強烈推薦過杭州的老破小，那時新房價格已經上了一個臺階，但老破小還在底部區域，老破小有強烈的補漲要求，那時買進老破小同樣能取得不錯的收益。當老破小補漲完畢後，除了優質學區房有稀缺景觀資源的老破小外，其它老破小增值的潛力有限。
04
老破小購房小貼士
老破小最好買學區房，非優質學區房及稀缺的景觀房，投資價值不大。
老破小建成的年代最好不要太久，因為97年前的老房子一般都是磚混結構，樓板一般是預製板，建築質量和抗震能力較差。97年以後磚混結構被禁止，住宅建設要求框加結構，相對房子的質量就好多了。
那麼怎麼肉眼區別是現澆樓板還是預製板呢，簡單一個辦法是看房子的天花板，如發現有平行裂縫的一定是預製板的磚混結構。現澆樓板有裂縫也呈不規則的形狀。
老破小的貸款年限有限制，老房子貸款房齡與貸款年限相加不能超過40年，比如房齡已經是25年了，那麼貸款年限就不能超過15年，老房子的首付也可能比新房高。
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