10人以內的創業團隊，入駐孵化器就好，挑個位置、環境、配套、價格都OK的即可。不瞭解孵化器的親們，可以看這篇 有其他問題，也歡迎後臺留言。
團隊大了，或者需要獨立的形象時，如何找到合適的辦公空間？租賃寫字樓、簽署租賃合同，有哪些注意事項？
一、如何選擇合適的辦公室
1.明確公司當下的需求
從區域、交通、價格、對環境的硬需求/軟需求、風水（如果老闆信的話，需要考慮）等角度，跟老闆充分溝通（這個很重要），明確公司的需求。
交通方面，儘可能選擇交通便利、配套齊全的地段；也要考慮公司的核心人員都住在哪些區域；公司招聘的人才，在哪些區域更容易招到。
比如，碼農在中關村西區、上地、回龍觀都很多，圖實惠還可以去北清路。
在互聯網圈，後廠村才是聖地，而不是國貿。
什麼是交通便利？比如與主交通動脈相隔不超過十分鐘、臨街；比如開車過來很好找，有地方停車。
價格方面，想了解目標區域的寫字樓租金，可以在如下網站查詢：
好租網：https://www.haozu.com
辦辦網：https://www.51banban.com
58同城：https://bj.58.com/
趕集網：http://bj.ganji.com/
比如北京，
中關村西區的租金約在：9~20元/平米/天
上地的租金約在：3.5~8元/平米/天
北清路的租金約在：2.3~6元/平米/天
如果通過中介找，知名的商辦中介有五大行：
戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際、仲量聯行、世邦魏理士。
另外，遠行地產、麗茲行、中天置地、鏈家等也有寫字樓業務。
注：北京寫字樓報價是以“元/平方米/自然日”為單位的，但這個報價經常不包含物業管理等費用；要明確承租方使用該辦公室發生的水、電、物業管理等費用由誰支付、金額多少。並落實到合同裡。
關於免租期，需要視具體情況協商。如果面積小、寫字樓成熟，一般沒有免租期。
2.考慮未來的需求計劃
如果公司在發展壯大，需根據公司人數增長速度，考慮未來辦公室擴充的需要，不然可能很快陷入多地辦公的局面。
如果是入駐一個新樓宇，一時租不滿的，可以跟出租方保持溝通，適時新增面積。
如果是在一房難求的成熟樓宇，應適當租大一點，考慮到未來一到兩年內的團隊成長。
3.怎麼看房子
看一個辦公區是否適合入駐，需要考慮的方面很多，下面是一些比較直觀的：
房屋質量：外觀有無瑕疵、有無裂縫、是否漏水；
採光、通風：寫字樓朝向最佳正南正北，東西長，南北窄，能夠通透最佳。採光如何、窗戶的分佈如何、中央空調的分佈及額定功率等情況；
公共設施：電梯（看看什麼品牌、載重指標、有無及時檢查；電梯配套跟樓內人數的匹配度）、廁所（環境、數量）等；（特別是老樓，要檢查這些天天接觸的設施）
周邊環境：有哪些到達方式，周邊餐飲、購物是否方便，地鐵、公交等是否便利；
寬帶：網速是否夠穩定夠快；
物業：物業服務是否到位，尤其看保潔如何；
用尺子或腳步人工測量，確認實際有效使用面積是多少（租金按建築面積交，包括公攤比如大廳、走廊、電梯、廁所等，因而一般實得面積大約是租賃面積的六成到七成）。
4.初步選定後，考查出租方情況。
辦公室空間的相關證件是否齊全（房屋的產權證件）、使用用途、性質等。
能否進行工商註冊：如果你的公司需要正式註冊，就需要搬到有註冊資格的寫字樓——商用或辦公用的。
二、簽署租賃合同的注意事項
(一)法律依據
中華人民共和國合同法，全文見中國人大網
http://www.npc.gov.cn/wxzl/wxzl/2000-12/06/content_4732.htm
合同法的第十三章寫的是“租賃合同”，
為了方便理解，可以直接看租賃合同的法律釋義，鏈接如下：
http://www.npc.gov.cn/npc/flsyywd/minshang/2000-11/25/content_8375.htm
（二）考慮整體情況審核合同
一般寫字樓會直接給你合同，並說明不能更改。
對於裝修好的、已經運營了相當長的時間、比較成熟的寫字樓，租賃風險並不高，可以重點看違約條款。
如果是新樓、涉及裝修、違約條款苛刻的，一定要仔細審核合同，最好把自己關注的細節附加到合同中。
（三）租賃合同審核要點
1.租金支付
合同中規定的租金的測算方式、金額、支付方式和支付時間，開具的發票單位和內容（一定要跟公司財務確認）；如果延遲交納租金，是否有罰金等；出租方在租賃期間不得擅自漲租金；到期時是否優先續租，租金漲不漲，等。
2.空間交接
明確約定寫字樓的交接時間、有無免租期、用途（比如僅限辦公用途的，就不能開咖啡館）；若因一方的原因導致寫字樓無法如期交接，應給予另一方一定的補償。交時，做好現場驗收；提前約定合同解除時，是否需要恢復原狀等，避免離場時有糾紛。
3.能否裝修
如果承租方需要對辦公室重新裝修時，租賃雙方應明確約定裝修條款；如，承租方能否改變房屋的內部結構等，裝修和改造方案必須符合消防及工程安全要求；約定裝修附加部分的歸屬，出租方有權要求承租方恢復原狀或保留返還時的現狀，或向出租方交納恢復工程所需的費用，但給房屋造成損失的，寫字樓租賃合同承租方應給予出租方一定補償。
4.能否轉租
有時候公司的業務發生變化了，不能按原定的合同時間執行，那提前退租有可能會產生違約金。
如果能轉租，對於承租方來說，更靈活一些。
但大部分出租方都不允許轉租。
5.違約條款
在寫字樓租賃合同簽訂時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，並在合同中規定相應的懲罰辦法。對出現質量問題後的解決方案要明確約定。還可以約定房屋及附屬設備的保質期，以降低寫字樓租賃合同履行風險和保證合同順利履行，並儘可能保障作為承租方的合法、合理利益。
分享我在帝都戰鬥20年的乾貨經驗。
無論是工作、生活，我發現找點有價值的信息並不容易；
於是記錄下自己讀書、職場（央企-政府-民企-創投圈）、養娃等經驗，希望能對朋友們有所幫助。
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