4月28日晚，新湖中寶（600208.SH）發佈年報，公司2019年實現營業收入148.10億元，同比下降14.03%，歸屬於上市公司股東的淨利潤21.53億元，同比下降14.08%。
去年困擾公司的債務問題依然沒有得到很好地緩解。截至報告期末，新湖中寶擁有現今餘額146.9億，交易性金融資產19.44億；但短期借款和一年到期之即期負債分別為39.6億和187.44億。現今不足以覆蓋短債，且額外有一年期以上長期借款355.44億。
此前的4月17日，國際評級機構穆迪將內地房地產行業前景轉為負面，並稱雖然大多數高收益債券的發展商能解決未來12個月的在岸及境外債務，但有4家內房將面臨非常高的再融資風險，其中便提及了新湖中寶的債務及再融資壓力問題。
為緩解資金壓力，3月27日，在國際資本市場急劇波動的背景下，新湖依然完成在境外發行總額2億美元的債券，且票面年利率高達11%。彼時，國內規模房企幾乎都已經暫停海外發債行為，而新湖以高達11%利率發債，顯示公司對於資金的飢渴。
主營收益下降，資金壓力凸顯的背景下，新湖卻以一筆特殊的股權投資，引發市場關注。就在幾天前，新湖中寶擬以現金30.685億港元認購綠城中國（3900.HK）3.23億股H股股份，搖身變為綠城第三大股東。
30億入綠城，看似輕描淡寫，但背後錯綜的關聯交易卻並不簡單。因新湖入股之前，曾先後多次向綠城出讓項目回籠資金紓困，累計涉及資金已超70億。資金從綠城至新湖，再由新湖至綠城，一來一往，雙方的關係更為密切，但各自意圖為何？
對此，新湖方面對第一財經表示，集團沒有退出地產的打算，以合理價位購入綠城資產對雙方是雙贏局面。
也許，在資本市場長袖善舞的新湖中寶掌門人黃偉，正謀劃一場試圖化解新湖中寶困境的資本局。
30億押寶綠城
遊弋在資本市場的“新湖系”掌門人黃偉，再次展現其長袖善舞的投資能力。日前，新湖中寶的投資版圖再添一角，擬以現金30.685億港元認購綠城3.23億股H股股份，每股價格9.5港元。
交易前，綠城前三大股東為中交集團、九龍倉、宋衛平，分別持股28.78%、24.9%、9.97%；交易後，中交、九龍倉、新湖中寶、宋衛平持股比例將變為25.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中寶將向綠城提名一名董事候選人。
在香港上市的中資地產股中，綠城屬於“滯漲”股之一。由於股價長期低迷，綠城中國董事會主席張亞東還曾向股東致歉。因此，若以綠城董事會召開之日前十個交易日加權平均價格計算，此次交易溢價率達31％，直接抬高綠城股價，公告次日漲幅達8.13%。
即便這樣，熟悉此次交易的人稱，在新湖中寶看來，上述交易價位較為合理。因為截至2019年12月31日，綠城總資產3370.92億元，每股淨資產12.73元，摺合港元算，與此次交易價格折價超四成。同時值得關注的是，綠城自張亞東接手以來，逐步提速，去年開始加大土地投資力度，大有重新發力的趨勢。黃偉此際入股綠城，有機會分享股價上漲紅利。
另外，新湖中寶方面告訴第一財經：“新湖與綠城的合作關係由來已久，此次由項目上升至股權投資層面，可進一步深化雙方合作關係，互信互利。同時以低於每股淨資產的價位投資綠城，對新湖來說也是一筆劃算的買賣。”
而綠城看上的，是新湖中寶手握的大量土儲。截至2019年6月底，新湖中寶擁有開發項目數量約50個，項目土地面積約1200萬平方米，加上江蘇啟東和浙江平陽的海塗項目，土地儲備總面積達3000萬平方米。
新湖中寶上市於1999年，控股股東新湖集團持股比例32.41%。除新湖中寶外，新湖集團旗下還有上市公司哈高科，以及舊新三板公司湘財證券，並參股多家金融、資源性企業，被業內稱為“新湖系”。
新湖系的商業版圖，由溫商黃偉一手打造，從在溫州市委黨校教書，到下海創辦新湖集團，黃偉的原始資本積累與期貨股票息息相關。2009年，新湖系對內部資源進行整理，新湖中寶徹底確立其在集團的地產旗艦位置。
2015年開始，新湖中寶先後入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財證券等多家金融機構，並將投資觸角伸到新興科創領域，趣鏈科技、51信用卡、萬得信息、邦盛科技等公司背後，均活躍著“新湖系”身影。
金融與地產互相輸血，曾對新湖中寶的業績提升實現助力。而在綠城看來，引入這位“非典型房企”作為股東，可產生“1+1>2”的協同效應，在地產存量和新增、產業融合以及非地產領域協同合作，實現共贏。
實際上，這並非雙方首次牽手。公告當天，新湖中寶向綠城轉讓浙江啟智100%的股權，綠城需投入11.51億元；轉讓南通新湖50%股權，綠城需投入6.72億元，加上此前兩筆交易，雙方合作規模已達77.02億元。
“新湖中寶與綠城的造房理念類似，均注重精品打造。”熟悉新湖的人士透露，此外，由於上海地價高企，房企拿地困難重重，綠城因此前發展節奏問題，急需補充土儲，新湖與綠城一個要錢一個要地，由此促成交易。
由於新湖中寶資產性質複雜，綠城所付交易款中包含向其提供的財務資助，以4月19日出讓的上海中翰項目為例，13.83億元財務資助按年利率10%計息，所有本金及利息須由目標公司在不遲於2024年3月28日前付給買方。
舊改沉痾待解
對黃偉和新湖中寶來說，過去的2019年顯得沉重。
在2018年胡潤全球富豪榜中，黃偉李萍夫婦財富330億元，霸居溫州首富。一年過去，在2019年胡潤富豪榜，二人資產縮水三分之一，僅剩230億元。
而新湖中寶在頻頻甩賣資產之餘，銷售業績也出現下滑。克而瑞數據顯示，2015~2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，到2019年，這一數據跌至138.4億元。
盈利情況也頻頻波動。2016 年~2019 年上半年，新湖中寶營業收入分別為136.26億元、175.00億元、172.27億元和72.75億元，歸母淨利潤分別為58.38億元、33.22億元、25.06億元和17.21億元。
業績遲滯不前，但新湖中寶並非手無存糧，該集團合計3000萬平方米土儲分佈於上海、江蘇、浙江、江西、山東、遼寧、天津等省市，卻遲遲無法轉化為銷售業績，背後原因何在？
“新湖中寶大量資產集中於長三角，當年切入市場時，由於招拍掛成本高，轉而走舊改的路子。但上海舊改情況複雜，許多項目都是經好幾個企業接手才能完成。”據接近新湖方面的人士稱。
2001年，新湖中寶首入上海，拿下上海普陀區東新村舊改地塊，此後新湖中寶先後在閘北、黃浦、虹口獲得多箇舊改項目。但這些項目中，不少開發時間超過十年，因為開發速度過於緩慢，新湖中寶還曾收到深交所問詢函。
數據顯示，2016年~2019年6月末，新湖中寶存貨分別達517億元、594億元、703億元及730億元，佔公司總資產的比重分別為46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要為房地產存貨。
不過上述人士表示，新湖並非有意囤地，一些項目前期已投入上百億元資金，但因政策複雜和舊改推進緩慢等問題，遲遲難以轉化為業績，同時該集團還承擔著高昂的融資成本，導致如今的債務局面。
2020年3月17日，穆迪將新湖中寶企業家族評級從B2下調至B3。“評級下調反映了我們對經濟形勢轉弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，因為該公司未來12~18個月將有大量債務到期。”穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示。
穆迪稱，新湖中寶持有228億元人民幣的鉅額短期債務，將於2020年9月底到期。“截至2019年9月底，該公司現金水平為129億元人民幣，加上經營活動產生的現金流，將不足以支付這些到期債務。”
為應付到期債務，3月27日，新湖中寶完成在境外發行總額2億美元的債券，票面年利率高達11%，在境外美元債市場波動、美元流動性稀缺的情況下，新湖中寶將面臨較高的融資成本與風險。
對集團債務問題，新湖中寶對第一財經表示，隨著疫情帶來政策寬鬆預期，加上引入合作方，集團地產銷售窗口重新打開；投資板塊方面，大規模支出的投入期已基本結束，金融資產在加快上市進程中，有望帶來現金迴流。
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