前段時間，深圳西部很躁動，背後很大原因，是有前海擴容的刺激。
看上面這張圖，是證券時報4月初的一篇報道，注意標紅部分：“組織開展好深圳經濟特區建立40週年系列活動”，言外之意是，深圳今年會迎相關大禮包。
至於大禮包是什麼？業界猜想很大可能是前海擴容，因為去年前海“雙擴區”方案已經上報國務院。深圳壹地產總編輯陶文傑也私下表示：今年前海擴容概率超過50%，個人認為有8成概率。
這意味著，在大灣區、示範區、特區40週年的時代大背景下，西部大概率會再次站上歷史的新起點，成為承載深圳建設全球標杆城市夢想的大本營。
01
深圳一路向西
如上，或許會有人說，假如前海不擴容呢？其實，就算前海不擴容，西部也是深圳未來20年的戰略重地。
第一層原因是政府意志的推進，在城市總規變化下，深圳中心從羅湖、福田，到後海、前海、寶中，一路西移。第二層原因是地形限制。深圳面積小，地形複雜，近一半是山地，以羅湖中心為原點，往東有梧桐山阻擋，往西有平整空地。
過去40年，深圳填海造陸了120平方公里土地，其中大半都集中在福田保稅區—後海—深圳灣—前海—寶安這條西部濱海長廊上，後來因為政策限制不能再填海，所以西部這一大片填海淨土，是承載深圳城市規劃僅有的選擇。
兩個層面影響之下，深圳要在本世界中葉前變成全球標杆城市，西部，是最能承載這個國家戰略規劃的核心區域。
02
大前海+大空港規劃升級
西部利好加速兌現
鑑於深切的期望，最近幾年，深圳對西部可謂十分慷慨，重磅規劃一個接著一個，並不斷升級，總嫌給的不夠多。
比如前海，從15平方公里自貿區升級成了城市新中心後，又在去年迎來了雙區擴容方案上報國務院，而且擴容面積很大，據深圳壹地產總編輯陶文傑分析，大概率會是120平方公里。
再比如大空港，從去年10月份到現在就迎來了三個重磅升級規劃：一是位於大空港規劃區西北部的海洋新城規劃曝光，這是繼前海之後，深圳獲得的又一個承載國家戰略的稀缺性增量發展空間，意義重大，未來就業人口約10萬（提示：注意文中出現的人口數字，有重要意義）。
圖源網絡
二是大空港核心區之一的國際會展中心規劃升級成了一個超大規模的國際會展城，近23平方公里，約相當於三分之一個福田，未來就業人口規模達到約36.8 萬。
深圳國際會展城規劃圖 圖源網絡
三是大空港核心區之二的機場核心區，迎來了機場第三跑道擴建項目，建成後可滿足年旅客吞吐量8000萬，是目前峰值時期的1.6倍。
當前，全球最大的深圳國際會展中心已正式投入使用，前海城市新中心今年投資586.1億加速建設，機場擴建也全面開工，可以預見，在示範區文件目標的要求下，深圳西部將實現產業、交通、人口的加速匯聚。
03
超11平方公里商務區崛起
承載西部下一個CBD野心
在西部利好加速兌現之下，筆者研究政府規劃發現，西部還有一個西部中心商務區一直沒有引起人們重視，它的規模很大，規格很高，可以說是深圳西部下一個即將崛起的地標性CBD。
這個西部中心CBD位於新橋街道，由6.35平方公里的西部中心中央商務區+1.6平方公里的新橋智創城+3.29平方公里的新橋中心區組成，總面積超11平方公里。
注：圖片為大致範圍示意，具體以官方信息為準
在這三大規劃之中，6.35平方公里的西部中心中央商務區是核心，政府對它定位很明確：將以國際一流標準規劃西部中心中央商務區，推動西部中心啟動和建設。
注意這裡幾個關鍵詞：
1、“國際一流、西部中心中央商務區”，這說明片區初始規劃起點很高，不僅僅是新橋街道，而是深圳西部的重點項目；
2、“啟動和建設”，這說明片區規劃已經在落地，進展很快。
西部中心中央商務區具體圍合範圍如下：包括了太隆城、萬豐水庫桃花源產業園、西部影視產業小鎮等重點項目。
圖源 古鎮新橋
根據規劃，片區將主動對接會展經濟、高新技術產業，吸引優質企業總部落戶，打造總部經濟集聚高地，這說明片區未來引入的都是很厲害的企業，沿著中心路兩側，將拔地而起很多國際性的高樓大廈。
3.29平方公里的新橋中心區則被納入深圳市新一輪城市總體規劃《深圳市城市總體規劃（2017-2035）》中的西部中心區，是西部中心CBD的重要引擎點，去年4月份，深圳市公共資源交易平臺發佈了新橋中心區城市設計公告。
新橋智創城（新橋東片區重點城市更新單元）是目前深圳最大的舊改項目，野心很大，未來要形成“南有深圳灣科技園，西有新橋智創城”的新格局，下圖是它的一等獎城市設計方案，片區面貌實現了根本性的重塑，十分震撼。
新橋智創城一等獎設計方案效果圖 圖源網絡
經過詳細的拆解、分析，可以發現，西部中心CBD總面積超過了11平方公里，是福田CBD的1.7倍（6.07平方公里），而且規劃很高，是政策意志在推進，就像南山、前海承載了深圳上一個10年的重心一樣，它將承載西部下一個CBD野心。
從深圳維度來看，它與寶中—前海—南山高新區串聯在一起，是城市黃金髮展軸線的脊樑。
從大灣區維度來看，它是廣深科技創新走廊的關鍵一環，與深圳高新區、空港新城等共同凝聚成中國科創的一股重要力量，未來是城市增長的一個極點。
廣深科技創新走廊 圖源網絡
04
西部中心CBD規劃背後
隱藏著重大樓市機遇
除了片區規劃定位高、投資力度大之外，有一個事情值得特別注意。
那就是西部中心CBD不同於前海、大空港那般偏重產業集聚，它在產業升級之外，還很注重生活氛圍的構造和建設。
比如抱團發展的西部中心中央商務區與新橋中心區，這裡毗鄰鳳凰山、立新水庫、西灣紅樹林溼地公園、新橋中心公園、新橋足球體育公園，擁有豐富的生態資源。
同時融合了太隆城、博林HELLO PARK、萬科上星商業體，天虹、京基百納、沃爾碼、華潤萬家等商圈資源，未來商業體量達100萬平以上。
太隆城效果圖
片區還活化利用清平古墟影視小鎮、曾氏大宗祠、寶安深圳書城、新橋文化藝術中心、萬景樓等文化資源，滿足了人們精神娛樂消費需求。
可以想象，未來人們白天在商務CBD上班，下班就約朋友在附近的商場逛街、看電影、喝咖啡，週末還可以去公園、影視小鎮遊玩。
值得一提的是，片區還整合了沙井人民醫院、萬豐醫院、沙井醫院第二門診、新橋醫院等醫療資源，擬構建15分鐘醫療圈，這種規劃，放眼整個深圳，都是很少見的。
西部影視產業小鎮效果圖 圖源網絡
可以發現，這個中心CBD生活氛圍很濃厚，這是絕對不容忽略的一個特點，意味著它是大前海+大空港片區很珍貴的宜居區，將承接很大的居住需求。
還記得前文就業人口的數字提示嗎？僅會展城+海洋新城，就業人數就超過了46萬，他們和西部中心企業總部引入的人才一樣，都是行業精英，匯聚的是世界頂級人才，有巨大的高品質居住需求，這是西部中心CBD隱藏在規劃之下的超級亮點和重大樓市機遇，將承接西部加速發展的紅利。
05
總建面約35萬平純住宅新盤
西部中心CBD原始股
其實購房者對西部的熱情一直很高，今年3月份復工後，雖然疫情的影響還未完全消解，但是西部兩個樓盤開盤依然熱銷，成為刷屏的現象級熱盤，得到了購房者真金白銀的投票。
只是，剛剛前文也說了，大空港都是產業集群，住宅產品並不多，購房者可選擇空間並不大。
不過，深圳壹地產前段時間去西部中心商務區踩盤發現，片區有一個新盤正在建，項目位於寶安中心路與北環路交匯處，大門上顯示的名字是嘉富新禧花園。
項目有兩個地塊，一塊處在基坑狀態，另一塊有部分建築物已經出地面10層左右，前段時間，政府剛剛放寬了深圳商品房拿預售的限制，按照這個進度，今年很有可能入市。
筆者在網上查詢得知，嘉富新禧花園總建面約35萬平，是片區少見的純住宅大盤。
重點是，嘉富新禧花園就在新橋重點在建項目太隆城一旁，處於中央中心商務區和新橋中心區的範圍重合處，享受兩個核心區的疊加利好，可謂是西部中心CBD的原始股，值得打新西部的粉絲重點埋伏。
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