究竟是什麼因素決定了房價的最終走勢呢？
是金融化的複雜程度，亦或是此消彼長的供需平衡，或者單純的就是高企不下的M2？
我的觀點是：
貨幣化決定房價的長線走勢，金融化決定房價的波動幅度；而“遊戲規則”才是真正決定房價的根源。
1
簡單來說：房價由供應和需求決定。
供應端：
放在全球來說，供應總共只有三種情況：政府供應；市場供應；政府和市場的混合。
大家各有利弊，政府供應容易被銀行金融機構和有房階層綁架；而市場供應容易導致房價暴漲暴跌，對經濟造成毀滅性打擊。
需求端：
所有的需求只分兩種需求：剛需和投資需求。
剛需：就是當買房預期不賺錢甚至還虧本的時候，有多少人還願意買房。
因為城市越發達，就業，教育和醫療就更好，人口便會趨之若鶩，大家都想在這裡定居，所以越發達的城市剛需越多。
投資需求：就是預期增值收益能超過無風險收益，最終的目的要麼持有的租金收益超過無風險收益，要麼以更高價格將資產轉移給他人的有利可圖者。
理論上來說，不論是政府供應還是市場供應，不論M2的增速是個位數還是兩位數，我們都能通過消滅投資需求，調節稅收來決定最終的房價走勢。
當投資房產的收益(包括租金收益）小於資金無風險利率且預期不變時，投資需求基本就全部消滅。
即兩種情況同時出現的時候，買房將變得無利可圖。
就是當M2增速-GDP增速-稅收=0的時候且房屋供應和剛需同步（如果2人搶3套房，會改變貨幣流向）。
比如：市場上本來是100元，100套房，人均1套；當變成110元，100套房，人均1套，每套房只要收11%（110/100）的稅收，買房就會無利可圖。當收12%稅收的時候，炒房就會虧本。
如此以中間環節稅收（房產稅不現實）嚴格控制購房收益，實現供需平衡，房價哪裡還能瘋漲。
在世界範圍內，這樣成功的案例比比皆是，比如二戰的戰敗國們：
日本，為了控制投資需求，保守測算，即使是5年之後才賣，也要徵收高達31%的稅收。
而德國在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅，這還沒有算4.5%的土地交易稅，1.5%的評估費以及二套房的平均每年1.9%的房產稅。
在這樣的稅收下，炒房根本就無利可圖，德國基本實現了半個世紀房價幾乎零漲幅的記錄，日本成了投機客的雞肋（超高性價比和超高稅收）。
所有，天底下最大的謊言就是：“歷史證明房價會永遠上漲。”
我們最理想的狀態，應該是合理的房價收入比以及房價漲幅與GDP漲幅同步。
那麼，遊戲規則是真正決定房價的根源，又是什麼決定了遊戲規則的制定呢？
遊戲規則，實質是是各階層博弈的結果。
2
為什麼房價易漲難跌？
在土地國有制下，土地無法按照市場價格進行資源配置，土地和貨幣及政策的決定權全在決策者手裡。
只要每次房價下跌，就會損害銀行等金融機構和有房階級的利益，更有甚者可能造成金融危機，經濟崩潰。
所以這個時候，有房階級和銀行等金融機構在政治上就會千方百計地阻撓房價下跌或者在房價下跌後提出救市。
而政府在權衡利弊之後，一定會一次又一次的站在有房階級和金融機構這邊。
當房價每次漲多跌少之後，累積下來的效果就是：房價長期上漲！
房產稅和這幾十年的土地財政其實沒有太大的區別，一個是希望賣地賺稅收，一個是從每套房子裡抽稅。
一個希望地賣得越貴越好，一個希望大家持有的房子越多越好。
要讓大家持有更多的房子，除了剛需就必須有更多的投資需求，就得讓買房的人有賺頭。
房產稅是真金白銀的每月交錢，不可能收的太高，但即使收到2%，和每年的貨幣貶值比起來，確實是不值一提。
最終的結果就是，一部分不太殷實的買房者需求減少，房價短期會下跌一些；長期來說，從45度角上漲變成了28度上漲。
這僅僅是將財富從B（有房）的手中轉移了部分到A（收稅）的手上，而A能不能將財富再分配給C（無房），這與是土地財政還是房產稅沒有關係。
最後的結果一定是三方的再平衡，總體的框架會轉變為房住不炒，A的稅收的來源會逐漸由房產稅替代，B會由黃金年代轉變為白銀年代，之所以還有白銀，是因為B取代了房地產開發公司的位置，而C會不會比以前好些，取決於大家會不會追蹤稅收的去向。
僅僅是中間環節收稅還是持有環節收稅，就能改變房價最終的命運。
所以，我說貨幣化決定房價的長線走勢，金融化決定房價的波動幅度，而遊戲規則才是真正決定房價的根源。
而房地產調控又對樓市有什麼影響呢？
3
2010年的房地產調控，讓很多人看到了希望：讓房價降得再猛烈些吧。
還有人更是幸災樂禍似的呼喊：讓房地產趕緊崩盤吧，讓沒房子的好好看看有房子的笑話，是人生的一大快事。
但是我們是不是要仔細想想，為什麼調控，調控期望得到什麼樣的效果？
1、是如千千萬萬想買房子的人期望的那樣，讓人人買的起房嗎？
2、還是如千千萬萬的無產者期望的那樣，讓房地產崩盤，開發商上吊，地方ZF不再靠賣地實現GDP嗎？
房價下跌，已經變成了百姓最急切的期望，已經高過了解決超貧困家庭的溫飽問題。並且為房地產必須下降提出了若干理由，總結下來有三條：
1、人人都有居住權。
2、租售比嚴重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太貴了。
3、房價上漲造成物價上漲，人民生活變得困難。
的確，當經濟過熱，房價過高，會對經濟運行和社會安定帶來較高的風險。這也是國家所擔憂的。防範金融風險，一切維穩才是中央考慮的重中之中。
而民間所總結的三條，應該和調控的原因和目的基本不沾邊，我們一條一條的分析：
1、人人都有居住權。
其實這是一個偽命題，房子包括房屋，以及房屋所屬的土地兩個部分。
房屋本身只有居住價值；而土地所具備稀缺性，決定了土地的投資價值。
房地產貴的不是房屋，而是房屋下面那塊地皮。
所以，商品房具備了投資與自住雙重屬性。
2、租售比嚴重不合理，空置率太高，人均收入太低，房子太貴了。
房價是不是太貴了，有沒有泡沫？
首先從國民的收入結構來分析：
大多數國家都是一個遵從“叢林法則”的精英社會，決定了國民收入的金字塔結構。
既然是金字塔，底端的中低收入者佔據了金字塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的頂端既使只有10%人口，那也將是一個1億多的絕對龐大的數字，遠遠超過了絕大多數西方國家的人口總和。
而北上廣深以及三十多個省會，這些吸收了其它地方的人口紅利，以犧牲全國大多數省份的利益為代價，發展壯大起來的超大型及大型城市，需要容納全國1億多的精英人群，是否能得出房地產嚴重泡沫，空置率過高的結論？
當低收入者們努力揮灑汗水期望著自己年薪能夠超過5萬，8萬，10萬……的時候，他們可能做夢也想不出，精英階層手中究竟了擁有多少財富。
精英會像無產者們一廂情願認為的那樣：因為一個區區房產稅而拋棄手中的大量房產嗎？
答案顯然是否定的。
可以確認的是，房價不是由平均收入決定的，是精英的平均收入決定的。
為了便於分析，我們剝離掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社會屬性，先把它看做商品，是商品就有他的內在規律。
我們判斷一個核心城市市區內的商品房是具備足夠稀缺性的。
如果你在北京市區上班，即使你在山海關擁有1000平方米的住宅，也不能替代你住在北京市以內的願望 。而無論你是租房，分房還是買房，只要你還在市區上班，你就必須住在北京市近郊區以內。
假設你掙得錢不足夠多，你需要租一套房子解決你的上班問題，上班距離的遠近及居住的質量，取決於你願意支付的租金。
假設你的錢夠買房子，我相信你更願意買房，因為你可以擁有房屋的產權和房產增值的收益。而買房子的大小、品質，離你上班的遠近，取決於你手中的資金和你對未來收入的預期。
最被提及與泡沫有關的是以下兩點：
第一，中國的房價遠高於發達國家的房價。
中國的精英人群儘管所佔比例不大，但是絕對數量足夠大，而且精英的平均收入，高於某些發達國家的收入水平。
第二：租售比問題
這個問題不用過多解釋，使租售比更合理的方法不是隻有降低房價一種，還有一種更靠譜的：房租大幅度上漲。
3、房價上漲造成物價上漲，人民生活變得困難。
這個問題其實也不用多解釋，簡單可以這樣說，物價上漲是經濟過熱，鈔票印多了的後果。
而房地產因為稀缺性和易保存比較吸金，所以吸收了大量的鈔票，以至於大家光看到了房地產的飛漲。
其實如果房地產交易量下降，不再具有吸金功能，那麼農產品等生活必須品以及房屋租金等等就會大幅上漲。
因為，多出來的大量鈔票總要有個流向，如果不被房地產吸收，就會被大蒜、綠豆、姜、豬肉，及其他生活必須品的上漲來吸收。
事實，也證明確實如此，房產調控後，物價上漲的勢頭非常迅猛。
那麼，是不是房地產就沒有泡沫呢？
4
房地產遊戲的模式三個環節：地方ZF賣地、銀行貸款、開發商在二級市場銷售。
地方ZF賣地之後，剩餘的風險和收益都歸銀行和開發商；
地方ZF賣地的款則用於地方廣場，地鐵，公路之類的建設和隊伍的開銷。
房地產的現狀是，商品房二級市場是由各種類型的開發商自由競爭的，一手房開發商之間的競爭，二手房投資客之間的的競爭。
房價為什麼在一個自由競爭的市場上能夠持續上漲？因為稀缺性。不是房屋的稀缺性，而是房屋所必須佔用的土地的稀缺性。
商品房的稀缺性，是相對人民幣而言的。人民幣印多了，資金沒地方去，商品房就漲價了。
商品房市場是具備風險屬性的，儘管由於大量印鈔造成了商品房的飛漲，但隨著房價的高漲，風險也在積聚。
地方ZF土地壟斷沒有風險，可以置身事外，可是銀行呢？
系統性金融風險不是鬧著玩的，銀行正在承擔自由競爭市場房價高漲積聚的風險。
經濟下滑，房價暴漲，如果一旦崩盤，風險將全部聚集在金融體系......
土地是壟斷的，然而房屋壟斷並不是一件容易的事情。因為民間百姓手裡是存在大量二手房的。所以這也是每逢調控就掐住二手房交易的原因，更方便控盤。
5
再說說房租問題，房租的發展趨勢：
現在房租低的一個重要原因是因為，大多數都市小白領還希望能夠買一套屬於自己的產權房，至少他們覺得即使現在錢錢不夠，但是努力一把，跳個腳還能夠得著，所以省吃儉用拼命的存錢。
一個月薪10000塊的小白領租一套月租金3000元的還算舒適的兩居室是沒有問題的，但是他為了攢錢買房寧可幾個人合租一室，僅僅願意在居住上花費少得可憐的500元錢。
小白領因為除非能夠上位，否則一般人跳腳是夠不到屬於自己的那套房子的。未來對於擁有房產失去希望，將使他不得不搬出合租房而轉而租住一套還算舒適的兩居室。高昂的商品房價把大量的小白領從合租房中解放出來，轉而去租住兩居室或者三居室。房租的價格一定會通過市場發現功能，找到它的位置。
自古以來，民生問題的底線就是不要出現陳勝吳廣，所以ZF更在意的是農民問題。
農產品價格上漲的震動，要遠遠大於房價的上漲。
農民具備最原始的力量，而他們關心的並不是三線以上城市的房價，而是能否填飽肚子。
6
房產稅的問題，應該慎重：
1、如果採用不公平法則：
公務員，事業單位的福利房不上稅，利益集團購買囤積的大量商品房不上稅，只有普通百姓上稅，而房產稅會大幅提升租金，會加劇社會矛盾。
2、如果實行公平法則
小產權房，福利房，權貴囤積房都要上稅，執行難度太大，可操作性不強，阻力幾乎難以逾越。
房產稅無論是持有環節徵收，還是交易環節徵收都是要向最終租房人轉嫁的。
好比雞飼料上漲沒有可能雞肉不漲價，但是養雞的並沒有賺更多錢。降低百姓租房困難，唯一的通行辦法就是減稅。但是減稅，在任何國家都是很難行的通。
假設出臺又一個新稅種，無亂它叫什麼，我們暫定為財產稅。既然有了新稅種，就要定任務，那好了為了這個稅種制定了年上繳多少多少的任務。實操的時候，執行的工作人員發現一旦輪到權貴腦袋上的事就沒辦法執行，你執行，他先讓你下崗。
任務必須完成，只好從普通老百姓身上打主意了。
於是政策就完全走樣了，非但起不了劫富濟貧的目的，反而加重了窮人的負擔...
再比如，個人所得稅，徵的是誰的稅？權貴沒看見交，月薪3000塊的工薪階層可一個都跑不了。3000塊月薪上繳的個人所得稅你看著不多，可對於養孩子餬口的老百姓來說，哪怕10塊錢都是重要的。
一套房子假設20000一平，房子的價值也就佔30%，剩餘的都是土地的價值。
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許多人心懷房價肯定會跌回2008年的美好願望，刻舟求劍似的思維錯過了一次次購房的機會。在患得患失中，迷失了自我。
任何事物都是有其規律性的，關鍵是否有一雙慧眼能夠穿透重重的迷霧。
假設你是個投資客，你非要去石家莊和長沙買房子，結果發現不怎麼升值，怨天怨地：石家莊作為一個二線省會怎麼會不漲？長沙的房價怎麼那麼低？
我們知道，北京的房子是全國有錢人買的，省會的房子是全省的有錢人買的。但是當省會城市距離一線大城市在6個小時高速以內，省裡的有錢人的資金就會流向一線大城市，而不是省會。河北的富人一定會選擇在北京投資房產。
假設你是一個投資客，你去昆明旅行，發現昆明的房價甚至高過重慶，很不理解。你很疑惑昆明這麼小的西部邊陲城市投資價值在哪裡？昆明是雲南省內唯一的大城市，且相鄰的二線以上城市離雲南省都比較遠。雲南地州資源豐富，雖然窮人佔的比例大，富人的數量卻也不少。昆明南有滇池，北有長蟲山，作為一個700萬人口的城市，土地資源非常稀缺。所以貴，一定有貴的原因。便宜一定有便宜的道理。
中國經濟發展不平衡，犧牲全國大多數城市和鄉村，來保證北上廣深及大部分省會城市的繁榮才是造成土地稀缺的願意。
土地有的是，房子有的是，但位置好的土地和房子並不多。
一方面大量的小縣城和鄉鎮、村莊人口銳減，因為缺乏謀生手段不得不背景離鄉外出打工，另一方面超大型城市越來越擁擠，土地資源越來越稀缺。這就是中國集中發展極少數標杆城市所造成的呀，也是因為如此，才造成了中國金子塔式的收入結構，貧富差距越來越懸殊。
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對於房價未來是漲是跌，我覺得無論做什麼樣的投資，自己一定要做足功課。
就房產來說，對於區域經濟發展，要有深刻的理解，否則就不要輕易出手。關於房產，我只是從大方向上說了一下自己的判斷，並沒有對區域的房產升值做過研究，所以沒法給大家提供建議。
當大多數資源掌握在少數人手中的時候，佔有絕大多數人能夠分配到的資源就越少，資源的價格就會越高，少數既得利益者就會越富有。大家知道，有些資源會變成富人間的遊戲（比如現在的古董、字畫），完全失去群眾基礎；而如果與生活密切相關的資源過度集中，一定會爆發極端衝突事件，造成社會動盪。
我們通過不斷稀釋貨幣的實際購買能力，並且對糧食等生活必需品實行平準制度，一方面保證了絕大多數人民的基本吃飯問題，另一方面讓大家手中的餘錢基本消耗在特定的商品上，
以至於不得不馬不停蹄的勞作，這也是保持社會高速向前發展的一種方式。回顧過去：80年代，那時的人們靠省吃儉用積攢出節餘，被消耗在自行車、手錶、縫紉機上。通過不斷的勞動，才能吃飽飯，才能攢點錢買三大件取媳婦。
80年代末，90年代初，人們的工資提高了，手裡的結餘增加了，彩電、冰箱的大規模普及，又消滅了老百姓手中的流動性。
緊接著電話、空調又接過了彩電、冰箱的大旗，那時安裝個電話要5000大元啊。
隨著工業化水平大幅度提高，經濟高速增長，貨幣發行量也迅速增加，彩電、冰箱等工業化大規模產品，已經不具備稀缺資源的特性，也無法吸收百姓手中龐大的結餘資金。
汽車和商品房的發展，成為消滅老百姓手中的流動性的最好工具。
在經濟發展的大潮中，集中了大量財富的一部分人已經不滿足於購買普通的消費品（汽車是工業化的產物，不具備稀缺性），對投資品的追捧，造就了房地產的崛起。
房地產具備了投資品和生活必須品的雙重屬性，大量印刷的貨幣還是有一定數量留到勤勞肯幹的白領手中的，而這些貨幣又因為通貨膨脹因素消耗在不斷上漲的生活必需品上，必需品中商品房佔了大頭。
9
未來，我們究竟是選擇買房還是賣房呢？
對於自住需求者和投資需求者，是要區別對待的；對於一線城市與二三線城市，也是要區別對待的。
對於自住需求者（僅指普通群眾）來說，只要你還有錢能夠買的起房，一二線可以選擇，三四五六線、小縣城不要買。
對於投資來說，問題就比較複雜，要考慮的問題就會更多，不同條件的人就有不同的需求。
總體來說，已經不再建議。
將來，有地可耕的農民，將會成為都市中的底層群眾羨慕的對象，農民有地、有住宅、有糧食。進可以在城市打工，退可以回鄉種田，雖然現錢不多，但是吃穿住行都是沒有問題的。
而真正一無所有的，會是大量在都市打拼掙扎的打工仔，如果沒有能力購置房產，也沒有得到向上爬的機會，在都市立足將變得困難，而又毫無退路......
將來多數房都會拆遷，這是中國體制和經濟發展模式決定的。在城市拆遷改造升級過程中，大量的老房拆毀，大量的新房拔地而起。而隨著拆遷改造的成本的上升，房子也越來越貴。
現在拆遷改造集中建設70-90的小戶型，將來會淪為新的城中村，通過二手置換，這類房子會變成新的貧民窟，而將來的拆遷改造建設的一定是追求環境品質的大戶型。
但是市中心的房子，即使在將來人口下降的過程中，仍然是稀缺的，房價高不可攀的。如果手有餘錢首選的是市中心的大戶型。關於市中心老舊二手房的購買，還是有一定學問的，一定要選擇位置好，低密度的矮層住宅樓，因為密度低，便於拆遷。 而密度高的塔樓拆遷非常困難，拆遷成本太高，開發商很難有利可圖。現在住在市中心高層舊式塔樓的富裕人口，將來一定會二次置業，這些舊式塔樓逐漸會淪為新一代年輕中產階層的過渡性住房。
未來，租房將成為常態，所以房子的位置環境裝修的檔次不同，房租的差距將會非常明顯，但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。
還是那句話，房價維穩是一定的，調控都不會放鬆，要站在政治高度去看。
最後
我們走過了2007年-2017年的貨幣超發，高速通脹的10年，樓市價格的上漲，不如說成是“貨幣購買力的下降”更為貼切。
當我們看著高高的房價，又迎來高高的物價的時候，我們總以為瘋了，要崩盤了。
有多少人想過，其實是我們貨幣的購買力在持續下降，我們辛辛苦苦的血汗錢，被稀釋了。
房價的事，爭論來爭論去，已沒什麼意義。
漲跌有它自己的規律，不是支持反對就能改變的...
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