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提問：芸姨，城鄉結合部和遠郊地王版塊有什麼不同的特點？
回答：我們說一個城市長遠漲幅最大的是城鄉結合部，但遠郊地王這種站崗版塊確實要小心。舉個例子，比如你選的城鄉結合部，離市區最近的那個版塊，只差一個地鐵站，同類品房價是前者的2/3，最近半年小區成交量保持在月8～10套左右，實地觀察一直有裝修材料扔出，價格也在往上走，這就說明他的價格背後有持續的購買力，真實需求巨大。成交均價就是他的真實估值。鑑於地段扁平化，加上規劃已列入市區，差價會逐漸縮小，成交量也會縮小，直到差10%以內。而被拉起來的遠郊地王周邊半年內雖然有零星成交，但這並不算坐實了的真實成交價。僅僅像被拉高的股價，底部幾乎沒有接盤手，要做實這個價格，還得繼續沉澱幾年時間，表現為幾年時間價格都不怎麼漲。
提問：芸姨，請問重慶同一小區內，既有經適房又有商品房，假設樓層相當，請問價格差有多大？
回答：2006年以後的經濟適用房，大部分是可以轉讓成商品房的。對於這部分可以轉成商品房的經濟適用房，只要把相關的稅費加上，就和商品房是一樣的估值了。價格差就是兩者相差的稅費。
提問：芸姨，上海張江科技城AAAA景區內的房子能買嗎？說可以破限購，70年大產權。
回答：買房子和景區AAAA有什麼關係。拿這個賣點，就是沒有賣點。
提問：芸姨，在昆明的核心區比如購買有露臺的房子做民宿是否划算，房齡近20年，價格在1.5萬左右。
回答：昆明20年的房子15000，興趣不大，不如買長沙、重慶這些城市的次新房。
提問：芸姨好，請問下重慶市場現在品質比較好的別墅有哪些？
回答：不關心別墅，別墅歷來都不是投資的好標的。
提問：芸姨，你覺得西安還會漲多少？
回答：高新，曲江一片2.5左右就差不多了，漲幅不次於成都了，要歇歇了。
提問：芸姨，融僑半島這個板塊看好嗎？是否具備可替代性？能否點評下？謝謝。龍湖觀山水這個盤怎麼樣？有點硬傷，車位太少。謝謝
回答：融僑半島這個板塊是不錯的，交通配套學校等。一旦涉及江景概念，該板塊即使同小區的差異都會很大，沒有可替代性。龍湖觀山水這個盤不錯的，價格也不太貴。車位影響不大，上海的老公房車位少但單價也不便宜。
提問：芸姨！同一個老破大小區，一套127平售158萬有挺大的贈送面積，可以貸款，但是裝修差；另一套170平方180萬豪華裝修但是隻能全款，作為投資來說應該選哪套呢？
回答：兩個層面解答這個應用題：假設樓層採光景觀什麼都一樣，那麼前者好於後者，因為單價更低，裝修不值錢，贈送的面積才值錢。槓桿是房產投資的魔力所在，所以有槓桿肯定比沒槓槓要好，前者好於後者。至於全款再抵押，對於兩套房子都是可以採用的，因此它是一個干擾選項。
提問：芸姨，可能問題很小白，重慶周邊土著房產4套。準備在重慶買房2套，全款，寸灘海爾路北大資源，單價12700，全款160萬(2套,因為在山坡上，8層就可以看江，請問買那合適嗎，買幾樓以後好出手。我每月收入2-3萬，事業單位，謝謝
回答：槓桿才是買房的魔力所在，全款的話真是不推薦。中高區比較好。
提問：芸姨，提幾個問題1，先辦卡還是先買房？2，名下負債多少會影響辦卡？3，用卡多少額度會影響辦卡？
回答：①如有買房計劃，一個月辦最多一張。②按揭負債不會影響辦卡，其他酌情。③控制30%以內辦卡較好，總使用不要超過10萬。
提問：芸姨，想請問目前外地三無的按揭和抵押的評估哪個要高一些？抵押的話 經營貸和消費貸哪個要好一些？謝謝
回答：同一家銀行用的評估系統一般都是一樣的，無論是抵押貸還是按揭貸，因此評估價趨同。但如果硬要比，按揭高評的可能性稍微大一點。先抵押消費，後抵押經營。
最近留 言變得非常多，精力有限無法一一回復！
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