大家好，我是勇談。對於高房價的問題之前我也寫過很多文章，如果說在正常情況下房價過高大家還可以接受，畢竟大家還有收入。但是在如今疫情影響下，不少工廠、企業面臨裁員潮，大家面臨失業、失去收入的背景下房價還是如此堅挺，就讓很多人不理解了。
房價之所以高，主要還是因為不少城市房產已經是“投資品”而不是簡單住房的原因。藉此機會簡單談談我的觀察。要想知道房價為何這麼高？其實搞清楚房價產生的幾個主要成本很重要
- 土地成本、建築成本、人工成本和房企要維持一定的利潤率決定了今天的房價
過去10年我國房企土地購置面積及購置費用走勢圖
圖上所示是過去10年我國房企土地購置面積及購置費用走勢圖，可以看到一個基本的事實“伴隨著土地購置面積逐漸減少，土地購置費用卻突漲了不少”。僅僅以2018年為例實際土地購置面積增加了3633.28萬平方米，但是購置費用卻增加了超過1.3萬億；簡單計算後，2018年僅僅房企土地購置每平米的花費大概在1.25萬元/平米。如果僅僅計算土地成交價款後（2018年土地成交價款在16102.16億元），大概2018年房企平均拿地價格為5525.5元/平米，而2018年房企銷售的商品房均價為8736.9元/平米。大家還認為這個價格高嗎？如果說真的算上，建築成本、人工成本和利潤的話，有些房企說“不賺錢”還是有些可信度的。
- 從2008年後房產已經從過去的“解決住房問題”變為“解決投資渠道問題”，目前處於“糾錯”階段
近10年國內商品房平均銷售價格走勢圖
由於歷史原因導致的一次錯誤判斷，從2008年後房產和股市成為國內絕大多數投資人或者普通民眾的首要選擇，這種變化尤其在2014-2015年後（之後股市一落千丈），越來越多的民間資本、上市公司和企業開始把資金投入到房地產市場上（房價想不漲都難）。我國房價也迎來了一波高速上漲期，直到2016年才有所回落，可惜一次全國的“去庫存”又一次推動房價上漲。
目前的高房價已經“綁架”了實體經濟、居民家庭資產和地方財政，沒有誰有“直面降價的勇氣”
- 當地方超過50%的財政收入來自於房地產，居民家庭70%以上的資產是房產的時候，誰敢主動“降房價”？
先撇開地方財政收入和居民資產不談，僅僅房價不是由“房企一家說的算”就決定了大家真的把“降房價”想當然了。 關注房產信息的朋友應該清楚的知道2019年有不少中小城市的房企迫於資金壓力開始“降價促銷”，但是很快被房管部門和房產協會叫停，理由是“維持房地產市場穩定”。在現有條件下僅僅房管部門就不允許房價漲跌幅超過備案價格的10%，房價怎麼大規模降？更何況房價涉及到那麼方的利益？
房價真的很“堅挺”
- 此次疫情對於小實體和工廠企業的衝擊不言而喻，為了保持經濟快速恢復更不會拿房地產“開刀”
很多人或許對於我的這個判斷抱不滿，不過事實情況就是如此。2018年房企總資產已經高達85萬億，國內經濟尚未有明顯衝擊的情況下，國家對於房地產的措施還是比較溫和的。更何況是在2020年此次疫情下，各行各業都受到衝擊目前都是以“鼓勵恢復為主”，這個時候再拿地產開刀基本不現實。
