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據環球網報道，暌違四年，世茂集團終於在2019年重回行業前十行列，以2600.7億元的簽約銷售額位列第9位。不過，在急速的規模化訴求下，是新增土儲權益比的顯著下降。2019年，世茂的新增土地權益比僅58.4%，相比2014年至2016年超70%的數字大幅下滑。
世茂房地產2019年度線上業績發佈會現場
疫情拖累酒店商娛業務 去化率下降或致公司庫存積壓
剛剛過去的2019年，是世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇掌舵公司的第一個完整財年。報告期內，世茂實現回款1950億元，回款率同比下降1個百分點至75%；營業額為1115.17億元，其中，來自物業銷售貢獻的收入為1053億元，佔比94.4%。福州、紹興和泉州為公司物業銷售收入排名前三的城市，營收貢獻分別為135.73億元、78.66億元和71.36億元。
在多元化業務方面，世茂披露的總收入為65億元。其中，物業收入25億元，商娛收入17.5億元，酒店收入22.4億元，三項收入合計佔總營收的比重不及6%。
世茂方面表示，2020年，公司物業、商娛及酒店三個板塊的業績目標分別為50億元、22億元及29億元，但在新冠肺炎疫情的影響下有所調整，其中，商娛板塊的增長率從26%調低至11%，營收目標降為19.5億元，酒店板塊的增長率從29%降至5%，營收目標降為23.5億元。
線上業績說明會中，世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇坦誠，疫情對公司的酒店和商業業務影響很大，預計自4月份開始，公司部分酒店會陸續恢復正常營業。但在國際環境的影響下，北上廣深等一線城市可能要到下半年才能恢復，疫情或會導致商業和酒店收入減少11億元，希望全年（將損失）控制在8億元左右。
與財報同步，世茂房地產還公佈了更名消息，將公司名稱由“世茂房地產控股有限公司”更改為“世茂集團控股有限公司”。此舉也被業內解讀成是世茂進一步強調“去地產化”，重點發展多元化業務的舉措之一，更名也是有意在為接下來的業務分拆鋪路。許世壇也提及，物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，先物業再酒店。
時間回溯至去年8月，世茂物業宣佈更名世茂服務，並透露出將於2021年上市的計劃，但並未明確在A股還是H股上市。在業內人士看來，A股對於房企分拆物業公司上市有諸多限制，因此，房企近些年分拆出的物業公司幾乎全部是在港上市，世茂服務大概率也將赴港上市。
然而，與其他已上市物業公司依賴母公司擴張的路徑一樣，目前世茂服務的擴張仍需依賴世茂房地產每年一千萬平方米左右的新房面積交付，自身“造血”能力欠佳。此外，物業股在經歷過一波大漲後，正在逐漸恢復理性，近兩年是否仍然是分拆物業上市的好時機，也值得世茂仔細考量，上述業內人士稱。
過去的一年，世茂加大了投資的力度，全年拿地金額為1556.52億元，同比增長89%；拿地面積為3091.55萬平米，同比增長91.4%，拿地銷售比0.6，遠高於同期TOP10房企拿地銷售比的均值0.3。全年權益支出909億元，拿地款超出625億元的預算“紅線”。
具體到城市佈局而言，截至去年末，世茂已經累計進駐了全國120個城市，擁有349個項目，土地儲備約7679萬平方米，總貨值逾13000億元。其中，新增三四線城市的土儲在總土地投資中的比重達69%。
在業內人士看來，自2017年開始，世茂的經營戰略由2015年的迴歸一二線，調整添加重點關注有高溢價的三四線城市機會，大力度進軍三四線城市。但是，隨著棚改熱度的降溫，部分三四線城市需求透支，再加上全球經濟衰退所帶來的衝擊，三四線城市去化情況不樂觀。業內人士指出，世茂加碼三四線城市的時間比較晚，略顯遲緩，若項目去化不利，世茂將面臨庫存壓力。
事實上，世茂的項目去化率已經出現明顯下滑。2019年，世茂的去化率為60%，同比下降5個百分點；同期，其庫存物業面積較2018年末上漲56%至824萬平米，已竣工庫存面積為171萬平米，同比上漲26.0%。上述業內人士提醒，世茂在加大推盤力度的同時，要進一步改善項目去化率，不然很容易形成庫存積壓。
談及2020年的銷售目標，許世壇表示，“受疫情影響，不希望把指標定的特別高”，今年世茂的銷售目標為3000億元，這是一個“謹慎的預測”。他還表示，疫情對國內房地產銷售將產生較大的影響，預測會有10%至15%的下降，要到二季度的4月、5月，影響才會減弱，想實現增長要等到下半年。
今年一季度，世茂的合約銷售金額及合約銷售面積的確紛紛出現下滑。其中，合約銷售金額同比下降9%至370.3億元，合約銷售面積同比下降8%至210.9萬平米。
收併購代價顯現 新增土儲權益比持續下降
與融創中國類似，“收併購”是世茂房地產快速實現規模擴張的重要助力。過去的一年，世茂在二級市場上表現活躍，通過收併購獲取的貨值約3500億元，佔全年新增貨值的70%。據克而瑞統計，若按收併購面積計，世茂的收併購佔比為67%，較2018年提升36個百分點。
過去的一年，世茂先後拿下了泰禾集團、萬通地產以及粵泰股份等多個企業合計22宗併購交易，交易總價款204.13億元，收併購權益建面超500萬平，對應權益貨值超800億元，成為僅次於融創中國的新晉“併購王”。
2020年伊始，世茂又牽手福晟簽訂戰略合作協議，成立了“世茂福晟”新平臺，並規定以後整體經營管理主要由世茂操盤。而隨著世茂與福晟“世紀大併購”的落地，福晟旗下的大量土儲為世茂迅速補充了可觀的貨值，大量舊改項目將歸於世茂旗下。
在克而瑞研究中心看來，世茂的收併購基因並不深，通過收購方式獲得的土儲面臨諸多不確定性。比如，此前世茂與粵泰合作的五個項目均涉及訴訟查封事項，恆昇天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。
具體到與福晟的合作而言，克而瑞認為，福晟在大灣區的土儲豐富，但不少項目都是通過收購而來，債權、股權關係複雜。福晟佔大頭的舊改項目，更是牽涉到拆遷戶的補償、賠償等問題，協商簽約的過程通常較為漫長。若消化不利，這些併購而來的資產包會對世茂的毛利率﹑去化率及現金流產生新的壓力。
Wind數據顯示，福晟集團負債總額從2016年末的300多億元，漲至2019年中的 741.34億元。其中，短期債務為443.47億元，佔總債務比例為59.82%，而同期貨幣資金僅為 72.91億元。
收購福晟對於世茂造成的現金流壓力也在業績會上受到關注。就此，許世壇回應稱，“世茂和福晟的戰略合作在穩步推進，世茂會一個一個項目去做詳細的盡調，看它的負債，看它的資產結構，不是一下子全收，現在比較多的是通過品牌的進入、代銷代建來做，在這個過程中有好的項目會陸續做轉股，不排除會出售部分福晟商業資產，以及世茂集團旗下其他非優質、非核心的商業和酒店。”
許世壇解釋，“收購併不是像大家所說的要花很多錢，或者需要背很高的負債，我們是一步一步去做，一步一步有序地去安排。世茂的收購和其他開發商不太一樣，去年很多資產的收購不是100%買的，與一些企業的合作很多都只收51%，實現操盤和並表，不需要付100%的錢，可能只需要付一半的錢，這個也是我們今後發展的方向。”
談及未來，許世壇稱，在疫情的影響下，今年中小開發商的流動性壓力很大，收併購機會更多，但公司對項目的要求也會更嚴格。世茂2020年的購地計劃和去年差不多，銷售回款的一半用於土地投資，投資額約1000億以上或更多。
“不管是公司合作、項目合作還是資產包合作，都要看不同情況。交易太複雜，可能就收項目，有合適的機會就收資產包。如果合作不僅僅在住宅，還有物業、產業鏈和多元化商業，就會公司和公司層面合作”，許世壇稱。
值得一提的是，在大力度的收併購之下，世茂的盈利能力已經出現下滑。財報顯示，2019年，世茂的毛利率同比下降了0.91個百分點至30.6%；歸母核心淨利潤率同比下降0.6個百分點至9.40%。
克而瑞認為，隨著與福晟之間合作的落地，預期世茂的毛利率仍將下降1至2個百分點。儘管世茂方面表示，將在2021年依靠香港項目的銷售提升整體均價至2萬元以上，來緩解盈利下降的壓力，但香港項目存在諸多不確定性，前景還不明晰，目前看言之過早。
與此同時，世茂的新增土儲權益也在持續走低。2019年，世茂的新增土地權益比僅為58.4%，相比2014年至2016年超70%的權益新增土儲下降明顯。有評論人士指出，較低水平的權益拿地比將影響合同銷售權益佔比，使世茂在交房時營收權益佔比下降，最終導致報表質量下降，預計世茂未來的歸母利潤增長將低於營收增長。
積極擴張之下，世茂房地產在2019年頻繁進行公開市場融資。截至去年末，其資產總額為4714.54億元，負債總額為3547.5億元。其中，有息借貸同比上升16%至1265.55億元，淨負債率同比上漲0.3個百分點至59.7%，但平均借貸成本僅為5.6%。
在各家房企逐漸為錢緊而焦慮之時，不斷“買買買”的世茂卻並沒有出現資金困境。
公開資料顯示，早在上市之初，摩根士丹利、渣打銀行、建銀資產管理和Draw Brige基金四家策略股東共同出資15億港元，購入了世茂房地產12.8%股權，摩根士丹利也成為了世茂房地產的第二大股東。
據環球網獲悉，在2019年頻繁的融資併購動作中，摩根士丹利、渣打、德銀、高盛等多家機構曾聯手輸血，幫助世茂完成了低於內房股平均利率水平的美元融資。例如世茂房地產於2019年7月發行的規模為10億美元，利率為5.6%的優先票據。
與此同時，港股上市的世茂房地產也在不斷利用世茂股份與上海世茂建設進行境內融資。據統計，2019年世茂房地產發債10次，涉及金額約220.3億元。其中，以上海世茂建設作為發債主體的金額為136.3億元，以世茂股份為發債主體的金額為84億元。
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