這些天在觀音橋商圈看房子，巧合下到小苑周圍走了一遭，剛好遇見拆遷戶在算賠償款，真真切切的目睹了這一群一夜暴富讓人羨慕的“拆二代”。
在羨慕嫉妒恨的複雜心理下，於是有了今天的文章—觀音橋商圈老破舊拆遷猜想…
從2010年開始，緊鄰觀音橋的小苑片區就在做整體規劃，拆遷工作從16年開始，一直到目前我們看到小苑大部分房子都已經拆除，綜合賠償拆遷款約15000元一平起，也有傳言高達2萬一平！
按照這個標準，核心商圈老舊小區的拆遷未來房價空間會很大。
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商圈拆遷擴容
江北核心區面臨拆遷的區域將主要集中在三大板塊：
板塊一：電測社區
未來觀音橋片區最大的點就在電測村，這個被稱為重慶百萬貧民窟的地方，與旁邊高樓林立的觀音橋形成了鮮明的反差，也將創造真正的一大群百萬富翁。
電測村片區佔地面積約1400畝，總投資超過1000億。
但是從2017年重慶房價的飆升，導致拆遷難度越來越大，目前傳出的拆遷賠償住宅高達2萬/㎡，商鋪高達5萬/㎡，鏈家網少量的二手掛盤價最高18056元/㎡，實際最早傳出的綜合拆遷補償近17000元/㎡。
板塊二：富強社區
觀音橋片區的第二大亮點在富強社區，處於觀音橋-華新街-五里店三區中心，可輻射這三大區域，網上傳出的拆遷賠償要求和網紅盤-春森彼岸、融景城一個價，20000元/㎡起步，否則沒得談。
如果談判成功，其將超越電測村，真正成為重慶棚改拆遷最高單價。
富強社區上接長安公司，下臨北濱路，9號線+10號線雙軌，坐擁北濱路C位，被網紅商業-鎏嘉碼頭，北濱路眾網紅盤-融景城+恆大御龍天峰+龍湖春森彼岸“包圍”，地段的稀缺性和商業的集聚性可謂完美結合。
富強社區成立於2001年6月26日，屬廠街的工礦型社區，轄區佔地面積0.58平方公里，共有居民總戶數3107戶。
可以找到的一張拆遷公告顯示：評估單價是15000，加各種補償摺合建面16000，這個落款是2018年11月23日，現在已經2020年啦，拆遷戶的預期肯定不一樣啦。
板塊三：觀音橋-華新街區域
觀音橋-華新街板塊的第三大亮點在“紅旗河溝汽車站”的搬遷，不同於電測村和富強社區，這個地塊本來就屬於重慶交通運輸控股集團，拆遷不存在阻力，就看後續如何打造。
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拆遷潘多拉
以上三大區域的拆遷，一方面將直接帶動觀音橋商圈的擴容，另一方面將刷新重慶樓市的價格天花板。
觀音橋商圈規劃範圍將由原來的1.5平方公里擴大至6.8平方公里，核心區將擴大至3平方公里，東至鯉魚池路，北至紅石路、紅黃路，西至華新分流道、嘉華大橋，南至北濱路，相當於再造一個觀音橋。
圖片來自：浩豐設計，重慶觀音橋商圈城市設計
電測村片區位於觀音橋商圈西北片區，是觀音橋商圈提質擴容的重要組成部分，現已有龍湖新壹街、招商錦星匯等項目。
從2017年就傳言恆大將參與此重慶中心城區最大的棚戶區改造，打造觀音橋組團的超大城市綜合體。
富強社區作為觀音橋東片區重要的拓展區，其的打造將讓五里店、江北城一片完全聯通起來。
更有傳言，江北區政府已經與遠洋集團簽約，重慶第一個“太古裡”要落戶鯉魚池，升級重慶商業形態。我們看鯉魚池軌道站附近，規劃用地全部為商業，未來打造太古裡的基礎是比較成熟的。
而且這裡距離夜重慶的網紅點——九街也非常近。
紅旗河溝汽車站搬遷後，按照目前的規劃會有兩個方向：
方向一：未來將會打造一座商文旅融合的綜合體，讓觀音橋和嘉州新光天地等商業聯通。
方向二：這個陪伴重慶近30年的車站將保持部分現在的老建築，未來紅旗河溝車站還將保留旅遊集散中心的功能，每天都有旅遊大巴從紅旗河溝發出，這些大巴車還是從“筒子樓”底部穿過，仍然能看到“大巴穿樓”的場景。
大觀音橋未來一旦呈現，必將作為重慶第一商圈的交椅。
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拆遷區域周圍房價
觀音橋商圈目前已發展了20多年，還在不斷擴容。
這三大區域周邊的房價如何呢？很明顯目前在售新房稀缺的少之又少，買房人根本沒有選擇空間。
建面最低19000元/㎡，套內基本上要22000元/以上。而且大多都是進入尾盤銷售期，面積大，總價高。
不論是大盤小盤，品牌開發商或三流開發商，只要地段好，其價格就不會低。
再看看這個區域二手房表現如何呢？
二手房稍微好一些的小區價格基本上在20000元/㎡以上，還是建面！
優質地段，知名品牌，品質小區，完善配套，景觀資源，基本上保證了二手房在出手時價格高，出手時間快。
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直奔35000的核心區
目前不論是一手房還是二手房在售的價格和目前瞭解拆遷賠償價幾乎不相上下。
但是，這個只是拆遷賠償的成本，最重要拆完、平場、地基、修建、裝修、景觀等之後，再賣出來的價格就不是現在這樣的價格啦。
在容積率保持不變的情況下，樓面價17000元/㎡，按照容積率增加，未來新派地的樓面價也會達到15000（去年松樹橋的地價已經在13000以上了）
下面我按照最最最保守的方式估算一下
但依我看來，觀音橋這種地塊入市，必定是大平層、豪宅項目，不然接盤的開發商根本賺不了錢，畢竟麵粉的價格已經擺在這裡，所以保守估計，大平層項目面世最低的售價應該是35000起。
所以現在的麵包價早晚只會是將來的麵粉價。
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後記
重慶多年的外擴佈局，從南到北再到西，城市大刀闊斧的擴容腳步已經告一段落，未來回歸核心，城市更新才是發展的主旋律。
房產投資得紅利必須著眼未來，18年的你感嘆沒有16年以前上車，錯失紅利時機，2020年的你如果投資的眼光沒有定位準確，2025年的你只會重複曾經的嘆息。
重慶一大片新區，一系列需要未來多年來兌現的規劃，一大堆新盤供應，未來二手房出來後必將也是扎堆供應。
我們一直說房產投資，要看二手房的成交，目前重慶存量房已經超過20萬套，那麼現在我們必須要思考，未來接盤俠們的主要戰場會是哪裡呢？
面對同樣的價格，到底是選擇新區新盤，還是選擇核心區二手房更具有保值空間？
相信大家的心裡應該有了答案！
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