新盤時時有，今日大不同。
被“用藥過猛的限價政策”壓抑2年多，清一色的非限價盤將於今年下半年集中上市。
不僅如此，有10個新盤還具有“拿地關注度高”、“地段價值高”、“品牌或產品關注指數高”等特點。
這些盤，有望升級南寧房地產品質，也將很大程度上影響樓市局勢和南寧房價。
超40新盤，大鬧下半場
2020下半場，新盤勢必集中出動，包括6月前拍賣的新地塊，也包括拿地好久一直等待時機的老新盤。
原因很簡單，如今限價逐步放開，政策似緊還松。下半年，南寧利好諸多，此時不上市更待何時？
據小韋不完全統計，新盤非常之多，總量超40個。
▲下半年可能上市新盤一覽。
其中，又以本身就很熱的五象和青秀為主，新盤量分別達到11和15個。
此外，江南也有8個新盤。本身就熱度偏低的西鄉塘和興寧，新盤則非常少。
值得一提的是，武鳴將有一個重量級新盤出爐，它便是桃李春風小鎮。這將是宋衛平在南寧的首個純血統樓盤。
但總體來講，五象、青秀還是下半年南寧樓市主陣地，尤其是五象湖、三岸和鳳嶺北板塊，必然是高流量板塊。
3點，讓南寧樓市生變
文章開頭就說過，這些新盤很可能改變南寧樓市局勢，也勢必會影響南寧房價走勢。
首先，非限價盤集中上市。
今年起，南寧土拍取消了限毛坯價，而下半年將是第一批不限價地塊項目集中上市。
比如，同樣是在三岸，新城、彰泰、中國鐵建等盤都是限價的，而龍光天曜、龍湖等新盤則不限價。
儘管，此不限價是相對的，但開發商自主定價權畢竟更大了。市場的交給了市場——這是好現象。
其次，毛坯房將更多。
如你所見，毛改精交付，已經亂成了一鍋粥。如今不限毛坯價了，利潤可保障，麻煩又少，不少開發商將會“精改毛”。
這些新盤，特別是毛坯新盤的上市，會對老的毛改精樓盤是一種衝擊，甚至是打擊。
▲變局正在發生。
第三，局部板塊房價顯漲。
典型如五象湖、三岸，地價貴過房價的板塊。不說別的，單從成本考慮，地價1.4萬的新盤房價2萬+再自然不過，或將難免帶動附近老盤提價。
以上3點，足以讓南寧樓市從政策、產品、價格上催生變局。
有人歡喜有人發愁
有人歡喜，自然就有人悲傷。
悲傷的，有那些毛改精交付的樓盤，也有進退兩難的部分高價地王樓盤。
對於部分高價地王，拿地時是很風光的，產品研發時往往會犯了難，銷售時若遇調控收緊則更犯難。
尤其是那些地價過萬的項目，無論是大熱的五象湖，很熱的三岸，還是不溫不火的柳沙。
這3個板塊，上半年拍出了8塊地價1.15萬-1.48萬元/㎡的地塊，不可謂不高。
它們包括龍光天瀛、建發五象湖項目、新希望五象湖項目、龍湖三岸項目、廣源三岸項目、美的三岸項目、玉桶金三岸項目和陽光城柳沙項目。
▲地價過萬的項目分佈。
據小韋打探，目前這些項目都處於前期考察、產品研發階段。
據說，有的企業還比較自信，有的企業內心卻很發愁。
這很正常。地價如此高，成本在那擺著，要想保證哪怕10%的利潤率，售價都會不低。
但要賣高價，憑什麼？
地段？鐵學商？景觀資源？品牌？超強的產品力？如果拿不出像樣的產品來，誰會為之埋單？
要知道，買這類2萬+房子的人，都不是剛需，多見過世面，都極為挑剔。
下半年，將是見證產品力的時刻。地王們，到你們發揮的時刻了。
值得一看的10大新盤
超40個樓盤中，小韋為大家梳理了10大值得期待的純新盤。
這10大新盤，不是隨隨便便就能入選的。它們必須滿足3個標準：1、拿地關注度高；2、區位地段或配套夠硬；3、品牌、產品有亮點，有望升級南寧房地產品質。
具體是哪10個新盤呢？它們上榜的理由又是什麼呢？以下為你一一點評。
萬科臻山悅
位置：東盟商務區合作路
產品：40畝、1.8的容積率，主推精裝大平層產品，總共僅150套房源。
上榜理由：1、商務區的地段，近青山的景觀資源；2、自帶萬科裡，不少商家已簽約進駐，以比較高端的品牌為主；3、預計售價超3萬元/㎡，趕超華潤幸福裡。
▲萬科臻山悅園林。
小韋點評：此為萬科在南寧真正意義的高端盤，精裝和園林都比較高級，房價將領銜商務區及南寧市場。不過，據說不少房源已經被內定。
華潤置地西園悅府
位置：江南區原西園飯店
產品：總規模190畝，容積率3.97，首期主推115-225㎡產品。
上榜理由：1、南寧國賓館的歷史人文價值；2、原生態園林的保留升級，一線江景資源；3、華潤的品牌，略低於幸福裡又高於中山府的定位。
▲西園悅府沙盤。
小韋點評：江南最值得期待，也最有歷史價值的樓盤。售樓部及園林示範區已開放許久，去看過，挺不錯，但亦有欠缺。問題是該如何定價，政府能批，又能被市場接受？
龍光天瀛
位置：五象湖平樂大道與鳳凰路交匯處
產品：162畝，容積率3.0，預計打造高層版高端產品，是精裝還是毛坯目前未定。
上榜理由：1、南寧迄今為止地價最高的項目；2、五象湖核心區位，高等級鐵學商，四小+十四中雙學區，2/3號線雙地鐵，附近3公里內大型商業體雲集；3、龍光在南寧打造的最高端項目。
▲龍光天瀛所處位置。
小韋點評：地價最貴，能不能做出最好的房子？業界大眾都很期待。老實講，看完同屬天系的龍光天曜，並沒有驚豔，天瀛會怎樣呢？
建發五象湖項目
位置：靠近龍光天瀛（參見上圖）
產品：152.5畝，容積率僅2.72，建築高度在80米以內，註定是建發在南寧的代表作。
上榜理由：1、地價1.4萬+，僅次於龍光天瀛；2、地段、配套同龍光天瀛；3、將是建發在南寧的品牌代表作。
小韋點評：看過建發璽院，在沙井能做成那樣，挺難得。在全國，建發確實做出了很多業界認可的高端盤，產品力優秀。相比鄰居新希望，個人認為，建發更值得期待。
龍湖三岸項目
位置：三岸板塊邕江邊
產品：41畝，容積率僅1.8，建築限高後排45米，沿江第一排限高24米，預計為別墅+洋房的產品規劃。
▲龍湖地塊位置示意。
上榜理由：1、三岸地價最高的項目；2、三岸眾地塊中，它指標最優（龍光天曜臨江，但商業性質產品多）；3、高端龍湖在南寧的真正高端盤，有望碾壓現有南寧別墅盤。
小韋點評：叄仟悅代表不了龍湖，此項目或許可以看到龍湖的真功力。如果三岸眾多高價地塊中評選一個最值得期待的，必是龍湖。
陽光城柳沙項目
位置：柳沙路南面
產品：55畝，容積率3.5，建築限高80米，預計為20多層的高層產品。
▲陽光城地塊位置示意。
上榜理由：1、柳沙最貴的地；2、配套成熟，區域宜居指數較高；3、可能是陽光城在南寧最好的項目。
小韋點評：地塊在柳沙的位置不算優質，不及華髮國賓壹號，更不及保利君悅灣，本身限制條件也不少。對陽光城，是個不小的挑戰。
榮和東站城市廣場
位置：鳳嶺北東站附近
產品：總佔地174畝，總建面60萬㎡，鳳嶺北新盤中少有的大地塊，產品涵蓋住宅、公寓、大型mall、主題商業街、星級酒店等。其中，包含42㎡LOFT、105-125㎡精裝三至四房。
▲榮和東站城市廣場位置。
上榜理由：1、鳳嶺北難得的大地塊；2、榮和的升級轉型之作；3、南寧首個TOD大盤，集結地鐵高鐵雙鐵交通優勢。
小韋點評：TOD模式指以公共交通為導向的綜合發展模式，這在大城市早已不新鮮，但在南寧還是挺新鮮的，就看榮和怎麼玩。
世茂金科博翠江山
位置：龍崗東江灣路
產品：總規模116畝，具有一線江景和低容積率的優勢，打造高端“博翠系”產品。
▲福州世茂雲上鼓嶺。
上榜理由：1、地價達7000元/㎡左右，龍崗地價領軍者；2、具有邕江、靈龜山雙重景觀優勢；3、品質型房企世茂與金科合作開發。
小韋點評：龍崗西很熱鬧，也該輪到龍崗東了。世茂、金科合力，再造博翠系，有望提升龍崗居住品質。
盛邦濱江府
位置：蟠龍片區瀾灣九里旁
產品：73畝，容積率僅2.5，建築高度僅60米，預計打造為濱江高端產品。
▲盛邦濱江府圍擋廣告。
上榜理由：1、蟠龍片區，五象核心地段，未來配套檔次高；2、直面邕江及濱江公園，對望青秀山，景觀資源十分難得；3、本土企業盛邦的標杆之作。
小韋點評：蟠龍濱江板塊是難得的宜居高地，可惜早期很多項目做的太差。盛邦雖為本土中型企業，但產品力尤其是戶型設計較出眾，有望打造成蟠龍濱江優質社區。
南寧桃李春風小鎮
位置：南寧市武鳴區
產品：預計為小面積別墅產品，類杭州桃李春風。
▲發佈會現場圖。
上榜理由：1、宋衛平與桃李春風，均是地產界的金字招牌；2、藍城首入南寧之作；3、相比蟠龍板塊，綠城代建的春江明月，此桃李春風血統更純粹。
小韋點評：桃李春風的加入，會讓武鳴更熱鬧嗎？不管熱不熱，南寧小鎮類項目的競爭一定是更激烈了。（來源：今日頭條）
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