藍光轉型的成績單：後千億時代，房企如何活的好？

01

後千億時代，房企的生存目標，無非活下去、活得好、活得久！

其中，活下去的核心是保證穩定的現金流，活得好的核心是擁有豐厚的利潤，活得久，則是在競爭和風險的壓力下，做大做強、與時俱進、轉型成功。

顯然，從活下去、活得好到活得久，每一層指標都是層層遞進的。能夠活下去只是基本功，能夠活得好、活得久，才能算是優秀房企。

而在諸多房企中，藍光發展（600466·SH）作為近年來最為耀眼的品牌房企，是否活得好、活得久？就在前幾天，藍光發佈了2019年年報。

02

說實話，對於藍光年報，由於其開發資金的龐大，任何單項數據拿出來都是令人驚歎的——新數據要對比前幾年的數據看，才有味道。

為什麼這麼說呢？因為2019年，是藍光自2015年來，開啟全國化擴張的第五個年頭。

這五年來，藍光無論是在規模運營還是在產品打造上，都相對前幾年比較成熟了。而2015年、2016年企業剛開始擴張，部分區域還存在“試錯成本”，2017、2018年深耕效應又無法顯現，因此2019年的年報數據，相對前幾年，可以比較客觀的驗證藍光由區域房企轉型為全國性房企是否成功。

在此期間，藍光還實現了“上海+成都”雙總部辦公，高管團隊也實現了“換帥“，因此2019年年報數據，還是非常有看點的。

03

那麼，藍光2019年的年報數據，究竟成色如何？

報告顯示，2019年，藍光發展房地產業務實現銷售面積1,095.30萬平方米，同比2018年增幅36.63%；實現銷售金額1,015.37億元，同比增幅18.70%。其中，權益銷售金額715.40億元。

儘管看起來，藍光在全國的銷售額並不算高，但2015年藍光僅183億，2016年破300億，2017年近乎翻倍到582億，2018年達到855億，從2017年到2019年，藍光近3年銷售額的複合增長率達32.14%，

2015-2019年藍光發展銷售額及增長率情況

而在銷售分佈方面，與“大本營”成都區域相比，華南、華中、華北區域銷售增長明顯，華東區域成最大銷售貢獻區域，並首次超過成都區域。

2018-2019年藍光發展各區域銷售額情況。從各區域的銷售額來看，華中區域、華東區域、華北區域和華南區域2019年銷售額同比分別增長65.2%、24.7%、47.5%和203.5%；滇渝區域與去年持平，成都區域同比下降34.2%。

這意味著什麼呢？意味著

而從藍光過去的佈局看，藍光轉型全國性房企，恰逢其時：2015到2018的3年間，華東、華中地區樓市井噴，藍光在此佈局享受了巨大的行情紅利，一方面彌補了後來成都區域調控增長放緩的無奈，一方面又在新的主力戰場快速發展、擴大和深耕，最終這些區域成為藍光集團後來破500億，1000億的重要新糧倉。

也正因為藍光全國佈局的轉型正確、及時，目前，藍光已經形成了“1+3+N”的版圖——1是以成都為核心大本營，進行周邊城市深耕；3是重點發展京津冀城市群、杭州灣為代表的華東地區，以及粵港澳大灣區經濟帶；而N則是指作為戰略支點的絕大部分省會城市及計劃單列市。

根據財報，截止2019年末，藍光發展土儲貨值約2700億元。在2019年，通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化模式新增項目48個，新增土儲面積約1121萬平方米，新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%，而在強三線新增土儲中，華東區域佔45%，藍光投資佈局進一步聚焦高能市場。

利潤方面，2019年公司實現營業收入391.94億元，同比增加27.17%，實現淨利潤41.59億元，同比增長66.63%；實現歸母淨利潤34.59億元，同比增長55.53%；淨利率達到10.61%，同比2018年，提升了2.51個百分點。

由此，倘說藍光3年銷售額32.14%的複合增長率已堪稱業界一流，但很顯然，藍光的淨利潤複合增長率更恐怖：從2017年到2019年，藍光淨利潤複合增長率達到82.41%，幾乎是同期銷售額複合增長率的3倍。

顯然，淨利潤增速顯著高於營業收入增速，正好說明了藍光全國化不是隻追求規模，而是實打實的實現了利潤和規模的雙增長，也體現了藍光發展卓越的運營能力，不僅堅持高品質下的快速開發，而且持續優化成本、費用和開發週期，提升整體資源週轉率。

2017-2019年藍光發展營業收入和淨利潤情況

值得一提的是，公司ROE（淨資產收益率）持續提升，2019年實現淨資產收益率23.88%，同比提升6.81個百分點。

要知道，作為企業衡量盈利能力的核心指標，2019年，萬科的ROE也不過22.5%。

2017-2019年藍光發展盈利能力情況

04

先前我們說過，活下來、活得好、活得久，是當下房企的主要生存目標。

從上述年報數據看，顯然，藍光“活下來”不成問題，而且，豐厚的利潤，也證明藍光“活得好”。

至於“活得久”，則主要看企業的風險負債、在產品上的創新。風險小，負債低，有創新精神，客戶喜歡，自然就活得久。

根據2019年年報，在銷售規模增長的同時，藍光通過嚴格控制財務槓桿，確保資金安全和嚴控財務風險。

2019年末，藍光發展總資產達到2018.9億元，同比增長33.81%；資產負債率為80.62%，同比下降了1.42個百分點；扣除預收賬款後的資產負債率為67.94%，同比下降2.04個百分點。

值得一提的是，2019年末，藍光發展淨資產為391.21億元，同比增長44.40%；淨負債率為79.20%，同比下降了23.44%個百分點，財務槓桿降幅非常明顯。

根據中國房地產測評中心發佈的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%，藍光發展的淨負債率低於行業平均值，整體保持良性勢頭。

而在產品層面，藍光基於“更懂生活更懂你”的品牌主張，以及“善築中國溫度”的產品主張，近年來一共研發了芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系。

成都·雍錦世家·榮光之殿。雍錦系則是藍光順應時勢、轉型改善市場打出的響亮一槍，其內涵來自中國傳統府第文化， 運用“貴雅東方” 的美學理念， 取法宋代建築， 通過現代手法演繹傳遞了中國人居中的生活禮序之美。

顯然，負債低於全國平均水平、擁有多個成熟產品系並不斷創新，同時還擁有巨大的土儲、超越樓市輪動週期的全國化佈局，藍光“活下去”、“活得好”毫不稀奇，“活得久”，也是預料之中的事。

05

還記得藍光發展董事長楊鏗曾說，“如果房地產業以前是在高速路上行駛，那麼在新的形勢和環境下，就非常像在川藏路上前行。充滿了挑戰，但是又有很多美麗的風光。這就考驗駕駛的技術，考驗團隊的能力和本事。如果你把川藏路開得很好，在這種崎嶇的環境中發展得好，成長能力就起來了，就會成為你的優勢。”

顯然，經歷了近5年轉型的藍光，已經走過了川藏路。

事實上，從藍光近幾年的穩定分紅來看，我們就知道藍光對未來的信心：根據2019年利潤分配方案，藍光每10股派發現金紅利2.87元（含稅），現金分紅金額8.66億元，佔歸母淨利潤25%。

從2016年至今，藍光發展合計現金分紅金額達到20.67億元，佔到了公司歸母淨利潤的26%以上。

能把4分之1的利潤都用來分紅，這樣的公司，怎能不讓人欣慰。

畢竟，一家優秀的上市公司，一定能將分紅和再投入平衡得很好。上市公司持續分紅，不僅是資本市場成熟的表現，也是上市公司有良好盈利能力的表現。

閱讀更多 地產八卦女 的文章

關鍵字: 成都 房企 四川藍光實業集團有限公司