樓評｜單價5萬帶深圳小學學位，重點推薦這兩個小區！

導讀

近日，羅湖區2019年義務教育學位申請設限一事引爆熱點，也將羅湖區的學位房推到了風口浪尖之上。羅湖作為老牌城區，同等教育強校的學位房相對福田和南山來說，其價格要低很多，一直被家長當做是高性價比的選擇。

今日將走近羅湖東門帶有深圳小學+桂園中學的學位房——東悅名軒和東門天下，一起探究一下。

深圳小學始建於1911年春，位於深圳市羅湖區人民北路2171號，是一所市屬重點小學，入選2018全國百強小學排行榜，排名並列第一。

作為深圳最早的小學，積累了豐富的教學經驗，擁有著雄厚的師資力量和完善的教學設備。學校小但學風優良，實現真正的減負，學生作業少、測驗少。老師會帶動學生課餘鑽研自己感興趣的學科，實現

興趣教學，挖掘每一個學生的潛力。比壓力巨大的螺嶺用考試拼出來的好成績要人性化很多。

桂園中學原名深圳市第九中學，創辦於特區“激情燃燒”的1984年，位於深圳市羅湖區桂園路,是廣東省一級學校，被評為深圳市首批辦學效益好的學校。

桂園沒有重點班之分，但是重點學位錄取率依然很高，說明桂園對學生的教育比較均等，每個學生能夠享受到的教育資源都是平等的。如深小一般，學校重視素質教育，提倡德智體美勞全面發展。

東悅名軒和東門天下均位於東門中路西側，3號線曬布站真正的地鐵上蓋物業，出了家門口就能上地鐵，非常便利。但小區樓下道路過窄，加上地處於東門繁華地段，易造成擁堵。

距兩個小區600米範圍內有天虹商場、茂業百貨、太陽百貨和九龍城廣場，商業配套成熟，步行5分鐘左右均可到達，極大的便利了居民的日常生活。

東悅名軒B棟對面便是兒童公園，過條馬路即可到達。另小區外環600米左右分佈著人民公園、洪湖公園、童樂社區公園等，是一家人身心放鬆的好去處。

東悅名軒於2002年批地，2004年建成，共有819戶，小區有地下三層停車位，共300多個，由於大部分都是租客，車位佔用不多，車位不至於太過緊缺。

東悅名軒分為A、B、C三棟，每棟33層，其中1~4層為商鋪，主營布料，5層為空中花園，是小區為數不多的綠化。三棟連接緊湊，圍繞著空中花園。

A棟3梯12戶，較擁擠，以小戶型為主，分別是35-40平的一房和48—71平的兩房，一房略多，全部戶型均有外陽臺，結構方正，成交較好。70平兩房可以輕鬆改成三房，以自住為主。

B棟3梯10戶，主要是35—39平的一房和58—62的兩房，戶型相對較差，

總價相對來說比較便宜，但成交少。

C棟3梯8戶，以60—66平的兩房為主，帶有整個小區獨有的三房戶型——86平和88平的三房。因居住適宜，成交比較活躍。

戶型解析：該戶型分佈在A棟K號。戶型方正，客廳出陽臺，臥室帶凸窗，客廳和臥室實用性強，西南朝向，冬暖夏涼。衛生間開在廚房內，較不方便。

適合人群：學位+投資。帶學位的小戶型，總價低，易出手，可用於放租，租金3800元/月，回報率較高。

在售價格：此戶型目前在16、21、26樓有售，掛盤價235—248萬，學位均未使用，其中21樓最便宜，該戶型成交火熱，轉手快。

戶型解析：該戶型分佈在C棟B號。戶型方正，通透性較好，客廳出陽臺，主臥、次臥帶凸窗，客廳、臥室均朝西，會有西曬但比較安靜。整體實用性不高，有空間浪費。

適合人群：學位+自住。空間較大，周邊配套完善，適合一家三口居住。

在售價格：此戶型目前在10、24、27樓有售，掛盤價400萬左右，其中24樓價格最便宜，學位未被佔用，售378萬。

東門天下

東門天下（東門天地大廈），位於東門中路與曬布路交會處、東門的商業繁華區，於1994年批地，2005年竣工。住宅總戶數971套，共有210個停車位，停車費用250元/月，停車位嚴重緊缺。

東門天下分為A、B、C、D四棟，1-6層為大型商業，第7層設有近2000平方米的架空園林式會所。主力戶型為33-80平方米，有單房、一房及投資自住兩宜的二房。

A棟戶型分佈

A棟2梯8戶，總高31層，是小區的樓王戶型，以大戶型為主，除了06戶型是73.5平的兩房，其餘都是90平左右的三房。A棟放盤量很少，屬於稀缺房源，基本以居家自住為主。

B棟戶型分佈

B棟3梯16戶，總高31層，B棟是小區戶型最多的一棟，以小戶型為主，有35平的單間，47-51平方的一房一廳，65-73平方兩房。B棟的房子交易量非常活躍，面積小，總價低，出租回報率高。

C棟戶型分佈

C棟2梯9戶， 65—70平兩房戶型居多，其餘的是47平和50.3平的一房、64.9和85.6平的三房的戶型。其中06、08是小區唯一臥室帶陽臺的戶型。

D棟戶型分佈

D棟，2梯8戶，戶型有一房到四房都有，面積從47-127平方不等。其中06戶型是東門天下小區最大面積的四房，也是唯一客廳帶陽臺的戶型。

戶型解析：該戶型分佈在A棟03、05、09、10號。戶型方正，通風采光較好，客廳和次臥A朝西南，主臥朝西，有西曬；廚房出陽臺，實用性強。

適合人群：學位+自住。空間利用率高，適合居住；樓王位置，環境較好，居住氣息濃厚。

在售價格：該戶型目前在30樓有售，掛盤價520萬，滿五不唯一，業主急售。戶型較為稀缺，僅一套在售房源。

戶型解析：該戶型分佈在B棟的08—13號。戶型方正，通風采光一般，臥室朝東北，帶凸窗；整體實用性強。

適合人群：學位+投資。東門天下總價最低上車盤，總價低，出租回報率高。

在售價格:該戶型目前在13樓有售，掛盤價200萬，學位未被佔用。該戶型成交火熱，考慮學位和投資的人群可以考慮入手。

兩個小區位於東門商業中心區，人流、車流多；樓下多是布料生意，商業氣息強；靠近道路的部分樓棟會長期受到噪音的影響，居住體驗感欠缺。

東悅名軒、東門天下都採用刷卡出入、樓宇對講方式，提高了小區在人流量較多東門中路的安全性。

東悅名軒和東門天下2018年成交情況

東悅名軒、東門天下2018年成交均以兩房為主，成交單價在4.92—6.4萬之間，除三房外，總價均在200—360萬之間，價格比較穩定；一房小戶型和兩房戶型單價差別不明顯，幾乎沒有出現“戶型越小，單價越高”的現象； 731政策後，成交量和均價均未受到明顯的影響。

在成交量方面，30平小戶型不再是學位房成交最為火熱的戶型，而50—60平的兩房卻成為成交量的佼佼者，在學位房單價如此便宜的東門片區，很多人不再單純追求學位，更在乎學位與自住一體。

東悅名軒、東門天下、東門、羅湖價格走勢圖

單價5.5萬以下的學位房在南山和福田區少之又少，在羅湖卻是個普遍的現象。而東門片區學位房大多為單學位，加上多為單體樓，因此價格相對穩定。

從上圖可以看到，自328政策起，東門、羅湖、東悅名軒和東門天下3月-6月價格趨於平穩，除了東門片區，均略有微漲。731政策以來，東悅名軒、東門片區和羅湖區房價不降反增，東門天下雖有跌幅，但從九月起也迅速回溫，因為羅湖區在過去幾年都漲幅小，價格穩健，而像東悅名軒和東門天下這些樓盤幾乎都是剛性需求所青睞的，所以受政策影響比較小。十一月以後均趨於平穩，預計未來東悅名軒和東門天下的房價

會朝穩中帶小幅漲的方向發展。

東悅名軒和東門天下這兩個樓盤，無論是自住還是投資，都是不錯的選擇。但是單從學位+自住這方面來說，東悅名軒＞東門天下，東悅名軒帶陽臺，居住體驗感更強；就學位+投資而言，東門天下＞東悅名軒，東門天下同面積戶型性，租金回報率更高。