利好消失殆盡
樓市狂歡終結
“房住不炒”主旋律下，樓市步入下行調整通道，市場分化加劇。
以三四線為例，前兩年樓市亂象，房價暴漲。而今棚改失利，政策高壓，投資性需求遏制，房價窪地優勢衰退，市場漸顯疲態，原本期望“春節返鄉潮” 催生樓市部分剛性需求，但受疫情肆虐線下售樓處被迫關閉，銷售停擺，期望慘遭破滅……多重壓力疊加之下，三四線樓市可謂承受巨大打擊。
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土地低溫發酵
寒意如期而至
市場預期不足，市場整體低溫延續，三四線城市尤為突顯。
據克而瑞監測的近400城發現，三四線城市土地溢價率持續下滑並創近幾年歷史新低，流拍率則達到歷史高點。房企融資難是一方面，對三四線需求透支的擔憂更是讓房企敬而遠之，加劇了土地市場低溫持續發酵。
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三四線慘遭“滑鐵盧”，那麼
長期深耕、縱深三四線的碧桂園和恆大，
以及靠重倉三四線發家的中梁、建業和祥生等新生力量現在都怎麼樣了？
1、業績表現上：目標導向、提質控速
縱觀2019年表現，眾房企銷售規模整體擴容，但速度明顯放緩，全口徑同比增速控制在20%內。
碧桂園
主動降速提質，以全口徑6%的增速平穩擴容至7715億，繼續穩坐“宇宙第一房企”的寶座。
恆大
傾向於獨立操盤，實現權益規模的再突破。同時基於對市場的準確預判以及對企業自身的準確把控，目標完成可謂剛剛好。
中梁、建業
目標完成率領跑同行，同時相比去年，建業更傾向於在熟悉區域自主操盤。
祥生
1300億目標落空，權益排名下滑1個名次。
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2、投資層面上：態度謹慎，但不乏逆行者
與其他房企類似 ，“投資謹慎”同樣是這些房企的主旋律，但仍然不乏利用樓市低潮期趁機擴張地盤，逆行操作者。
碧桂園
順應局勢收縮戰線，抵禦樓市寒冬，拿地力度戰略性收斂，新增貨值與實際銷售額基本持平。
恆大、祥生
投資相當謹慎，恆大為降低負債，一改雷厲風行的取地作風，開源節流收縮戰線，投資力度同比減半，但早期積累的充沛土儲仍足以支撐恆大中短期的發展；祥盛投資則相對悲觀，新增土儲略顯不足，未來在向規模的持續擴張進階的道路上充滿挑戰。
中梁、建業
投資態度相對積極，土地新增貨值遠遠超過其銷售貨值，建業更是逆週期加大土拓力度以鞏固河南大本營地位。
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3、投資佈局上，分化加速
相同的市場環境，但由於各房企所處的發展階段不同，資源稟賦不同，競爭核心力的構建不同，其戰略突圍及策略打法也出現了不同程度的分化。
均衡佈局保基底
代表企業：碧桂園
三四線作為碧桂園的藍海地帶，19年持續重倉，但投資覆蓋面積縮減8個百分點至71%，繼而轉向一二線，以一二三四線的均衡佈局詮釋“行穩致遠”的理念。
區域策略上，立足廣東大本營，圍繞城市群、都市圈展開拓展，重倉河南、江蘇、安徽、四川、浙江等區域；城市甄選上，下沉城市門檻提高，並且新進城市的投資力度從18年的5%下跌至19年的1%，對陌生城市相當謹慎，同時也體現出其深耕熟悉城市的戰略意圖。
審時度勢，戰略換倉
代表企業:恆大、中梁
•中梁: 重倉二線，完成佈局
三四線紅利基本喪失之際，中梁及時調整佈局戰略，從三四線輾轉至二三線戰場，特別是省會城市以及天津、重慶、青島、寧波等直轄市或計劃單列市，19年新增土儲27%，佔總權益投資額的37%。一方面持續加大杭州等已進駐城市的滲透，提高區域市佔率；同時首次拓展天津、西安、南京、福州等地，戰略換倉基本實現軟著陸的同時，基本完成了在全國的佈局。
•恆大: 收縮戰線，迴歸二線
無獨有偶，從18年下半年起恆大即開始從三四線撤退，重倉南京、大連、昆明、重慶、鄭州、烏魯木齊等強二線城市。
聚焦陣地，做深做透
代表企業：建業、祥生
•建業：堅守陣地，深耕細作
建業從18年即提出走出河南，但實際執行層面仍無太大的突破。據統計19年約90%的新增土儲均來自河南三四線，紮根河南繼續下沉仍是當前建業的主戰略。且在普遍不看好三四線的情況下，建業在河南的開盤去化率仍保持在60%以上，洛陽、商丘、開封、許昌等多個城市銷售業績更是名列前茅。這不僅得以與建業對區域市場的準確判斷，對客戶需求特徵的瞭如指掌，同時對區域成本和風險把控都已形成應對相關體系。
•祥生：戰略深耕，機會外拓
與建業相似，祥生繼續聚焦自己熟悉的浙江、安徽等泛長三角區域，做深做透。但不同的是，祥生在嘗試“走出去”，捕捉一二線熱點城市機會點，逐步完成全國化的版圖佈局。且在下沉佈局的城市選擇上，祥生優先聚焦政策紅利的潛力城市。
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4、企業戰略上：主業為基，多元發展，
聚焦深耕確保安全邊際
嘗試多元，尋求可持續發展，但傳統住宅業務仍是其根本。戰略佈局上，圍繞都市圈或大本營展開，堅持聚焦深耕，特別在市場下行期，不再盲目拓張陌生區域，而是選擇熟悉的區域做深做透，“託底式”維穩發展。
各房企戰略特徵
中梁：多元+都市圈戰略
•“一體兩翼”，即以住宅和金融為主體；
•2020年聚焦一線、強二線、都市圈三四線、弱二線、強三線。
碧桂園：多元+深耕
•地產、機器人和現代農業是未來三大重點業務；地產方面，2020年將加強屬地深耕，規模化集約發展。
建業：深耕河南+輕資產外拓
•堅持深耕大本營河南，同時通過輸出品牌、管理、服務等輕資產方式拓開外省。
恆大：多元+規模+效益
•地產開發為主，文旅、健康養生齊頭並進；堅持“規模+效益型”發展模式，提高三四線准入標準 。
祥生：轉型不轉行
•產業小鎮與傳統住宅相結合，住宅高週轉保障穩定現金流，產業小鎮長期運營受益；
•堅持“1+1+X”投資戰略：浙江+泛長三角+重點潛力城市佈局。
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結尾思考
白銀時代下，控風險成為眾房企首要任務。一二線購買力相對堅挺，但高地價帶來的資金壓力以及日趨白熱化的競爭也無不考驗房企的實力。
三四線城市高位調整，風口弱化，肯定會影響擴張進階，但其龐大的需求（佔全國總規模的六成有餘）仍不容忽視，市場分化下仍蘊含結構性機會，特別是隨著都市圈的建設，核心城市周邊、交通強聯通、產業強關聯的三四線仍蘊含發展良機。
克而瑞研展經理 工學碩士
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