2020年國內房價起勢如何？問答頭條網

2020年國內房價起勢如何？

2020-04-20 17:22:51 佚名

英

2020年房價不會有太大漲幅，目前政府對於房價控制已積累非常豐富的經驗，打擊炒房的力度也很大，國家更加重視區域協調發展，打造城市圈，房價基本在穩定範圍內，如果房價漲幅不大，對於投資者興趣不大，因為炒房有很多額外成本，沒有大幅升職基本賺不到錢。

投資領域分析師

2020年，受疫情影響，國內積壓了很多剛需改善置業人群。最近國內深圳上海等地的一手房銷售增幅快，二手房房價比年前價格上漲，而且一些開發商為了回籠資金，加大優惠力度，從而刺激銷售，對目前局勢，國內房價應該是穩中增長的

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疫情將對房地產開發、銷售、物業等產生很大影響。影響最大的是房地產開發。總體來看，春節期間，房地產開發按暫停鍵，所有項目都停工。此外，建築工人主要是外來務工人員，其中許多人來自湖北、湖南、河南、重慶、江西、安徽等相對較嚴重的疫區。即使返回復工，也要經過14天的溫度監測、自我隔離，這是一個很長的週期。

房地產市場小陽春會不會“泡湯”？

這種流行病對房地產銷售有很大影響。開發商會按周、按月有新樓盤入市的計劃，因為大部分開發商都是快速週轉，一旦速度放緩，就會對資金鍊形成很大壓力。值得注意的是，2020年，大部分房地產企業都處於債務到期的高峰期，不少開發商曾計劃加大推盤力度，實現銷售收入回款。

持續數月的交易“真空”勢必給房地產企業和個人的資金鍊帶來壓力，這是房地產行業在疫情中暴露的最大風險。但如果疫情繼續蔓延，房地產企業的到期債務將爆出，當銷售現金流大幅下降時，房地產企業的資金鍊壓力將急劇增加。目前需要特別關注，一些高週轉率、高槓杆的企業，由於銷售收款速度的下降和償債高峰的到來，導致資金鍊斷裂的風險。

春節後的3-4月是房地產市場的傳統旺季，也是房地產營銷的重要時間節點。到2019年底，房地產市場調控政策趨於穩定，貨幣政策放鬆，開發商充分發揮其實力，希望春節後迎來樓市“小陽春”。但受疫情影響，今年房地產市場“小陽春”可能“泡湯”，或推遲至4、5月份。

不過，影響主要是短期的。從1月到2月，房地產市場的爆發是一件“幸運的事情”。在過去的10年中，每年前兩個月的銷售額佔全年銷售額的比例不到10%。此外，房地產需求不同於旅遊和電影。它不會消失，但會推遲，疫情對樓市的影響是短期的。

從全國房地產市場的角度來看，短期市場的調整是不可避免的，無論是主動購買還是被動購買需求都會受到一定程度的影響，而“小陽春””的房地產市場也將受到衝擊。這些影響主要集中在今年一季度。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，房地產市場將逐步回暖。

房地產調控會不會放鬆？

近年來，一城一策是各地房地產調控的主要方式。今年，在疫情得到控制之前，預計政策層面不會有太大變化。傳染病流行得到控制後，在城市政策實施的背景下，一些地方可能會根據當地的房地產市場情況給出不同程度的靈活政策。

首先，“房住不炒”的定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標不會改變。為確保上述定位的落實和目標的實現，根據疫情突發對房地產市場的外部影響所造成的波動情況，按照城市具體政策的原則，適當調整調控政策。

這種調整可能意味著，在抑制投機的同時，政策也將支持更多的剛性需求、改善性需求和再置業需求。從近期央行等部門出臺的政策來看，整體金融政策相對寬鬆。從財政政策的角度看，包括對疫區的相應扶持、對民營企業的稅收扶持政策等，也釋放出相對寬鬆的信號。

對於房地產企業來說，在發債方面也有一定的機會，“借新還舊”仍然是允許的。商品房銷售基本停滯，對開發商資金迴流影響很大。隨著疫情的緩解，房地產市場的調控政策可能會有所鬆動，幫助房地產市場復甦，繼續促進市場健康穩定發展。

房價會不會暴跌？

房價會暴跌還是會報復性反彈？成交停滯必然會使房地產企業感受到更大的資金壓力，尤其是轉型到網上銷售後，為了順利簽約，降價促銷是很多企業的選擇。預計一季度和二季度，各大房地產開發商將紛紛降價。

房價在疫情衝擊之下，疫情如何影響樓市？房價會暴跌嗎？監管會放鬆嗎？事實上，大家不要慌張，不要擔心房價下跌，房價會再度上漲。需要擔心的是有錢都買不到房，由於供應急劇下降，庫存會創新低。

房地產市場短期內沒有成交，房價也沒有下降。1月份房價出現反彈，2、3月份疫情結束，暫停銷售令解禁，供需恢復，房價不會大幅下跌，而是更多的政策支持買房，然後房價上漲。

全年來看，一季度增幅回落或保持穩定，二季度有所上升。2020年房價上漲是大勢所趨，沒有下跌空間，市場基本面穩定。房地產仍是穩定經濟的關鍵。房價不能隨意下降，而應保持穩定。

“三穩”是房地產市場的目標。政策紅利爆發，政策利好，調控放鬆。資金的釋放和金融渠道的開放。利率下調，首付調整。稅收調整，支持買房。人才政策的開放、1億人口的落戶、棚改改革的貨幣化還沒有結束。

短期下跌後，積壓的需求會集中到市場上，這會導致房價報復性上漲嗎？一旦供給跟不上需求，庫存就無法及時有效補充，供給不足，需求集中，不排除部分城市房價出現報復性反彈的可能。

這種流行病不會改變房地產市場的發展階段和基本面。總體來看，剛性需求、改善性需求和再置業需求依然存在，一二線城市和城市群的增長潛力仍然較大。預計2020年全年房價漲幅將在5%-8%之間波動，保持上漲態勢。

目前是不是買房的好時機？

目前情況下是不是買房的最好好時機？買房節點是什麼時候？事實上，剛需首次、改善二套的人購房者，隨時都適合買房。現在就是買房的好時機，窗口期已經到來（性價比+紅利窗口期+政策鬆綁+放水+利率下調，越早買房越早做人生贏家。

在樓市調控開始之前，疫情蔓延結束、停工停售恢復之後，正是買房的好時機，房價再漲之前，要儘早買房，不要盲目跟風不買房的人。等到供應下降，庫存減少，可能會有限購。

清酒伴長歌

2020雖然國內房價大漲可能性並是太大，但是2020年房價下跌的概率同樣也不會有。整個2020年國內房價會處於相對穩定的狀態。

1~11月份，全國商品房銷售面積達148905萬平方米，連續6個月同比增長，且增速加快；商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。

1.房價趨勢

自2015年開始，國內房價開始大漲，先從一線城市漲，再到二三線城市，各地民眾的工資卻沒有大漲，當地人的購買力無力支撐起高房價。2020年房價將會出現不同程度的調整，要與當地居民收入掛鉤。

2.經濟趨勢

而大量房產被拋向市場，房地產供應大於求的局面明年將顯現出來，房價會出現大幅調整。所以，我們一直在勸各位，經濟上行時投資房地產看似很安全，一旦經濟形勢不好時，手中的房產甩都甩不掉。

3.居民財富

房產佔居民家庭財富的77%，只有23%才是金融資產。而美國房產佔居民家庭財富的40%，另有60%是金融資產,2020年將是一個去槓桿週期。既然，加槓桿空間已經沒有，那降槓桿空間還會很大。

4.開發商

2020年各地房價會出現不同程度的下跌，一線城市跌幅小一些；而二三線城市會有較大調整，尤其是前期幅較大的樓盤，大漲之後必有大跌的道理。

奇聞怪異說

據統計，房產佔中國家庭財富的6成以上，在今年這樣一個特殊的市場環境下，房地產市場會怎麼走，房價會怎麼走，和房地產相關的金融投資該怎麼做？我想大家都非常關心。

下面，我主要從四個方面作分析，供大家參考：

一是節後到現在房地產市場的現狀，包括土地成交、房產交易以及房地產股票和地產債的情況；

二是節後房地產調控出臺了哪些政策，地產調控會怎麼走；

三是對房價走勢的研判；

四是對房地產相關投資，主要是地產股走勢的研判。

節後房地產市場概況

新冠疫情首先衝擊的是房地產交易，我們先來看看房地產交易的情況。從下圖1可以看出，房地產成交量受疫情影響非常大，一二三線城市同比下跌都非常明顯。

但從下圖2可以看出，在成交量劇烈下跌的同時，房價並未下降，整體呈現出量跌價穩的態勢。

商品房成交下跌最直接的影響是房企現金流斷了、資金緊繃，繼而影響土地市場、房企發行的各類債券以及房地產公司的股價。

我們先來看土地市場。節後我們跟蹤了37個城市（4個一線城市、33個二線城市）的住宅土地成交情況。重點城市在2020年春節後三週（2020年2月3日-21日）總成交量為1179.91萬方，較春節前三週下降43.46%（2020年1月3日-23日），同比2019年春節後三週（2019年2月11日-3月1日）下降了53.58%。

究其原因，主要是受疫情影響，很多城市大批土地延期出讓。但是我們同時看到，一線城市以及經濟重點區域仍然保持了良好的土拍記錄。

一線城市平均樓面價達到2.37萬元/方。上海徐匯濱江項目（成交價達310.5億元）不僅僅是總量地王，更是在設置了重重嚴苛的土地出讓條件和持有條件的情況下，項目出讓單價仍然創出了徐匯濱江區域的歷史最高水平；北京在節後兩週合計出讓9宗住宅用地，樓面均價達到3.2萬元/方，導致平均樓面價格漲幅達到60.66%。

二線城市平均樓面價為3727.65元/方，比2019年同比僅僅下降了2.04%，可見在疫情的影響之下，雖然土地出讓總量下降，但總體價格沒有下滑，土拍市場依然火熱。

同時，我們看到，杭州、寧波、溫州、珠海、成都、長沙等城市，成交土地單價均出現了較高溢價，成交熱度高。

從房企這個角度看。在疫情影響下，各房企出手謹慎，但國企、央企比較活躍，其現金儲備充足、融資渠道豐富、加槓桿空間較大，在當前疫情的時點下，“撿漏”心態顯露，動作頻頻。春節後迄今三週的時間內，出讓土地總價TOP20的地塊中，國企、央企摘得13塊；在單價TOP20的地塊中，國企、央企佔據14席。而相對於之前一味追求規模發展的民營企業，經歷了疫情之後，對於投資端更加謹慎，更加註重項目的盈利能力和資金安全。

總體來看，節後的土拍市場呈現出量跌價穩、結構分化的特點。

再來看債市和股市的情況。債市反應了資金供給方對疫情衝擊下房企信用的信心。從年後房地產公司債券發行情況看，債券發行的利率並未有明顯的變化，部分優質房企發行債券的票面利率甚至下降了60-70個BP。

從股市的情況看，地產股在鼠年A股剛開盤的一兩個交易日跌幅較為明顯，但很快收復失地，截至3月5日，很多地產股甚至有3%-5%的漲幅。

地產調控政策研判

為了應對疫情對房地產市場的衝擊，2月份以來，各地紛紛出臺政策對房地產進行逆週期調節。

出臺的政策主要集中在以下三個方面：

一是土地端。西安、南昌、上海、浙江等多地政府發文支持房企穩定發展，主要內容涉及出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免以及信貸政策等方面。例如，多地提出土地成交簽約和出讓金繳納、開竣工可延期，其中西安可在合同簽訂後1個月內繳納 50%，一年內補足餘款。信貸政策方面，浙江提出可提升企業抵押融資規模，無錫提出引導房企信貸適度增長，企業可申請提前撥付重點監管資金等。除此以外，無錫還可延期繳納稅款。我們認為，疫情之下房企施工及預售等復工時點有所延後，而各地政策有助於保障房企現金流平穩。

二是融資端。融資收緊對房企而言是最“卡脖子”的，從年後房企債券發行的情況看，債券發行審批加快、額度放寬，融資收緊有邊際放鬆現象。

三是利率端。融360數據顯示，1月全國首套房貸利率為5.51%，環比下降 1BP；二套房貸利率 5.82%，環比下降2BP，已經連續2個月下行，其中一線城市改善幅度遠高於重點城市平均水平。

市場對於房地產逆週期政策有很多期待，但目前房地產逆週期政策主要集中在供給端，個別地方政府對於需求側的放鬆很快被叫停，說明房地產調控全面放鬆幾無可能，我們認為房地產調控最有可能的形態是以“穩房價、穩地價、穩預期”為中樞，以“因城施策”為抓手，以供給端調整為重心，形成一個調控的走廊。系統性的放鬆沒有可能，但邊際性的、區域性的調整可期。

房價走勢研判

我們對今年房價走勢的一個基本判斷是整體穩定、區域分化。

整體穩定是說房價很難出現明顯的、全面性的上漲或者下跌，但不排除區域性的調整，也就是說可能會出現區域分化的現象。

之前三四線城市房價上漲和棚改貨幣化政策有很大的關係，隨著棚改貨幣化政策的退潮，三四線城市的房價將面臨考驗，從圖2中也可以看出，一二三線城市中，三線城市的房價同比增速下滑是最快的。

在判斷哪些區域、哪些城市的房價可能上漲時，可參考如下指標：

一是人口流入狀況，人口是淨流入還是淨流出，如果是淨流入，流入的規模、速度以及可持續性如何；

二是區域或者城市的經濟發展水平、產業發展水平；

三是區域或者城市的綜合治理水平，這可能會成為後續投資者參考的一個重要指標。

地產股走勢研判

我們對地產股今年的走勢相對樂觀，原因主要有三點：

一是地產股相對於滬深300有比較明顯的估值優勢

（見圖3），從圖3可以看出，當前房地產行業PE只有滬深300PE的85%、PB只有滬深300的93%左右，處於歷史低位。