Knotel是如何花5年時間成長為WeWork競爭對手的？

Knoter和WeWork兩個玩家，看起來從不同客群切入市場，最終卻殊途同歸。

假如從終局回看，當下的人們感受到更多的是情緒而非洞察本質，就如2008年經濟危機身處華爾街的基層分析師們一樣。如果拋開情緒，嘗試站在上帝視角觀察，我們是否過度陷入WeWork與軟銀的消極情緒，而忽視了這條賽道上其他的可能性呢？

抱著這樣的觀察視角，Knotel進入我們的視野。我們發現它只不過花了5年時間，已然成長為WeWork的競爭對手。Knotel沒有走同樣的軌跡，它從另一條起跑線出發，中途變軌，最終與WeWork相交。

最近一次Knotel引起關注，是因為公司裁員50%的消息，這個時候它已經開始以“WeWork的競爭對手”角色出現。

2020年開年，整個聯合辦公行業迎來史上最難時刻：在聯合辦公空間的發源地——美國，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing紛紛爆出裁員的消息。曾預言2020年現金流轉正的美國靈活辦公服務商Knotel也不例外，裁員200人，佔公司人員總數的50%。不過，這一數字在WeWork全球12500人的基數面前不及對方一個零頭。

拋開全球都在進行的裁員共性事件不談， Knotel是如何花5年時間成長為WeWork競爭對手，更值得花些篇幅研究。

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靠總部定製起家的Knotel

全美融資NO2的聯辦選手

Knotel於2015年創立於紐約，最初專注於企業總部定製，2018年起才開始涉足聯合辦公業務。

目前Knotel擁有200多家門店，管理面積超過500萬平方英尺。

疫情期間，除裁員消息外，Knotel還計劃提前退掉20%的辦公空間（約100萬平方英尺），其中絕大部分位於曼哈頓。

目前Knotel累計融資額達5.6億美元，是美國本土獲得融資第二多的聯合辦公企業，也是美國本土第二大聯合辦公企業。

Knotel高光時刻曾估值超過10億美元，是美國估值第二大的辦公獨角獸。

從數字上乍一看，Knotel確實有資格稱得上是WeWork的競爭對手，但是如果不是因為這次大裁員，其實很多人並不知道它的存在。

那麼Knotel是如何花5年時間成長為WeWork競爭對手的？

自2015年創立，Knotel發展還算順風順水，基本保持每年一次的融資節奏。

Knotel融資歷程

（數據來源：Crunchbase官網）

2016年，Knotel以發行可轉換票據的方式獲得了種子輪融資，投資方是投出阿里巴巴、螞蟻金服的紐約投資機構FJ Labs。

從成立時間來看，Knotel比WeWork晚了5年。2016年，美國市面上的辦公空間運營商（例如WeWork）大多專注於為小型公司、自由職業者和學生提供共享辦公空間。

Knotel的創始人意識到，雖然公司組織架構很靈活，但他們的辦公場所卻不夠靈活。

彼時，不少成長中的企業面臨租約不夠靈活、需要繳納高額押金等問題。在Knotel創始人看來，如果能為租客提供更彈性的租約，以及裝修、簡單傢俱、WiFi、前臺招待等一站式拎包入住配套服務，那麼租客可能願意支付更高的租金。

隨後，Knotel創立了“總部即服務”（ "Headquarters as a service"）模式，為成長中的企業提供總部定製服務，但並非所有企業都有資格享受這種服務。Knotel只為20-200人的新經濟公司提供服務，2-5人的創業團隊或者自由職業者並不是Knotel的目標客群。這個時期的Knotel與WeWork交集並不夠多。

此外，Knotel還巧妙地使用了模塊化傢俱和其他部件，使其能夠快速、輕鬆地設計定製的辦公空間，從而為入駐企業不斷髮展的需求留出空間。

在運營模式上，Knotel沒有采用二房東模式，而是實行與房東共享利潤的方式。早期的WeWork，除通過基金自持了幾棟樓外，其核心拿樓模式還是“二房東”。

Knotel在舊金山的辦公空間

2017年2月，Knotel成功獲得第二筆融資，金額為2500萬美元。成立不足三年的Knotel在紐約市和舊金山市的管理面積已經超過20萬平方英尺。彼時，Knotel只擁有25名員工。2017年的WeWork已然是全球共享經濟的明星，軟銀加持的高光還在閃耀，員工數也早已數千名。

到2017年之前，Knotel還沒有把自己歸為聯合辦公。

Knotel創始人Amol Sarva在接受媒體採訪時表示，Knotel與WeWork、The Yard、Breather等聯合辦公的區別在於：“這就像比較Squarespace和亞馬遜網絡服務(AWS)。你可以在Squarespace上為你的珠寶店打造一個很棒的網站，但是Netflix是在AWS上運行的。我們為公司運營(總部)，這些公司有自己的品牌、文化和客戶需求，從倉庫到電視演播室。”那個時候的Knotel定位更多是後臺支撐，而非前臺入口。

創業前三年，Knotel專注於為企業提供定製總部服務。彼時，Knotel服務的客戶包括微軟、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio等。由於目標客戶不同，這時的Knotel還沒有成為WeWork的直接競爭對手。

轉變發生在2018年，這一年也是聯合辦公行業里程碑的一年。從國內聯辦進程來看，2018年，風險資金瘋狂湧入，行業洗牌越來越猛烈，價格戰由WeWork的全球傾銷策略點燃。

激戰持續到年末，血值撐不住的選手提前撤退，頭部選手激進拿樓的後遺症開始顯現，2018年末聯辦關店潮開始上演，還有一些實力的選手開始謀求轉型。為總部企業定製辦公，成為頭部選手不約而同的轉型方向。

也就是在這一年，從總部企業定製這一端出發的Knotel開始走向競爭趨於紅海的聯合辦公。這一年，Knotel身後的投資方開始加入了地產背景。

Knotel給巴西獨角獸銀行Nubank定製的辦公室

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從總部定製走向聯合辦公

Knotel重走WeWork舊路

2018年2月，Knotel獲得7500萬美元的B輪融資。值得關注的是，這輪融資的投資方包括商業房地產諮詢公司Newmark Knight Frank。同年，Knotel也開始涉足聯合辦公業務。

同一年，WeWork也擴大了業務範圍，於2018年8月正式推出總部定製業務“HQ by WeWork”，將注意力轉向10-250名員工的中型公司。

WeWork此舉，一方面是為了挽留那些在經歷了小公司階段後離開共享辦公的中型企業；另一方面，也是為了追趕已經為這些客戶提供服務的競爭對手。

根據WeWork招股書，截至2019年6月底，WeWork 52.7萬名會員中來自全球財富500強的企業會員佔到了38％。

此時，中國的聯辦玩家緊跟這一轉型策略，氪空間、夢想加、優客工場紛紛於2018年末、2019年初推出總部定製業務。

2018年內，Knotel先後收購了總部位於柏林的工作區運營商Ahoy! Berlin以及42Floors。

Knotel收購42Floors是為了開發基於區塊鏈的上市服務Baya，該服務可以消除欺詐，提高辦公租賃市場的透明度。42Floors在國內找對標的話，相當於致力於解決商辦信息不對稱的好租、點點租們。

Knotel的這一策略，WeWork當然不會落後，早從2015年開始先後收購了近20家空間管理信息技術公司。

WeWork投資收購列表

國際聯辦的進程和國內沒有太大時差。2019年行業進入併購整合期，價格戰之後行業上演大魚吃小魚。同年，Knotel收購了巴黎最大的辦公空間租賃公司Deskeo。

自此，頭部選手們開始進入規模戰。

到了2019年初，Knotel管理面積超過100萬平方英尺，並開始進軍歐洲市場。Knotel創始人Amol Sarva曾公開表示Knotel在未來15個月內管理面積將超過WeWork，理由是Knotel的快速增長和其在紐約市的巨大規模。

彼時，Knotel的業務規模僅為WeWork的三分之一，但Knotel在紐約市的物業數量已經超過WeWork。

到了2019年中旬，在WeWork衝擊IPO之際，Knotel也斬獲了4億美元的C輪融資，並且估值超過10億美元，成功躋身獨角獸企業。C輪融資的投資方包括科威特政府養老基金子公司Wafra Inc.和新加坡主權財富基金GIC。

Knotel隨後將這筆資金投入到全球30個最大城市的擴張中，並投資於其區塊鏈合資企業Baya，以及傢俱租賃服務Geometry。Geometry能幫助Knotel以更低的成本、更快的速度來佈置辦公室。

Knotel在巴黎的辦公空間

2019年10月，WeWork最終上市失利，估值也從420億美元跌至80億美元。對此，Knotel創始人Amol Sarva曾評價道，“這是一場大屠殺……這是一個巨大的人類悲劇。”

自此，Knotel真正成為了WeWork強有力的競爭對手，但WeWork遭遇過的問題在Knotel身上覆現。

最一開始是空置。

2019年11月，《紐約商報》曝出Knotel的空置面積達26萬平方英尺，這一數字在2020年將攀升至80萬平方英尺，佔Knotel紐約市總管理面積的三分之一。

據世邦魏理仕的一份研究報告顯示，與2019年第三季度相比，Knotel在2019年第四季度簽署的租約減少了80％，而同期聯合辦公租賃市場整體下降了75％。

然而，在這前Knotel還是對自己信心十足。

2020年一開年，Knotel在官網上公佈了Knotel2019年度的經營情況。

截至2019年底，Knotel全球辦公面積超過500萬平方英尺，在全球10個國家和地區的17個城市擁有250多家門店，歐洲市場約佔所有業務的三分之一。Knotel整個投資組合的毛利率約為40％，員工人數也從2018年下半年的約100名增加到450-500名。

2019年初，Knotel曾預估合同年收入3.5億美元，而最終的合同總金額幾乎是這個數字的兩倍。預計到2020年底，Knotel的現金流將達到收支平衡，而在舊金山，巴黎，倫敦和紐約等城市，預計在今年上半年就能實現這一目標。

然而，誰也沒料到“黑天鵝”事件的發生。疫情突至，Knotel2019年增加的幾百人被裁掉；此前慢慢擴張的面積陸續退租。

但Knotel不是翻版WeWork，人數只有200人的Knotel船小好調頭。

Knotel在舊金山的辦公空間

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Knotel VS WeWork

誰能笑到最後？

紐約是美國最大的城市，也是整個美國的金融經濟中心、最大港口和人口最多的城市。由於紐約市對靈活辦公空間的需求旺盛，WeWork和Knotel兩家公司都在紐約起家，並將紐約作為最重要的市場之一。

在疫情爆發前，兩家公司都在以最快速度收購紐約市的房地產。《商業觀察家》報道稱，截至2019年夏天，Knotel已經購買了其在紐約的第100棟大樓，使該市的總建築面積達到250萬平方英尺。WeWork擁有Knotel近兩倍的面積，現在是紐約市最大的辦公室租戶。

儘管成立於2015年的Knotel和成立於2010年的WeWork有諸多相似之處，並且彼此競爭激烈，但它們並不完全相同。

• Knotel和WeWork有什麼共同點？

目前，WeWork和Knotel均可以為各種規模的公司提供全方位的辦公解決方案。

美國房地產專家Jonathan Tootell曾指出WeWork和Knotel確實具有一些共同特徵，比如，兩家公司都能提供企業總部定製服務，都提供“拎包入住”的一站式服務，門店均遍佈全球100多個城市。

Knotel在紐約的辦公空間

• Knotel和WeWork的區別是什麼?

除了一眼就能看得出來差別，比如WeWork的聯辦空間更吸引自由職業者和初創企業，而Knotel將更多的注意力放在為大型企業服務上；WeWork管理面積遠超Knotel，不過Knotel也在努力追趕。

WeWork是業內第一家提出“空間即服務”理念(Space-as-a-Service)的聯合辦公，由此引來無數追隨者，而Knotel是業內第一家提出“總部即服務”（ "Headquarters as a service"）模式的辦公運營商，這一模式在2018年後引競爭對手紛紛效仿。

從收費方式來看，WeWork賺取的是會員費，Knotel的收費方式是按照面積收費，一事一議，按照租約合同。

在運營模式上，WeWork最初是二房東模式，賺取的是租金與會員費的價差，而Knotel一開始就實行類似於酒店的輕資產模式，通過與業主利潤分成的方式運作。國內與Knotel運營模式最為類似的空間運營商是辦伴。

在選址上，WeWork對擴張的地區和城市不那麼挑剔，Knotel相對來說比較苛刻，只會選擇最有可能盈利的地區（城市），比如，開羅不是一個Knotel可以盈利的城市，所以這座城市就不在Knotel考慮範圍。

從員工規模來看，WeWork的體量明顯更大，WeWork鼎盛期曾擁有12500名員工，其中7500名位於美國，而Knotel旗下員工最多時也不過 500人。

從財務數據來看，Knotel年初表示到2020年底現金流將達到收支平衡，而WeWork預計到2022年才能實現正向自由現金流。雖然在疫情的黑天鵝之下，Knotel能不能如期完成我們要打個問號，而WeWork一直以來的“金主”軟銀近日撤回了30 億美元股權收購計劃，這使得WeWork的發展前景陰霾籠罩。

Knotel的辦公空間

Knotel和WeWork兩個玩家，從不同的客群切入市場，表面上看起來針鋒相對，最終卻殊途同歸。

在WeWork盈利遙遙無期的情況下，搶先一步實現盈虧相抵的Knotel會成為投資人追捧的對象嗎？

在低迷的市場情緒裡，Knotel會是被忽視的金礦，還是平行世界裡換一個故事演繹的WeWork？