PART 1
對於想法拍撿漏的買家來說，今天是個好日子。
阿里司法拍賣平臺顯示，今天（4月20日）有多套房子開拍，其中不乏一些關注度極高的房源。
第一套，是位於申花板塊的次新房錦繡之城。
這套位於18層的房源，面積123.68㎡，起拍價560萬元，摺合起拍單價45278元/㎡。
錦繡之城一直是個話題不斷的樓盤。就在最近，中介流出的消息是，有套中間樓層的139㎡四房，據說已簽訂定金協議，總價1060萬，摺合成交單價近7萬6。
若消息成真，今天的拍賣價相當於直接打了6折。
難怪早在上週初，有2人報名參拍。通常情況下，由於參拍需繳納保證金，大部分法拍房的競拍者，在開拍前一兩天才報名參拍。
而截止昨天晚上，報名人數已達10名。
此前，錦繡之城二手房最高成交記錄，還是去年9月底，一套107㎡的小戶型，成交單價不到6萬9。
不過，這套房源最大的話題：它是錦繡之城第一套進入拍賣市場的房源。要知道，錦繡之城前年底才交付，去年上半年辦出產證。
從拍賣信息上可以看到，這套房子仍維持著交付時的模樣，就連馬桶蓋上的黃絲帶，都未拆除。
在我看來，一個樓盤，甚至一個區域，要想真正進入豪宅領域，有一個另類指標：就是它在法拍市場上需“身影不斷”。
武林壹號，過去兩年拍賣了大約10套；金色海岸、東方潤園，都是法拍市場上的常客。就連江南里、桃花源等頂級大宅，也偶有露面。
究其原因，是因為法拍背後，代表的是千絲萬縷的資金關係。這些資金的體量要求，決定了其當初在市場上追逐的，一定是“豪盤”、“貴盤”。
從這個角度看，作為杭州豪宅第三極的申花，未來和法拍的聯繫，恐怕會越來越緊密。
PART 2
第二套值得一說的房源，是錢江新城的綠城春江花月。
約165㎡，起拍價603萬，摺合起拍單價36549元/㎡。好找房數據顯示，小區最近簽約均價，在52000元/㎡左右。
同樣，早早提前一週，該房源已有3人報名（目前5人）。今天的爭奪想必不會太溫和。
作為南星豪宅區裡的老牌房源，春江花月多次上榜法拍市場。幾乎每一次，都會引發追逐。
最近一次是去年11月，歷經80多輪報價，一套約175㎡三室兩廳的房子，拍出805萬高價，摺合成交單價46000元/㎡。
稍早前的8月，另一套評估價1500萬的躍層，足足出價114次，才以1634萬成交，比市場評估價，還要高出100多萬。
我統計了一下，過去一年間，除一套總價4496萬的頂級房源流拍外，其餘8套春江花月，平均每套有7人報名，活脫脫是法拍市場上的寵兒。
臺灣宏基電腦公司的老闆施振榮有個“鹹蛋理論”，大概意思是比起高利潤，容易週轉更重要。
像春江花月這樣的房子，就是樓市中的“金蛋”。它幾乎具備了易週轉變現的全部好牌：豪宅區、入門級、有口碑的開發商、良好的景觀資源、還有軌道交通。
而出現在法拍市場上的頻率也表明，相比申花，南星的豪宅地位更加凸顯。
PART 3
除法拍房外，土拍市場也分外熱鬧。
就在今天，蕭山又有三宗涉宅地塊待拍。其中兩宗，位於熱門的市北西；另一宗略遠些，在城南的臨浦，融創森與海的南面。
市北西上一次推地，是去年7月底，濱江以溢價28.1%拿下現在售的擁翠府地塊，摺合樓面價25615元/㎡。
擁翠府體量不大，就5幢高層，主力戶型約95㎡、125㎡。
不過，就在上週四，才第二次加推，擁翠府已宣告清盤。從拿地至清盤，前後不過9個月。
今早9點開拍的蕭政儲出【2020】10號地塊，就在擁翠府東側，正北面是待售的綠城桂語聽瀾軒。
另一宗市北西（蕭政儲出【2020】11號地塊），在10號地塊往南約600米，招商聞博花城西側。
根據出讓公告，10號地塊需配建3224㎡的公租房，11號地塊需配建1883㎡公租房。
就地塊指標而言，市北西兩宗涉宅地塊，除體量大小、位置略有差異外，其他各項指標基本相似。據瞭解，報名參拍房企已有十餘家。
開拍前5天，11號地塊已有2輪出價，溢價率0.7%；10號地塊1輪出價。
不過，就板塊此前熱度、及到地鐵站的距離，相較而言，10號地塊更為優質。在今天的競價中，若10號地塊出價輪次多、溢價率高，並不足為奇。
PART 4
就目前市場行情，以及近兩個月杭州土拍表現來看，市北西地塊依然有熱度。
一則，市北西精裝限價37500元/㎡，價格已經錨定。
從擁翠府兩次開盤中籤率可以看到（分別是16.5%、15.83%），市場已經接受。這意味著，限價安全線內，開發商拿下基本沒太大問題。根據測算，兩宗地塊即便拍至封頂，開發商也能保本，甚至有微利（成本管控得當）。
二則，擁翠府清盤後，板塊內僅剩兩盤：待售的桂語聽瀾軒、在售的聞博花城。桂語聽瀾軒一共就3幢高層，剩餘7幢全是疊墅。疊墅戶型從173-218㎡不等，定位改善。
選擇相對較多的是聞博花城，整盤14幢高層+8幢疊墅。疊墅戶型約145-170㎡，同樣定位改善；高層至今已推出8幢，僅剩6幢未售。
也就是說，10、11號地塊未入市前，整個市北西可選擇的就這麼些。前期（拿地）與後期（營銷）不同，不僅考慮地塊本身的價值，還得考慮到未來供應。
從4天前擁翠府開盤可以看出，95㎡市場吸引力很強，去化極快；125㎡四房雖然選的慢了點，最終依舊售罄。這意味著，搖號客群中有部分自住需求。
三則，板塊自身有一定熱度。市北西近兩年一共拍出3宗涉宅用地，溢價最低的是濱江拿下的擁翠府，溢價率28.1%，樓面價25615元/㎡；
其次是聞博花城，溢價50%，外加4%自持，樓面價25796元/㎡；最火的是桂語聽瀾軒，溢價49.81%，外加22%自持，樓面價25768元/㎡。
由此可見，今天這兩宗宅地，大概率還是高溢價成交。畢竟，今年蕭山拍地的熱度，就不曾斷過。
PART 5
一對比，浦陽宅地（蕭政儲出【2020】17號地塊），地段上就弱多了。
亮出地塊四至，許多人估計要懵。“這地方在哪？出杭州了吧。”這塊地，就在融創森與海的南面，幾乎貼牢了。
地塊最大的亮點，就是容積率低，才1.01。杭州上一次有如此低容積率宅地出讓，是去年6月14日，碧桂園拿下的東洲宅地，樓面價10856元/㎡，溢價率8.6%。
1.1容積率的宅地，杭州已十分稀缺。去年至今，一共就出讓了三宗，兩宗在餘杭閒林，一宗在蕭山戴村。
17號地塊不大，出讓面積17728㎡，起拍價7162萬，最高限價9162萬。摺合樓面起拍價與封頂樓面價，分別為4000元/㎡、5117元/㎡。
未來，毛坯均價14400元/㎡，裝標不高於2000元/㎡。
融創森與海，排屋毛坯均價要賣24000元/㎡，17號地塊，精裝限價才賣16400元/㎡。雖說地塊有限高、限低要求（不低於12米，不高於24米），但畢竟有價格優勢。
難怪，去年底浦陽鎮原飛翔電子地塊出讓時，旭輝接近封頂溢價率拿下，成交樓面價4541.5元/㎡。森與海高層精裝均價14000元/㎡，前兩期加推還得搖號。
這兩年，杭州土拍市場出現一大新現象，哪怕“犄角旮旯”的土地，一樣有房企願意接手。之前的戴村、現在的浦陽，因地價過於便宜，溢價率往往出乎意料。
今天的浦陽宅地，距離森與海如此之近，融創會否出手拿下，擴大超級大盤的版圖？
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