出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
製圖 l 勤燐
近日，富力地產財報的公佈引發了市場熱議，根據富力地產2019年年報顯示，2019年富力全年銷售額為1381.9億元，同比略增5%；已確認的營業收入908.1億元，同比增長18.16%。年度淨利潤100.9億元，同比增長15.64%。
市場普遍認為，在房企銷售端壓力普增的背景下，富力地產的成績單看著不錯。
不過，光鮮背後實存隱憂。
一方面，業績上，富力地產並未實現2019年初定下的1600億元目標；另一方面，債務上多年累積下來的壓力遲遲未緩，富力的負債率高居行業前列。
財報背後的壓力也只有富力自己才體會得深刻。
業績不及預期
整體上看，富力地產交出的成績差強人意。
2019年，富力全年實現營業額908.1億元，較2018年全年的769億元上漲18%。
製圖：勤燐
淨利潤100.9億元，較2018年全年的87億元上漲16%。
從收入結構上看，物業銷售營業額796.9億元，物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，二者增長率分別為20%、6%。
在富力看來，財務數據的提升，得益於富力的多元化運營，2019年富力在商業、酒店、空港物流等領域都有佈局。
需要指出的是，雖然在對外披露信息中，各房企都會通過公佈業績和行業排名來博取眼球，但是營業收入和利潤並不能全面反映一家房企的真實經營情況，更能反映房企經營狀況的是權益協議銷售面積和權益協議銷售額。
權益銷售金額即開發商參與開發項目時在其中所佔股權對應的銷售業績，這一數值更接近於真實的企業營業收入。
2019年，富力地產共達成權益協議銷售面積1254.76萬平方米，同比增長23%，但達成權益協議銷售額1382億元，同比僅增長5%。
這個增速已經低於克而瑞地產研究公佈的2019年房地產行業Top100 6.5%的平均增速。
製圖：勤燐
去年年初，富力定下的全年銷售額目標為權益協議銷售額達到1600億元。對比之下，富力業績完成度僅為86.4%。
有鑑於此，在最近富力線上業績發佈會上，富力地產集團董事長李思廉將公司2020年權益協議銷售目標為了1520億元，這與2019年相比出現了下調。
81.33%資產負債率創十年新高
事實上，除了業績上的成色不足，富力的另一個隱痛來自於債務高企這一頑疾。
雖然，對房地產公司來說，高槓杆運營是常態。
但是像富力這樣的高負債率企業，一直備受詬病，它是行業中少有的高負債率和高利潤率集合體，也因此被稱為業內最高負債比率公司之一。
2015年至2019年末，富力淨負債率已由124.26%增至198.88%，遠高於行業平均水平。
據富力財報顯示，2019年末富力負債總額共3475.27億元，同比增長17.28%；資產負債率高達81.33%，而淨負債與總權益比率高達198.9%，其中有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍。
也就是說，富力未來兩年的營收，都不夠償還目前揹負的債務。
當下融資環境不斷惡化，一旦內部發生資金鍊斷裂，整個公司的經營產生都會岌岌可危。
於是，越來越多的房企開始有意識地降低槓桿。
不過目前來看，富力的降槓桿恐怕力度不大。對此，相關機構也表示出了擔憂。
4月3日，國際評級機構穆迪將富力地產企業家族評級和富力地產“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。
穆迪方面表示，對富力企業家族評級下調，反映對其高債務槓桿率和流動性風險上升的擔憂。
穆迪同時稱：未來12個月，富力將有620億債務到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。
截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目後的合同銷售收入，不足以支付上述款項。
接連踏空行業風口
富力地產成立1994年，2005年成功在香港上市，起家很早又遇上房地產行業上升階段，富力一路高歌猛，曾力壓碧桂園、恆大等成為華南“五虎之首”。
然而最近十年，在整個房地產市場黃金髮展期，富力卻動力不足，風光漸失，接連錯過多次發展機遇。
正所謂方向比努力重要，富力的落寞不在於風口下不作為，而是屢次踏空了行業風口，會錯了市場的意。
2007年，富力地產的銷售額為161億元，在行業中位居第四，僅次於萬科、綠地和中海。
彼時，富力卻較早的把砝碼壓在了商業地產上，向這個領域傾注了大量資金，使公司淨負債率達到139.5%，這為之後的高負債運營標下了註腳，也使2008年金融危機階段，公司資金鍊緊繃。
2009年，4萬億措施出臺後，富力未能及時抓住機會發展住宅樓，被恆大等房企後來居上甩在身後。
2012年，國內一二線城市住宅市場成交量逐漸攀升，大多數房企業績集體飄紅，富力卻反其道而行，在二三四線城市瘋狂拿地。
這使富力耗資嚴重，在全國樓市調控升級的背景下，遭遇業績冰封。
這之後，最引人注目的即富力收購萬達酒店事件。
酒店板塊一度被富力看重。
於是，2017年，在行業普遍不看好的情況下，富力斥巨資收購了萬達商業70多家酒店，同時十億接盤萬達海外兩個項目，一躍成為全球最大豪華酒店業主。
然而，從目前富力的財務狀況上看，萬達遞過來的這張“大餅”，富力一直都沒能吃得消，卻直接導致公司淨資產負債率直線飆升。
2020年已過四分之一，對房產行業來說，註定充滿挑戰，一面是全球範圍內不斷蔓延的疫情，另一面是經濟波動的影響，復工、竣工和銷售等均受到不同程度波及，富力也難倖免。
據富力2020年3月的業績報告顯示，3月權益合約銷售總金額為80.2億人民幣，較同期下降了32.4%，銷售面積為65.87萬平方米，較去年同期下降了37%。
可以預見，2020年對富力來說，可能會更加艱難。
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