富力地產：穩增長、高股息，進軍城鎮化新時代

2020年3月26日，首家納入恆生中國企業指數的內地房地產企業——廣州富力集團股份有限公司（2777.HK，以下簡稱富力）公佈了2019年業績報告，

財報顯示，2019年富力營收與淨利潤分別為908.1與100.9億元，同比分別增長18%與16%。穩定的增長反映了富力的持續盈利能力，富力董事長李思廉於財報發佈次日便耗資1006.7萬港元回購了100萬股，也表明其看好未來富力發展。

更值得注意的是，富力還公佈了其2020年分紅預案，即每股分配0.86元人民幣（摺合0.94港元），疊加2019年年報已公佈的0.47港元（摺合人民幣0.42元），2019年度累計分紅達人民幣1.28元（摺合1.4港元），以2020年一季度末的股價10.12港元計，富力股息率高達13.8%，遠高於港股平均股息率。

富力的高股息並不是曇花一現，而是具有悠久的分紅傳統：2010-2019年的年報顯示，富力20次中報與年報分配案中累計分紅達18次。正因如此優秀的分紅能力，富力地產成功入選恆生中國高股息指數成分股TOP10榜單。

縱觀2019年全國房地產市場，在金融強監管和穩地價、穩房價、穩預期宏觀背景下，地產行業整體的營收、利潤、現金流都面臨挑戰，明顯處於下行週期，富力業績之所以能夠逆勢上揚主要緣於在城市更新方面的前瞻性佈局及其融資渠道的優化管理。

富力地產：城市更新是房地產行業的下一個增長點

根據國家統計局數據，自1978年中國改革開放以來，城鎮化率自17.95%上升到2019年的60.60%，快速城鎮化也孕育了包括富力在內的中國房地產企業的快速發展。但隨著改革進入深水區，近些年中國城鎮化率的速度一直在降低。

數據來源：國家統計局，區間：1978-2019

與此同時，房地產行業競爭日趨激烈，過去粗放式發展方式在需求增長不足的情況下面臨著新的挑戰，房地產行業來到一個新的拐點。

面對新的挑戰，富力以國家"提升新型城鎮化質量"的指引下，成功轉舵"城市更新"，開始進軍城鎮化新時代。富力認為，無論是新興城市，還是千年古城，在城市發展過程中，新的需求不斷成長和演變，區域發展空間將面臨瓶頸制約，資源和能源約束日益趨緊。

通過城市更新，優化城市空間佈局，提升環境承載能力，提高產業支撐能力。一方面，以集約的方式應用土地，更高效的進行區域開發，解決城市髒亂差等問題，為城市發展帶來新活力、新動力。另一方面，城市更新也使得城市每單位面積的產值得到提升。

因此，富力認為城市更新是城市發展不可或缺的一部分，是從量變走向質變的關鍵點，亦是房地產行業的下一個增長點。

富力地產：積極佈局，把握城鎮化新時代的先手優勢

富力從集團成立之初即積極展開佈局，在廣州完成了富力新居、富力廣場等10個大型舊改項目，總面積超過250萬平方米，積累了豐富的舊改項目經驗。2019年，富力集團依此成立了多個區域的富力城市更新集團，通過卓具經驗的團隊服務於大灣區區域發展，與城市共成長。

從時間軸來看，廣州在市更新方面無疑是走在全國前列。自2002年廣州出臺城中村改制工作意見始，富力一直積極響應政府的號召，開展現場調研，與政府、原住地居民多次協商，持續完善舊改方案，先後成功改造了獵德村、楊箕村，積累了豐富的經驗，並形成了富力城市更新的基本理念：城市更新項目不單純是建築物的拆舊建新，更重要的是通過產業的升級換代帶動區域的發展。

以富力筆村項目為例，富力通過就地城鎮化的村落改造模式，著力突顯嶺南村落的文化地域特色，實現城鄉的融合。改造後的筆村綠化率達30%，復建區及融資區公共配套設施是改造前的6倍，能為5萬多人提供居住、創業、就業空間，贏得了政府與民間的廣泛讚譽。

雖說廣州是富力參與舊改的第一站與城市更新的核心基地，但富力的佈局絕不僅限於大灣區。近年來，緊隨國家戰略發展腳步，富力將城市更新事業延伸拓展至全國多個區域，比如西安、太原等地，積極將廣州的經驗推廣到全國範圍。

在政策方面，2019年，國務院宣佈未來將投放4萬億於城市更新和舊城改造，同時廣東省自然資源廳發佈了《廣東省深入推進"三舊"改造三年行動方案（2019－2021年）》方案。根據方案，至2021年，廣東新增實施"三舊"改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，僅大灣區新增實施"三舊"改造面積就達18.76萬畝。在新冠疫情導致全球經濟下行的趨勢下，中國正在大力推進新基建，而

在此背景下，富力搶先佈局的先手優勢表現的淋漓盡致。年報顯示，截至2019年底，富力已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。其中，一二線城市的面積佔比92%，在大灣區面積佔比達到60%。

受益於此，在全國房產市場進入陣痛期之際，富力依然保持了營收與利潤的高增長。同時由於城市更新的成本相對較低，

蓄力待發：現金流有效改善，融資成本持續下降

對於房地產企業來說，現金流就是生命。特別是在未來一年中，受疫情影響，經濟預期悲觀，疊加房產整體處在下行週期，現金流是蓄力待發的根本保障。財報顯示，富力目前富力現金流充沛，去槓桿、降負債成效明顯，在低負債與現金流充沛之間形成了完美的平衡。

為積極把握城市更新的歷史性機會，富力準備了充沛的現金流。年報顯示，2019年富力進行了2006年以來的首次股票配售，以每股13.68港元發行了2.73億新H股，募集資金總額37.35億港元。截至2019年末，富力現金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。全年新增融資平均融資成本6.6%，顯著低於行業平均成本。

充沛的現金流不僅可以滿足經營需求，還有利於富力償還債務、降槓桿，並提高信用評級，從而以更低的成本進行再融資。2020年年初，富力成功發行了為期四年的4億美元優先票據，票面利率為8.625%/年。

總的來看，富力城市更新方面的搶先佈局將會為未來增長奠定堅實基礎，儘管受到疫情影響，宏觀環境惡化。但此次危機對已經準備好的富力來說，恰恰是擴大市場份額、穩定增長的機會所在。即使未來受到宏觀環境的影響，房地產行業發展有所弱化，高股息的富力依然是市場中的核心資產。

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