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近幾年，房地產行業在國家“房住不炒”的大基調下發展逐漸趨向平緩，行業頭部企業增速也在放緩。與此同時，市場競爭日益激烈，行業“馬太效應”進一步凸顯，頭部企業之間更是明爭暗鬥、波濤洶湧。
加之剛剛邁入2020年的門檻，一場突如其來的疫情打亂了社會正常運轉的節奏，各行各業都受到了影響。其中，高槓杆運轉的房地產行業也毫無意外地面臨著巨大的成本壓力，於是房企們紛紛開啟自救之路。
在這樣的背景下，房地產行業“三巨頭”之一的碧桂園近期公佈的業績報告則十分耐人尋味。一方面，2019年碧桂園總營收、淨利潤大幅增長，公司業績蒸蒸日上;另一方面，碧桂園整體增速下滑、資產負債率居高不下。此外，還有一則組織架構調整的信息：2019年碧桂園裁員將近3萬人，部分區域合併或撤銷。
再看看近幾個月碧桂園在資本市場的表現，公開信息顯示，截止到2020年4月7日收盤，碧桂園股價為9.5港元/股，總市值2076.18億，距離此前1月份高點12.99港元/股的股價，下滑幅度高達26%，總市值蒸發上百億。
更別提早兩年碧桂園每股曾高達近20港元的股價，彼時其巔峰總市值突破4000億。如今，房地產行業進入發展的下半場，不管是外部的政策、市場環境，還是碧桂園內部的組織架構都與此前大相徑庭。可以想象，此時的碧桂園想要再重回巔峰定是異常艱難。
營收淨利一片大好，整體增速下滑明顯
近日，碧桂園發佈了公司2019年的業績報告。報告顯示，2019年全年碧桂園實現總營收約為4859.1億元，同比增長28.2%;毛利潤約為1266.4億元，同比增長23.6%;淨利潤約為612億元，同比增長26.1%。
如此“利好”的消息也給疫情期間低迷的房地產行業帶來了一絲暖意。數據顯示，自碧桂園公佈業績報告之後的幾天，公司的股價便從9.09港元/股上升至了9.5港元/股，迎來一波小增長。
不過，再仔細對比碧桂園此前的利潤增速可以發現：碧桂園的盈利能力已經出現了疲軟之勢。公開資料顯示，2016年至2019年間，公司的毛利潤分別為322.36億元、587.85億元、1024.76億元和1266.4億元;對應的毛利增幅分別為41%、82.4%、74.3%和23.6%。
可以看出，雖然碧桂園隨著經營規模的擴大毛利潤連年走高，但是自2017年之後利潤增幅開始出現下滑的趨勢，到了2019年更是下滑趨勢明顯，相比2018年同期增幅下滑超過50%。
再看看碧桂園2016年至2019年的淨利潤變化，數據顯示，這四年間公司的淨利潤分別為136.63億元、287.52億元、485.42億元和612億元，淨利潤增幅分別為40.7%、110.4%、68.6%和26.1%。
顯然，碧桂園的淨利潤增幅已經顯露疲態，在短短的兩三年之內，從高達110.4%的增幅下滑至26.1%，創下近些年淨利增幅“歷史新低”。
需要指出的是，碧桂園作為房產行業的“三巨頭”之一，這樣的業績表現很難稱得上“亮眼”。對比另一家房企融創中國，其2019年的營業總收入為1693.2億元，同比增長約35.7%;歸屬股東淨利潤260.3億元，同比增長約57.1%。
不難發現，2019年碧桂園的總營收將近是融創的3倍，淨利是融創的2倍，但同比營收增長和淨利增長都遠遠不及融創，並且總營收僅有碧桂園三分之一的融創中國每股股價為37.45港元(2020年4月7日)，股價是碧桂園的3倍還多;總市值為1741.03億，與碧桂園僅相差百億。
一貫以“規模取勝”的碧桂園，在未來“以質為先”的房地產行業還能站穩C位嗎?
堅持發力下沉市場，總負債高企不下
眾所周知，碧桂園的發家之路正是從下沉市場走出來的，得益於早些年國家發佈的“棚改計劃”，碧桂園抓住了這一波浪潮。不過，隨著棚改計劃進入倒計時，2020年全國性的棚改目標已經所剩無幾，碧桂園的“憂慮”也進一步顯現。
據報道，2019年初，碧桂園創始人楊國強曾在公開場合表示“公司長遠看好三四五線城市的房地產市場”。到了今年年初，碧桂園現任總裁莫斌在年度工作會議上宣稱，“將再次拿出攻打下沉市場的決心，堅定下沉五六線城市”。
也就是說，碧桂園在未來幾年依舊堅持“發力下沉市場”的戰略方針，以三四線城市為主力市場，五六線城市為拓展市場。
公開數據顯示，截止到2019年年底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2512個，分佈於全國31個省/自治區/直轄市的282個地級市，總計覆蓋共1299個區/縣。如此規模擴張，不愧被大眾調侃為“宇宙第一房企”。
但需要強調的是，下沉市場的房地產市場或許並不是碧桂園的強心劑。根據國家此前發佈的《2014-2020年國家新型城鎮化規劃》顯示，明確到2020年基本完成城市棚戶區改造的計劃。並且，從2019年住建部公佈的數據來看，棚改計劃已經超額完成了289萬套。
在此背景之下，碧桂園堅定發力的下沉市場房產行業已經存在樓盤過剩的風險，並且投資的價值不高。有業內分析師認為，三四線下沉市場房產投資未來將出現一波明顯的下跌趨勢，跌幅在20%-30%。
與此同時，另一個隱藏在暗處的“炸彈”也存在爆掉的可能——碧桂園高達88%的資產負債。資料顯示，2019年碧桂園全年負債總額高達1.69萬億元(流動負債1.40萬億元，非流動負債2897.92億元)，堪稱“負可敵省”：超過貴州整個省的GDP 1.68萬億元、天津市的GDP 1.41萬億元，更是海南省5308.94億元、青海省2695.95億元等一些省份2019年GDP的3倍乃至6倍多。
在資產負債率方面，2019年的碧桂園負債率為88.54%，相比2018年的89.36%略有下滑，但財報顯示自2016年開始，碧桂園的負債率就一直在86%以上，始終處於高位狀態。
總之，在當下房地產行業進入精細化發展的後半場，碧桂園要面臨諸多壓力。一是，靠跑馬圈地、拓展規模來維持增長的運營模式已經很難再持續下去;二是，一直髮力的下沉市場紅利開始消退，隨著其他玩家的入局競爭也更加激烈;三是，轉型戰略尚未見成效，資本市場已經逐漸失去耐心。
這些都將成為懸在碧桂園頭上的達摩克利斯之劍。
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