▎數據透視丨By：世聯評估
一、2019年佛山市房地產市場回顧
2019年，國內經濟面臨降速壓力，房地產投資穩步放緩，而佛山市房地產投資亦出現趨勢性穩步下滑。2019年佛山市土地市場降溫明顯，全年供地目標完成率僅為74%，房企拿地趨於理性，具體表現為：核心區域土拍競爭激烈，而偏遠郊區地塊則出現流拍，土地招拍掛整體溢價率低、流拍、撤拍大增。而佛山市舊改則進行得如火如荼，年內房企介入舊改超29個，通過舊改釋放了大量存量土地。
住宅市場方面，2019年佛山市由於放開限價，商品房整體供應優於去年同期，出現量穩價升的特點，而區域房地產分化則更加明顯，中心區高性價比項目受追捧，而非中心區去化受阻。
商業市場方面，公寓（含商辦）物業依然是投資者最青睞的物業，但成交熱度不及去年，未來面臨較大的去化壓力；零售商業競爭持續激烈，目前依然處於供過於求的局面，老化商業體面臨淘汰壓力；而全市寫字樓成交低迷，庫存稍有減少，但去化壓力較大。
二、疫情影響下的2020年佛山房地產變化情況
01
開發商拿地變化
（關鍵詞：土地市場降溫明顯）
受疫情影響，全國各地陸續關閉售樓處、延遲開工時間。中指數據統計顯示，一月份，全國一二線城市土地成交宗數同比下跌42.32%、成交建設用地面積同比下跌50.66% 、土地出讓金收入同比下跌30.19%。整體來看，受疫情帶來的停工、停售等連鎖反應，2020年伊始，土地市場供應、成交數據同比大幅下跌。
佛山土地市場方面，根據成交數據顯示，2020年1月份，佛山商住、商業用地成交面積同比下跌78.5%，成交金額下跌78.1%，成交樓面地價亦有所下跌。而原計劃2月份出讓的數宗土地也出現延期情況。從政府延期土地出讓，開發商拿地謹慎等跡象表明，佛山土地市場存在降溫情況。
佛山1、2月份延期或終止掛牌商住用地一覽表
02
項目銷售情況
（關鍵詞：房價穩定、成交下跌）
受疫情影響，全國多地停止了售樓處銷售活動。根據克而瑞《2020年1月中國房地產企業銷售榜TOP100》榜單顯示，2020年1月百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻均同比下滑，項目銷售情況均受到嚴重影響。開發商為回籠資金，紛紛出臺了網上購房政策，而恆大地產更是以“搶跑式促銷， 75折賣房”引起購房者熱議。
佛山住房交易方面，1月下旬以來，佛山市各個樓盤基本無法集中開售，新房及二手房的成交量出現下跌，市場整體成交數據低迷。禪城區作為佛山市唯一一個全區限購的區域，房地產市場一直在穩步增長中，即使受到疫情影響，成交量有所下降，但是基本在持平穩定水平線。南海區雖是庫存大戶，但同時也是市場需求熱點，故區域內樓盤暫時處在平穩的狀態，沒有出現較大波動。總體來說，雖然佛山市住房交易成交量出現下跌，但成交價格基本保持平穩。
為更直觀呈現各個區域的房價變化，根據世聯大數據，選取五區2020年開年部分活躍樓盤作為參考，具體下表：2020年1月24日-2月2日佛山五區住宅網籤情況
世聯EVS活躍樓盤情況
03
疫情下佛山市實體商業影響情況
實體零售商業是自疫情爆發以來影響最嚴重的行業，春節期間，大多數購物中心和店鋪縮短了營業時間或暫停營業門店，客流量顯著下降。2月5日，佛山市出臺支持企業共渡難關十條政策意見，其中一項為鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區給予適度財政補貼。
受此影響，佛山部分商場亦採取免租政策應對疫情。據調查顯示，截至2月中旬，佛山已有10餘商家發佈了計劃或已發佈實施的減免或減半租金、物業管理費等措施，包括佛山創意產業園、萬達廣場、美的置業廣場、嘉信城市廣場、廣佛智城、嘉州廣場、盈信廣場等，商家在關鍵時刻，與商戶共克時艱。
佛山各大商場減、免租情況
04
新的管理和辦公形式
（關鍵詞：線上售樓、線上辦公）
2020年2月5日佛山住建局發佈的佛山住建系統戰“疫”防控文件中提到，指導房地產銷售企業採取網上銷售模式。線下售樓暫停，線上售樓部應運而生。但從目前實踐來看，線上售樓仍處於起步階段，還存在很多不足之處，現階段主要還是扮演線上宣傳及獲客工具的角色，而不是線上交易的角色。但是線上售樓的嘗試讓很多公司看到了降低營銷成本，豐富銷售推廣渠道等方面的優勢，線上售房將成為未來持續投入的領域。
疫情影響下，辦公形態也發生了變化---線上辦公。現場辦公受疫情影響諸多不便，很多企業利用遠程工具選擇了線上辦公，從而使線上辦公得到極大的普及。隨著線上辦公的推進，預計新興的線上辦公模式會對寫字樓市場造成衝擊。
三、佛山市房地產走勢預判
01
信貸、調控政策
（關鍵詞：調控基調不改變）
信貸政策方面，2020年1月20日，LPR第六次報價：1年和5年期與上月持平；2020年2月2日、2月3日央行共投放流動性累計達1.7萬億元，從近期央行釋放的信號來看，預計今年信貸政策偏寬鬆。
調控政策方面，目前我國個別地區出現對房地產政策進行較大幅度的調整，其中最具代表性的為無錫、上海、南昌、西安，而佛山在調控政策上尚未有調整。從目前出現的部分地方調控政策調整來看，國家對於房地產調控政策，會有一定程度的放鬆，例如默許地方政府在因地制宜基礎上，適時做一些放鬆的政策，但從國家宏觀層面上來講，房地產調控的本質是去房地產化，調控的基調長期內是不會改變的。
02
土地市場
（關鍵詞：前冷後熱）
雖然疫情影響下，房地產市場遇冷，但佛山市仍為房企重要佈局城市。根據粵港澳大灣區土地成交排行顯示，佛山已經連續4年排名大灣區土地成交排行榜前二的位置，土地市場需求旺盛。房企進駐方面，數據顯示，2015-2019年佛山新晉開發商數量不斷增加，2019年高達15家，創近年新高，預計疫情之後，房企仍有拿地需求，佛山未來依然是房企佈局大灣區的重要城市。從時間上來看，預計佛山土地市場“前冷後熱”，五月份至十月份會迎來土地市場的小陽春。
03
商業房地產市場
（關鍵詞：競爭趨於激烈）
疫情衝擊下，實體零售業短中期前景依然不樂觀，預計佛山市大型購物中心空置率將有所提高，商業地產競爭趨於激烈，租金存在下調趨勢。而疫情期間，線上渠道的生鮮超市和零售得到了爆發式發展，線上平臺的受眾也得到快速增長。線上零售的加速發展，預計將會對實體商鋪造成進一步衝擊。
04
住宅市場
（關鍵詞：預計成交反彈、房價保持平穩）
需求方面：佛山住宅銷售市場短期內受政策與疫情限制，成交量有一定下降，疫情可控下，前期需求擠壓後續成交，預計第二季度將有較大反彈。
價格方面：房地產價格取決於中長期供求，短期疫情對住宅價格影響較小，需求短期疲軟或將導致房價稍存下調壓力，佛山房價在之前的調控下已進入平穩狀態，大幅下行的空間有限。
四、總結與展望
01
2020年佛山市房地產市場預測總結
2019年佛山地區生產總值增速反彈，GDP首破萬億，證明佛山的經濟依舊具有活力。未來佛山將承接廣深人口轉移，城市化進程進一步提速。雖然疫情對佛山的房地產造成一定衝擊，但是長遠來看，疫情的影響集中在上半年。預計下半年，市場的關注度集中迴歸核心城區。而2019年政府出臺的調控政策，表明了政府在“穩”字基調下對於佛山房地產市場進行鬆綁刺激，但依然堅持房住不炒。預計2020年，佛山的住宅房價繼續以穩為主，不會出現大幅度的漲跌現象。而商業方面，由於佛山商業類產品同質化嚴重，整體去化困難，商業地產競爭激烈，預計未來開發商將減少對於商業方面的投入，降低商業地產帶來的投資風險。
02
趨勢與關注點
疫情正對房地產行業的多個方面產生深刻影響，行業加速洗牌，強者恆強的局面加速形成。在客戶層面，此次疫情使得客戶對於購房時考慮的關注點會有所變化。物業管理服務、小區資源配套、智能化理念、醫療資源、人居環境等方面都會更受購房者關注。而這幾方面也將成為未來房地產行業的機遇和熱點。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
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