我國經濟發展的源泉在哪？
房地產的走勢究竟如何？
4月9日，兩份重要文件全文印發，或可從中找尋蹤跡。
第一份文件是，《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。
第二份文件是，《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》。
第一份文件直接指出我國經濟發展的五大要素，即土地、勞動力、資本、技術、數據。
這五大要素是否平均用力？
熊彼特認為，生產技術的革新在經濟發展過程中有至高無上的作用。
然而，技術的突破，很難一時半會顯現效果。現在世界經濟表現平平，基本源於動力不足——沒有重大技術創新。對此，之前的文章有過探討，參見：笨蛋，問題是速度。
這就需要向其他要素要效益，這或許是技術、數據在這五大要素很重要但排在土地、勞動力、資本後面的原因，畢竟後三者當下夠得著的。
為了更加突出土地、勞動力、資本的要素價值，第二份文件進一步明確了新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務。
很多人覺得這是一件足夠影響未來十年的改革方案，為什麼？
土地問題
威廉·配第說，土地是財富之母。
從農耕文明開始，土地一直是中國人的安身立命之本，歷史上的興衰更替跟土地息息相關。
建立在土地承包使用基礎上的家庭聯產承包責任制的推行，解放了我國農村的生產力，為國民經濟的發展奠定堅實的基礎。
不過，我國國有用地和集體用地性質的區別，使得集體用地必須先轉變成國有用地後，才進入政府土地儲備，然後才能進行二級開發。
一方面控制城市建設用地面積，另一方面農村集體用地無法入市，帶來土地財政及房價畸高，農民無法更多分享城市化紅利，導致城鄉二元結構及貧富差距擴大。
房地產問題
房價高，這是大部分人的感受。
無論是房價收入比、房價租金比，還是住房空置率，我國房地產都是“高”，房價嚴重偏離基本面。
高房價導致以下兩個負面影響：
一是，房地產相對於其他商品和資產的價格扭曲，降低資源配置的效率，擠壓實體經濟的其他部門；
二是，導致財富分化，拉大城鄉之間、代際之間的財富差距。
一方面，是從經濟、社會的可持續發展來看，房價難以為繼；另一方面，是土地的壟斷供給、投資者的心理預期使得價格上漲自我強化。
戶籍問題
長期以來，傳統戶籍制度將農民束縛在土地上。
改革開放後，我國逐步放開原有對人口流動的控制，大量農民工流向城市，加快了城市化的進程。我國城鎮化率從1978年的18%上升到2018年我國常住人口城鎮化率達到59.58%。
我國農村富餘勞動力向城鎮轉移，讓我國人口紅利更加明顯。
不過，我國生產者/消費者比例在2015年達到136%的頂峰後，見頂回落，人口紅利開始消退。
由於長期存在的城鄉差別，城鎮內部存在二元結構，表現在：
一是，城鎮戶籍人口與城鎮常住人口人數差距明顯，並在就業准入、子女教育、醫療、社會保障有較大區別；
二是，我國農業人口老齡化、城市房地產價格高企侵蝕、限制勞動力城鄉轉移的空間。
增量
目前可以看到著的增量主要體現在兩個方面：
一個是，土地
在《資本的秘密》中，德·索托認為，任何資產的經濟和社會價值，需要在正規所有權體制中固定下來。確權後，可以實現資產所有權效應，將僵化的資本轉化出來，形成社會財富，促進社會化大生產。參見：資本的秘密。
土地是一種資產，過去由於集體土地種種限制，流轉困難，農民無法利用這一資產獲取公平收益，社會對農民集體所有土地徵收補償制度作出修改的呼聲越來越大。
這次出臺的政策：制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。全面推開農村土地徵收制度改革，擴大國有土地有償使用範圍。
可以讓更多土地“金融化”、“資產化”，提高農民在土地增值收益中的分配比例，縮小城鄉差距，增加社會資本總量，促進經濟發展。
一個是，勞動力
從具體省市的角度來看，人口增量來源無非三個途徑：
一是，當地人口自然增長率；
二是，人口遷進、遷出差額（包括農村剩餘勞動力轉移）；
三是，移民。
雖然當前農村剩餘勞動力轉移的空間下降，但仍是具體省市比較可觀的人口增量來源途徑。
競爭
當前的內部競爭，主要是人口爭奪的競爭。
由於人口轉變過程不可逆，隨著我國人口老齡化的到來，縮小“未富先老”缺口變得日益緊迫。
2018年全年出生人口1523萬人，出生率為10.94‰，為1949年以來歷史最低值，同時勞動人口數量也是首次下降。
由於勞動人口數量首次下降，各地相繼掀起“搶人大戰”。
對於當前人口結構形勢，在去年的文件裡，發改委第一次提出了“收縮型城市”的概念。今年的文件直接提出了處置辦法：
穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）。全面完成各省（區、市）設鎮設街道標準制定工作，合理推進“鄉改鎮”“鄉（鎮）改街道”和鄉鎮撤併。
這必將強化各地“搶人大戰”。
洗牌
一是，房地產
在供給上，農村集體用地轉化為城市建設用地，勢必增加土地供給，如果可以建設商品房，必定對房價產生抑制作用。
不過，這些多出來的建設用地，到底能不能建商品房，目前還沒有明確的說法，還要看各地政府和企業要怎麼利用這些資源。
在需求上，隨著人口老齡化帶來的對住房消費需求的放緩，儲蓄率下降對投資需求的抑制，這些都會對房價帶來影響。
此外，鑑於房地產對實體經濟其他部門的擠壓、房價畸高對勞動力城鄉轉移空間的限制等，房地產只會成為迫不得已的最後選擇。
短端，有“房住不炒”；長端，有不可逆轉的人口形勢及現實壓力，房地產輝煌重回是難了。
二是，城市格局
中國城鎮化與人口紅利疊加，隨著人口紅利的衰退，在勞動人口總量下降和老齡化的限制下，養老保障、醫療保障等公共服務的負擔將不斷加重。
在此形勢下，城市間將在社會管理、資源配置等層面展開競爭，這其中就包括戶籍制度、公共服務均等化等。
比如，“試行以經常居住地登記戶口制度”，其著力解決的就是城市存量“非戶籍人口”的問題。學歷偏低的農民工，雖然學歷低，也應該准予落戶。
最終，這種競爭為的是爭奪勞動力。土地背後代表著巨大的利益，勞動力的爭奪，是土地爭奪的序曲。
比如：城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。
省政府擴權後，勢必支持省會、重點城市多增加建設用地，做大做強。而人口流失的城市，增長緩慢的城市，就要通過“耕地指標跨區域交易機制”減少建設用地，增加耕地。
這勢必重塑城市格局。
作者：金允木，香港國際新經濟研究院研究員。
北大、人大雙碩士，在學期間曾於瑞典皇家理工學院交流學習一年，畢業後先後就職於能源央企、地產PE，目前從事私募工作。
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