自打從業房地產，“維權”這兩個字我都聽倦了。
幾年前，父母在五線城市買來一套小房子，因為各種原因，遲遲未辦來房產證。小區業主裡出了幾個牽頭人，拉了個維權群，大家一起天天盤算著該怎麼維權，有業主求助了身邊的律師朋友，還詳詳細細的轉發了專業人士給的維權建議，結果吵吵嚷嚷過了四五年，我們除了一紙違約金抵扣物業費的協議，還是沒得到該拿的房產證。
前幾天看到江蘇六月起執行“收房即發證”的房產新政，別提多羨慕了。而現實是我們的維權之路不是走不通，而是根本沒法走，問題出在開發商房屋驗收方面不合格，根本就沒取得預售證，但是卻啟動了銷售，現在最早的住戶已經住了七年了，房產證還沒出生......
這還僅僅是發生在我自己身上的房屋維權，更別提我們每天看到的網絡爆料、粉絲訴苦吐槽。
所以每每被求助問起怎麼辦，我想想自己，只能建議別買期房，然後為他們的維權喊聲加油，內心一聲長嘆，真的很無奈。
可是現實是，現房銷售還難以全面實現，房屋預售仍將是眾多的買房群體要面對的問題，不買期房只是在迴避問題，而怎樣買期房不被坑，才是拔本塞源之計。
為了讓大家不踩坑，今天將從三大方面分析建議，教大家如何避坑躲雷買到舒心的期房。
精挑細選開發商
我們可以把購買期房，看作是一種超前消費，因為期房屬於在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。
很顯然，這樣的消費是有風險的。我們無法做到所見即所得，這種時候，我們可以拿出考大學報志願的架勢，來給我們家的孩子（房子），選一個好大學（開發商）。
選擇開發商，記住兩個要點：實力和口碑。
最簡單的實力探查就是查榜，選大學時，想知道哪所大學實力強勁？來看看國內高校前100的排名榜單，同樣的，開發商也有百強榜單。看榜單的時候也謹記一點，好的不一定都上榜，但規模小的一定不在榜單上。
國內比較權威的房地產統計機構有：中國指數研究院、克而瑞地產研究院 ，比如下面這個出自中指院的《中國房地產百強企業》榜單，可信度和可參考價值就比較高。
口碑即大眾對於品牌的風評。大學生畢業後，用人單位對各院校畢業生聘用後給出反饋，讓我們知道哪些院校人才輩出，後人擇校時更是對這樣的學校趨之若鶩。這就和建成的房子上市銷售，購房者收房入住後，倍兒滿意還呼朋喚友來買房，一樣的道理，是不是今後這家開發商的產品也會被大家另眼相看？
深圳的招商，杭州的綠城濱江，珠海的華髮，重慶的龍湖這些都是當地美譽度極高的開發商，這些開發商做出的產品，多是可以閉眼放心買的。
我說完這個，一定會有人拿出無數的例子反駁我，你說的這些開發商，包括恆大、萬科、碧桂園、融創、龍湖，每家都有維權，每家都有出問題的樓盤！
是的，他們的的確確也有出過問題，但1000個樓盤出問題20個的大開發商，和10個樓盤5個出問題的小開發商，良品率差的不是一點點。
所以，個案不重要，選擇大概率不踩雷的品牌更重要。
當然有人說了，並不是每個城市都有這樣的大開發商，那麼下沉到小城市該怎麼辦？很簡單，到房管部門查詢開發商資質，大品牌名聲在外自帶背書，小房企不見經傳理當細查資質，對於一些新成立、公開資料有限且開發經驗不足的開發商，我勸你理性上車。
你為房子買單，就要對它負責。選開發商這件事，你不慎重就是對你的房子的不負責，就有很大幾率面對一個被野雞大學（無良開發商）培養出來的資質平庸的孩子（ 爛尾樓/爛產品/無產證 ），然後懊惱一輩子。
眼觀六路看項目
買房子核心還是要回歸項目本身。花裡胡哨的廣告和和沙盤看看就好，塵土飛楊的工地探探不慌。
◈ 1.售樓廣告就像買家秀，不穿不知道。
越美麗的東西越危險，網戀線下翻車，照騙挨的打還少麼？大家都懂的道理，卻總有人為自己的頭腦發熱買單。
售樓廣告往往極盡溢美之詞，廣告上——生活有了美感才值得思考，現實中——讓我思考思考怎麼退掉貨不對板的期房。雖然由於法律限制，開發商不能肆無忌憚的在售樓廣告上玩套路，但精明的開發商也絕不會在廣告上給自己挖坑。
四周有幾家便利店就可號稱豪華商圈，有一個公交站臺買就可以是交通便捷，並且我們看到的廣告頁上，通常都會有不起眼的免責條款“本廣告的最終解釋權，歸開發商所有”。
所以切勿輕信售樓廣告，如果廣告內容和置業顧問的承諾是你買房的重要條件，一定要記得把相關承諾事項在合同中作出說明，一方面保障自己權益，二來防止以後糾紛沒有證據。
◈ 2.別把沙盤當真的一比一模型，搞清楚塊塊面面實為何物！
買房看沙盤時，要牢記沙盤只負責貌美如花。萬萬不可被精緻的表象迷了眼。
沙盤圖上除了住宅房屋本身，其實有很多東西需要我們探查，建築密度、綠化分佈、配套位置等都是沙盤的重要看點，畢竟房屋還有樣板間，可是綠化沒有樣板樹。
因此以下幾點，在看沙盤的時候請你打破砂鍋問到底：
1.樓間距：絕大部分的售樓部沙盤，都會放大社區內建築的樓間距，考慮到採光 通風 隱私等問題，弄清楚樓間距是很有必要的。不少沙盤的樓間距根本沒有按照實際的比例來製作，對於沒有公示規劃圖的樓盤，最好是上網查對應規劃圖，看清楚樓間距到底有多寬，查不到的，一定要求置業顧問查內部資料，確定實際樓間距是多少！
2.綠地：綠意盎然的沙盤圖，往往會讓我們陷入交房後愜意生活的遐想，什麼五重園林、暢享生活，收房時可能是匆匆栽下的小樹苗，樹蔭只蔽的下螞蟻，蔽不了你。想要落實綠地面積，還是記得，求證售樓顧問，到底綠化的面積和分佈，特別是否有植草磚做的地面停車位，來冒充綠地。
3.公共設施：同樣是公共設施，沙盤內健身設備、游泳池一類的配套一定會被美化放大，而變電箱、垃圾站、化糞池等則會被弱化處理，做成空白不標註，又或是被綠地替代，實際建築交房後才讓你恍然大悟。還有一些沙盤中，沒有被文字標註的玻璃建築體，可能在未來的某一天拔地而起，成為一幢遮擋你前方視野的二期住宅，所以為了避免今後生活的不愉快，選房時這些配套的位置還是一一問清，明確才好。
◈ 3.我信你買一線城市郊區是別無選擇，但三四五線小城的郊區是喊你回農村啊！
不要以為把沙盤研究明白了就沒有後顧之憂，買期房看沙盤要和實地考察結合起來。不然麻煩就在交房時等著你。
家裡有個長輩，前幾年買了套配套相對成熟的小區房養老，可交房後才發現大問題。
他們那棟住宅，與旁邊的食品公司僅一牆之隔，這倒也沒什麼，可問題就在這一牆之隔的位置上竟然是食品公司的屠宰車間，記得有次去長輩家拜訪，在樓下聽到陣陣響亮的豬叫，我心疼豬，更心疼長輩被日日驚擾。
所以說實地考察在有些情況下也是很重要的，實地考察涉及兩種情況。
第一，項目未開工。土地待開發時實地考察主要看項目周邊的交通、區域配套是否完善，看看銷售顧問口中和廣告中提到的是否確有其事。樓面團隊線下考察時，就曾到過很多遠郊項目，出了售樓部四周皆有開闊視野，方圓幾里只有這一塊地待開發，這樣和大自然親密為鄰，又荒無人煙的大郊區，求你，別買！
第二，項目已開工。項目動工時實地考察可看的就多了，付完定金後施工進度便可實時監督，看樓棟施工進度瞭解是否能按時交房，看建築牆體、腳手架，瞭解建築商實力。看主體施工外立面，瞭解開發商是否按照承諾建設飄窗、陽臺燈。後期通過看外立面材質，確定開發商是否有違背前期承諾等等。反正發現問題及時與開發商溝通。畢竟花了自己那麼多錢去買房子，一定也記得多實地看看，圖個心安。
火眼金睛讀文件
由於購買期房存在的風險較大，查看相關合同文書時更需仔細。
◈ 1.確認“五證二書” 再籤合同文書
“五證二書”就相當於項目開發的“身份證”，證件齊全才可以合理合法的行使權利。
五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》（建設工程開工證）和《商品房銷售（預售）許可證》。
二書：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
這其中最重要的當屬土地使用證和銷售許可證，他們是證明房屋可以合法交易的重要證據。
生活裡不少人因為沒仔細審查“五證二書”而吃虧，之前就遇到過粉絲私信求助，說自己15年買購買了一套房屋，開發商承諾16年5月交房，可是到了交房日期才發現，自己買的那棟樓並沒有取得預售證，甚至樓的地基都還沒開始挖，先不說逾期交房，這房子到底還蓋不蓋得了才是最讓他擔心的，他想退房還遭到了開發商的拒絕。
最誇張的還是西安之前的一些神操作，土地證沒有辦理，竟然先拿到了預售制，後期土地出了問題，導致了手續不全無法正常進度施工和辦理房產證。
就因為沒仔細審查證件，他無形中要承擔項目爛尾風險，如果遇到開發商攜款潛逃，他還將直接面臨財產損失。而除了上述例子中遇到的情況之外，購買五證不齊的房子還會影響貸款和房產證的辦理，這些風險對於購房者來說可謂是“刀刀致命”。
因此籤合同前審查證件萬萬不可疏忽。通常在售樓處，五證二書會被一起復印公示出來，仔細查證便可。
◈ 2.沙盤看內在 規劃查外部
上文提到的沙盤要點主要是項目的內部規劃，而與“五證二書”一起復印出來被張貼在公示區的規劃圖，則讓你對項目內部與周邊規劃一目瞭然。
規劃圖可以說是沙盤的照妖鏡，那些被沙盤美化的現實，在規劃圖上都會原形畢露。最常見的關於項目區位的優化，比如下面這張圖中，關於某學府的區位，這個項目我們在考察時到訪了實地，圖中看起來項目被西南組團輻射，離城市的核心區——濱湖區也僅一水之隔，實際拉出地圖一看，與主城區輕輕鬆鬆二十公里。
售樓部圖示
實際地圖位置
還有在沙盤圖裡被刻意放大的樓間距，把規劃圖拉出來放大，是可以看到所有路網間隔的具體數值的，到底如不如置業顧問所說視野開闊，規劃圖讓一切不攻自破。
規劃圖可以反映出的問題還有很多，比如容積率、綠化、層高、採光和各種不利因素，有機會我們單獨出一篇文章細說，這裡只是讓大家知道看規劃圖的重要性，你看重的是否可以真實兌現的，規劃圖不會騙你。
除了售樓部的公示區，規劃圖還可以在當地規劃局的網站上查看，若想仔細查看，自行下載即可。
◈ 3.籤合同要謹慎謹慎再謹慎
購房合同的簽署可以說是購房最重要的環節，購房的利益相關被文字呈現，簽字蓋章後產生法律效益，因此一定要仔細審核合同內容，要避免後期發現問題“亡羊補牢”，就請在前期“未雨綢繆”。
這其中有幾個要點需要注意。
首先在開發商與購房者的合同中，會對交房以及繳納購房款的時間作出期限約定，並配以違約後需承擔的賠償金額，如果仔細閱讀，你可能會發現，你們雙方違約的賠償金額並不對等，買期房本就承擔了很大的風險，結果承擔的違約金也可能是開發商的數倍，因此這裡要要求雙方承擔對等的責任。
有些合同的簽訂中，會發現合同中有一些空白條款，這些空白出即是對於一些需要雙方確認後填寫的內容，而有些開發商會以統一模版，空白可無需填寫為由搪塞過去，如果真的簽了這些留白的合同，就需要當心。一旦日後開發商延遲交房或是與購房者有其他糾紛，這些空白條款的位置，可能就會被開發商趁機填上有利於自己的內容來逃避責任。遇到空白條款，如果確認無補充內容，可以在空白出劃橫線處理，避免留白被做文章。
接下來說到的是容易被忽略卻十分重要的補充協議，購房合同中涉及一份補充協議，是對購房合同裡沒有約定事項的補充。某種程度上來說，補充協議裡的內容，可能比購房合同中約定的事項還要重要，補充協議中一般是對開發商比較有利的內容，但購房者在簽訂過程中，也可要求把購房時開發商做出的口頭承諾寫進補充協議，比如承諾贈送的車位和閣樓。
除了上述需要留心的合同環節，其實細到合同內簽署的每個字都需要認真核對，比如合同內地址填寫是否精準無誤，合同蓋章是否與合同內簽訂的開發商一致，這些哪怕一個字的錯漏，都可能讓今後面對維權的你無能為力。
最後還是那句，籤合同要謹慎謹慎再謹慎，希望簽下合同的各位，都能喜提滿意的新房。
寫在最後
購買期房，多做一些攻略，就少挨一些忽悠。
你且知道珍惜粒粒皆辛苦的盤中餐，就更該懂得仔細對待血汗錢買來的房產。不奢望你看過文章後遇到實戰事事精通，
買房時多聽多看多詢問，世上無難事，只要肯登攀，為買到你理想中的“桃花源”，努力做一次自己的專家。閱讀更多 樓面 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 碧桂園
