9月4日省廳公佈《關於加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，以下簡稱71號文，該文對廣東“三舊”改造意義重大，可以說舊改將會成為以後地產行業拿地做項目的新的主流模式。那麼“三舊”改造項目相對傳統拿地開發模式有什麼好處呢？以及71號文對舊改項目有何政策利好呢？小編整理了一些看法，希望對大家有幫助。
好處多多的廣東“三舊”改造
“三舊改造”利潤更大
之前記得有個做土地一二級聯動開發的朋友這樣講過：“一級開發和二級開發的利潤是八二開”，啥意思呢？傳統的開發模式裡，政府掙得錢是最多的，開發商做項目營收100億可能有80億都用在買地和交各種稅上了。
“三舊”改造則不同，首先在土地出讓金是可以打折的，一般在4-7折左右。如果是工改項目，符合一定的條件還可以不用交土地出讓金。其二，容積率可以更高。其三，拆遷補償以及移交政府的公共基礎設施可以抵扣一部門的稅款。
“三舊”改造更容易貸款
我們知道，自從保監會出了23號文之後，地產前融的窗口收緊。很多項目得符合“432”條件才能做開發貸（現在是“422”了），但是據小編了解“三舊”改造是不受“432”真股窗口管控的。
之前一個做地產財稅的朋友還舉了這樣一個特別生動的例子。在深圳的“三舊”改造項目（也叫城市更新），一旦開發商被確認為實施主體，那麼開發商在籤土地出讓協議之前，就可以拿著合同去銀行做貸款。
廣東“三舊”改造項目好賣
最近這兩年可以說是地產行業的“寒冬”，很多房企都在實行全員銷售，上到老總下到程序員，都要出來賣房子。很作地產同仁都叫苦不堪，甚至為了拉人頭指標，某寶上面甚至形成了一個拉人頭充指標看房的產業鏈。
這一切的原因的基本都是因為國家政策的不利好以及國民的房子需求的逐漸飽和造成的項目不好賣了！在小編看來，之前三四線城市的房產剛需基本都收割得差不多了，能買的早買了，不能買的也買不了。
說得更加直白點，房子好不好賣，一是看該地區的人口淨流入量，二是看該地區的經濟發展水平以及發展速度。7月21日，據廣東省統計局公佈的數據顯示，廣東上半年地區的生產總值突破5萬億，達到50501.17億元，同比增長6.5%，去年廣東省人口淨流入84.24萬人，遠超第二名浙江的49萬人。
有人的地方就需要房子，廣東每年都有巨大的人口虹吸作用，買房的需求會一直很大，同時廣東今年又啟動建設粵港澳大灣區的計劃，得到國家的不少支持，經濟發展會更上一層樓。相比於其他地區，不管是現在還是未來，廣東的居民手裡會有更多的錢來買房的可能性更大。
這次71號文解決的問題
相信做過“三舊”改造的朋友都知道，廣東“三舊”改造推進的有其實也有挺多不好的地方。那麼這次71號文解決了什麼問題了，小編整理了兩個比較關鍵的。
“三舊”改造項目完成率低
“三舊”改造在廣東進行了十年了，這十年裡，舊改項目的完成率其實不高，甚至很低，就拿舊改做得比較多的深圳來說，這十年間舊改的項目完成率剛剛開始時才17%左右，去年為止，好一點差不多1/3吧。
其他地區也差不多，很多項目做著都做不下去了，這一切的背後除了企業自身的問題之外其實主要是政府對“三舊”改造不是特別的重視，其戰略意義沒那麼高，而71號文之後，“三舊”改造對於廣東的意義已經提升到作為調控抓手的極高戰略意義。
省廳給各地市明確的訂下了接下來的三年要進行“三舊”改造面積的明確指標。所以各地市在推進“三舊”改造項目的時候會用心用力的多了，而且流程也簡化了很多，週期下降，完成率會大幅度提高的。
（2019-2021三年行動方案各地市指標）
“三舊”改造項目難拆
廣東舊改項目要求要業主100%拆遷完成才能進行下一個環節，一旦拆了房子之後就要給業主拆遷安置費。在拆遷的時候往往沒有那麼順利，比如業主覺得賠少了，比如覺得對老房子有感情等等因素，對開發商來說都是一件很頭痛的事。
益田集團木頭龍的項目拆了10年，都一直沒達到100%簽約率，但是每年益田集團光是支付拆遷安置費用都要花上億，還不算其他的成本，可以說是虧打大發了。這次71號文明確規定，只要超過2/3的業主同意，開發商是可以向法院強制執行的。這個政策一出，可以說對舊改項目還在觀望的房企可以放下心頭顧慮大膽加入舊改的大軍了。
9月4日之後，廣東全員舊改的大勢已經越來越明顯了，誰會是下一個弄潮兒？
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