北中國康旅示範小鎮、重塑北中國康旅版圖……近日，濟南市商河縣的北緯37°康旅示範小鎮項目開始在濟南亮相，引發了人們對商河樓市的重新關注。在市場表現平平的商河縣開發“6000畝溫泉小鎮”，開發商鼎甌集團能否將這一宏偉藍圖落地實現?
前身：商河溫泉國際曾在2013年“爛尾”
大眾網·海報新聞記者查閱發現，北緯37°康旅示範小鎮的前身為商河溫泉國際，是以商河溫泉為名片打造的城鎮綜合體項目。項目位於濟南市商河縣南部新城的溫泉旅遊度假區內，西側緊靠著S248省道。該項目於2012年6月份開工，當年11月份開盤，原計劃在2014年年底交房，項目在2013年“爛尾”，溫泉國際大酒店僅主體完成了主體建設。
據濟南時報2017年6月份關於《商河縣溫泉國際部分項目何故連年停滯?》的報道中提到，北緯37°溫泉項目作為商河縣的頭號工程。2016年5月，商河縣委縣政府已和濟南鼎新置業公司重新簽訂了協議，共同推動此項目。整個項目佔地6000畝，列入當年濟南市市級計劃項目。報道中提到，在商河縣商中路上的溫泉國際工地現場，已停工多年的溫泉國際大酒店主體框架矗立在道路的一側。據介紹，商河縣溫泉國際項目是2010年商河縣委縣政府和原濟南城投集團一併進行開發建設的。2013年由於後者出現部分問題，該項目自此停滯不前。
記者從濟南鼎鑫置業有限公司2018年公開的招聘信息中查詢到，濟南鼎鑫置業有限公司成立於2016年7月，並於2017年完成山東鼎甌文化旅遊發展集團的註冊成立，公司註冊資本10000萬元人民幣。主要從事房地產開發及管理、旅遊管理、酒店管理、農業園藝管理、商業營運管理、物業管理等於一體的專業地產企業。鼎甌集團擁有大量的土地儲備，包括山東濟南北緯37°項目6000畝溫泉小鎮(其官網顯示為8000畝)，山東臨沂3000畝的文旅項目，貴州修文12000畝的文旅項目，以及吉林長春、廣西北海、海南均有項目儲備。
現狀：北緯37°康旅示範小鎮已入市銷售
在今年2月份公示的濟南2019年市級重點項目中，北緯37°生態溫泉城建設項目赫然在列。根據開發商的對外信息釋放，該項目在市場銷售中的案名為北緯37°康旅示範小鎮。
鼎甌集團公開資料顯示，其目前所開發的北緯37°康旅示範小鎮項目位於濟南市商河縣花博會東側，小鎮包含健康、文旅、教育、休閒農業、康養社區等版塊內容，將“重塑北中國康旅版圖”。
據齊魯網2017年3月份報道，3月6日上午，商河舉行北緯37°溫泉公園項目啟動儀式。北緯37°溫泉公園是今年的市級重點項目，也是商河1號工程——北緯37°溫泉悠養小鎮的重要組成部分。北緯37°溫泉悠養小鎮規劃用地面積約6000畝，計劃總投資70億元，總建築體量約150萬方，是包含“世界溫泉博覽匯、千畝市政運動公園、溫泉商業小鎮、休閒觀光農業體驗區、生態養生住區、全國溫泉康養結合示範基地”6大功能業態的大型生態旅遊度假綜合體。
2017年6月，商河縣委副書記做客《作風監督面對面》時提及，北緯37°溫泉公園可以在2018年2月實現開園，開園時間向後推遲了三個多月。不過，該公園也沒有在2018年的2月順利開園，據項目的官方微信內容顯示，北緯37°清水湖公園於2019年1月18日竣工驗收，而公園內的兒童樂園等配套預計在2019年的5月底才能對外開放。在《作風監督面對面》中，商河縣領導還提及項目中的亮點部分如果沒有其他情況，溫泉MALL和溫泉小鎮2017年7月份能實現開工，直到一年多以後，2018年的10月底，北緯37°溫泉MALL才舉行了開工儀式。
據大眾網2018年10月份報道，2018年10月25日，北緯37°溫泉MALL舉行開工儀式，鼎甌集團董事長兼總裁秦曉東出席儀式。北緯37°溫泉MALL項目佔地108畝，總投資超過7億元，是北緯37°溫泉小鎮的組成部分。北緯37°溫泉小鎮項目總佔地20多萬平方米，總建築面積約12萬平方米，預計總投資約19億元。北緯37°溫泉小鎮文旅項目由“世界溫泉文化博覽匯”“溫泉水世界”“溫泉MALL”和“溫泉度假酒店”“溫泉唐風主題小鎮”五部分組成。
那麼，項目最新進展如何了?據鳳凰網5月份《配套建設進展緩慢 北緯37°能否打響“溫泉”名片?》報道中航拍的最新建設進展顯示，溫泉小鎮和溫泉mall整體建設進度緩慢，區域有大片荒地，整個項目目前建設較多的是對外銷售的商品房部分，相關的配套建設進展緩慢或暫無開發跡象。
據貝殼網工作人員在微信朋友圈分享的北緯37°康旅示範小鎮宣傳海報顯示，目前，項目住宅價格5888元/平米起，涵蓋96-160平米多個戶型房源。記者致電北緯37°康旅示範小鎮售樓處電話瞭解到，除一期的部分低樓層房價價格在6000元/平米左右，洋房價格在7300元/平米左右;二期頂躍底躍戶型的價格在8300元/平米左右;三期的小高層價格基本在6300元/平米左右。其中，一期部分房源已經交房入住。
記者調查瞭解到，由於市場需求平穩，目前，商河樓市僅有碧桂園·公園上城、北緯37°康旅示範小鎮、長青·藝墅、紅星天鉑等樓盤在售，價格保持在6500-7800元/平米之間，市場需求平穩。為了促進銷售，北緯37°康旅示範小鎮在濟南市高新區設置了展示中心，6月份對外開放。可以預見的是，由於受整個濟南市長期限購政策的影響，且商河與濟南距離相對較遠，預計濟南城區居民前往商河置業的人群相當有限。
另據官方資料顯示，截止到2018年，商河縣常住人口約58萬，非農業人口8.1萬人，由於當地支柱產業較少，在濟南各區縣的GDP排行上，商河縣生產總值居末位。當地居民購買力有限，對商品住宅的市場需求也比較平穩。業內人士分析認為，雖然這兩年有碧桂園、紅星等開發商入駐，並不能代表當地的市場形勢樂觀，在大環境不好的情形下，當地商品房的銷售壓力還是比較大的。
隱憂：開發商能否真正“重塑北中國康旅版圖”?
近年來，產業地產已然是一個非常熱門的名詞，無論哪家開發商，一般都會把產業地產作為拿地方向之一，而且大張旗鼓進行宣傳。
眾所周知，在產業小鎮這樣大體量項目的開發過程中，其中商品房的銷售能較快地為開發企業回籠資金，所以開發商通常會先對商品房部分進行開發，而配套設施建設需要大量的資金投入，一般會放在後期進行。
目前開發北緯37°的開發商鼎甌集團雖然在官網中提到未來有大量的土地儲備，從公開報道信息推斷，該集團目前或僅有商河一個大型項目在開建。商河項目的住宅銷售雖然可以為企業回籠資金，但在當前市場平穩的情況下，項目規劃的配套是是否能夠兌現?建設週期有多久?還是個未知數。
據濟南住宅與房地產信息網預售資料查詢顯示，截止到2019年6月3日，北緯37°項目共取得1259套房源的預售證，已售且進行了網籤的房源有668套，銷售面積近79800萬平米。置業顧問告訴記者，項目二期頂躍等戶型價格在8300元/平米左右，三期小高層均價在6300元/平米左右，主力戶型面積在96-160平米之間。即使按照最貴8300元/平米的單價計算，北緯37°項目網籤房源的回籠資金約6.6億元。而據公開報道，北緯37°溫泉小鎮整個小鎮項目約投資70億元。
開發商骨子裡流的是高利潤、高週轉血液，僅從表面來看，項目目前回籠的資金與建設所需資金還相差甚遠。
在北緯37°康旅示範小鎮的宣傳資料中，提及了1+2+3的小鎮生活模式即1為生活理念，2為生活圈，3為小鎮教育、健康中心、休閒中心配套。其中第二部分提到的生活圈，包括1200畝清水湖公園、5萬平米休閒娛樂小鎮、4萬平米溫泉博物館。雖然文字資料中對商品房部分的描述較為弱化，但在規劃圖中，墅級溫泉洋房、中式院子等住宅產品的佔比還是較大的。
不可否認，北緯37°康旅示範小鎮作用天然的溫泉資源優勢，環境和空氣都不錯。但從宣傳資料來看，北緯37°康旅示範小鎮的康養、文旅特色亮點不足，項目缺乏自身亮點、智慧化運營服務不足。如果存在掛著小鎮的名頭做地產開發的行為，再加上週圍的市政、生活配套等不完善，這樣的項目就難以脫離地產開發為主題的嫌疑，最終能否成為真正的康養文旅項目，短時期也難以給出定論。
（來源大眾網·海報新聞）
——本文完——
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