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物業管理前期介入對於完善房地產開發、使物業投入使用後便於管理的意義重大，介入的位置和時機則取決於物業管理者豐富的早期介入經驗。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小區物業管理早期介入的實施建議。
一、給水排水
（一）生活水泵機房
1、 生活水箱裝設高低水位控制器報警裝置並納入中控報警系統。
2、 供水水泵應設置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負載空轉。
3、 供水水箱應設置2個並聯使用，便於水箱清洗。
4、 水箱的材質應使用不鏽鋼材料並做保溫。
5、 水箱應設置密封水箱蓋並加雙鎖。
6、 供水機房頂、牆面應做隔音處理（鐵皮吸音板），地面鋪設地磚。
7、 供水機房排水溝應設計安裝不鏽鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。
8、 生活水泵房、垃圾房建議設計時加裝紫外線消毒燈。
（二）管網設施
1、 供水管網應按雙路環網供水系統設計。
2、 供水管道色標清晰，彈簧減振材料保證質量。
3、 排水管道與樓板接口處應採用雙防水，先對管道周邊進行防水材料嵌縫，然後再施工大面防水,避免管道周邊由於混凝土澆築不密實造成滲漏。
4、 綠化中排汙井井蓋採用防盜球墨鑄鐵井蓋；道路排汙井井蓋採用塑膠井蓋為 宜，減小噪聲。
5、 排水管道不得穿過沉降縫。
6、 地下汙水＃排汙泵排水管道建議採用鋼管連接，避免軟連接因泵啟動時連接處脫落，排汙管道閥門採用止回閥，防止水倒流或迴流。
7、 建議地下車庫出入口與道路交口處設置集水溝，避免雨水直接入侵地下車庫。
8、衛生間排汙系統無防臭裝置，排水支管及地漏無存水彎。
（三） 計量設施
1、 建議園區管道供水系統計量表一律納入遠程抄表系統。
2、 管網的使用水點都應裝獨立計量表。
3、 供水水平幹管支路一律安裝獨立計量表（如消防用水、空調用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補水、採暖、冷卻塔補水、直飲水補水、中水補水等），分路控制。
（四）管道井
1、 管道豎井建議增設防水並設置排水地漏。
2、 建議管道井門鎖鑰匙通用，井內應設置照明，開關在井道內。
二、消防設施
1、 消防控制水泵配電控制應設計成帶自動巡檢功能。
2、 消防水泵控制配電應雙路供給並實現自動互投。
3、 消防水箱補水控制閥門建議安裝遙控浮球閥。
4、 消防機房應做隔音處理（鐵皮吸音板）、地面鋪設地磚。
5、 消防泵易採用充水式吸水方式。
6、 設計時考慮消防水泵應裝設過載保護切斷裝置。
7、 消防噴淋系統水力警鈴安放在機房內。
8、 消防水泵房內應設置排水裝置。
9、 消防水泵房內的消防水泵動力控制系統（電源箱、泵啟動控制櫃）在同一房間內，未與泵及管線分開，不符合安全運行要求。
10、末端噴淋洩水點建議設計在空調機房、管道井、衛生間墩布池處，避免影響 二次裝修。
11、中控機房 中控室（安防、消防）建議設置在同一位置，以構建信息處理中心。
12、建議中控室設置衛生間，保持24小時人員值守。
13、中控室應加裝UPS備用電源。
14、消防主機應與末端設備兼容或集中控制使用同一品牌。
15、消防主機建議預留3-5路消防總線迴路板，以備今後擴容。
16、設計考慮消防迴路每路所帶點位應考慮將來用戶二次裝修時增加煙感、溫感（建議預留30%點位）。
17、火災自動報警系統的主電源應採用消防電源，即主電源採用單迴路。
18、消防總線建議加裝短路隔離器，避免消防總線故障時縮小故障範圍。
19、設計安裝時應考慮安裝有遠程聯動控制功能的防火閥、送風閥、排煙閥、排煙口。
20、消防系統正壓補風機風量建議設計時應大於排風量的50%。
21、安裝使用統一品牌或能兼容品牌。
22、消防廣播設計時應考慮分外區和內區（內區表示用戶、外區表示公共區域），將來用戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發生衝突。
23、消防廣播功放設計時應預留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預備。
24、防火捲簾兩側應設計安裝感煙探測器與感溫探測器。
三、暖通空調
（一）設備機房
1、建議空調機房循環水泵採用變頻控制。
2、建議在冷卻水系統（冷卻塔系統）增加化學處理功能、提高製冷機的製冷能力節約能耗。
3、建議機房地面高於地下車庫地面，並考慮百葉窗形成自然通風與換風系統相結合，避免設備長期在潮溼的空間內運行導致設備運行故障率增加。
（二）空調機組
1、對風機、電機效率測驗，完成各區段風力平衡調試、漏風測驗。
2、空調機組在冬、夏過季加試過程中出現較多加溼剩餘的水流入下水道現象。建議改變加溼方式即採用循環水方式加溼，這樣既保證空調系統加溼效果（恆溫恆溼）又能避免在加溼過程中造成用水的浪費，同時可推遲製冷投入時間。
3、為了充分體現節能要求，建議在置換式空調機組熱回收器處增加過度季節使用的旁通閥及控制；這樣可以降低系統阻力節約風機耗電、又可推遲製冷機投入的時間，也可節約製冷系統大量的耗電。
4、製冷、制熱功率設計量偏小，建議對供冷、供熱設備參數進行調整。
（三）自控設施
1、供暖/製冷設備應就地實現自控並納入樓控。
2、空調機組自動控制應採用簡單可靠的純送風溫度調節裝置且應安裝在現場，這樣既經濟又可靠易操作；確保空調運行質量，滿足恆溫恆溼要求。
（四）冷卻塔
1、冷卻塔溢水管應當接入大廈回收水池避免水源浪費。
（五） 空調機組
1、空調機組放置減震材料要考慮與振動係數的關係。
2、酒店空調系統應與其他辦公區域獨立。
（六）系統末端
1、空調水系統各支路應加裝水力平衡閥，以保證各支路水力平衡影響空調效果。
2、空調風系統各支路須加裝調節閥保證風系統平衡。
3、空調水系統閥門設計安裝位置應便於維修。
4、空調水系統各支路未端建議加裝溫度表、壓力錶。
（七）風機盤管
1、設備機房管道/設備應有明顯的標識（包括：分色油漆、使用功能、流體流向）。
2、無縫鋼管應在保溫前先做防腐處理（打磨、刷防鏽漆兩遍），通過驗收後，方可進行保溫施工，本文發佈於蜂巢物業論壇。
3、風管及盤管安裝高度影響二次裝修吊頂；盤管應加裝分閥門。
4、空調冷凝水排水管距離過長影響排水坡度，建議就近併入排水設施。
四、供配配電
（一）電氣計量
1、 動力、照明各回路應加裝計量表，便於計量和能耗核算。
2、 三表遠傳系統建議使用載波技術採集前端數據。
3、 建議園區所有電度表納入遠傳計量抄表系統，便於能耗統計分析。
4、 建議網絡系統、手機信號覆蓋單獨進行用電計量。
5、 建議公共區域用電、辦公用電單獨安裝計量電度表
（二）電氣計量
1、 每層電力豎井應加裝雙迴路互投器，以備主迴路因故障斷電時可採用備用電力迴路供電。
2、 中控室監控系統，門禁系統供電應由UPS電源提供。
3、 應急照明設計時消防應急照明工作時間不應低於90分鐘、疏散照明應急工作時間不應低於30分鐘、疏散指示和安全出口應急工作時間不應低於30分鐘。
（三）配電負荷
1、樓宇低壓主迴路線路容量（如插接母線、主電纜線路載流量是否充足）需滿足用戶需求（現電力容量應不小於120W/平方米）。
2、總配電室應預留一定數量斷路器電路迴路時以便於增容使用。
3、每層建築樓層電力豎井應考慮到將來用戶電力增容。
4、電力電纜線槽設計時應考慮將來電力增容時敷設電纜所佔有空間。
（四）低壓配電
1、配電系統的幹線，支幹線及支線的導線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。
2、建議應急照明電源分別進行單獨計量，便於將來電力統計分析。
3、安裝位置較高照明燈具需採用高品質光源，不需頻繁更換。
4、具有安全等級的設備間（燃氣間、生活水泵房）建議加裝防爆照明燈和防爆開關。
5、配電錶箱總閘設計漏電保護，發生故障時不影響其他住戶。
6、公共部位的燈應採用節能自熄燈具，應急照明可採用帶火災強起的節能自熄開關，電梯廳不能採用節能自熄開關，考慮兩種照明模式：值班模式與高峰模式。
7、較為密集的燈具建議設計單路與雙路控制，在夜間12點以後實現隔1亮1，實現節能。
8、園區照明燈具建議按種類分開，單路控制。
9、消防樓道應考慮聲光控開關。
10、屋頂航標燈電源應同土建一次施工到位。
11、建議配電房、變壓器室考慮積水坑，並配置排水泵。
12、建議配電房、變壓器室考慮空調散熱。
（五）接地設施
1、設計時應考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。
2、用戶衛生間建議作等電位聯結。
（六） 電氣標識
1、在設計說明中應對配線分色施工提出明確要求，在設備材料統計時應標明各種顏色導線的數量，導線替代，以便於安裝檢測、維修。
2、配電室的高低壓櫃標示標牌清晰，低壓配電櫃標示標牌清晰，蜂巢物業網首發。
3、配電櫃應有編號標識、電纜連線應有標識、標牌。
4、供配電一次電路圖應在配電室主牆面張貼上牆。
5、配電櫃/箱內裸露銅排前設置絕緣保護板、在配電箱內張貼一次電路圖。
（七）井道機房
1、建議井道內設置照明，開關設置在井道內，井道門鎖鑰匙通用。
2、建議預留網絡、通信合用機房。
3、建議井道內設置照明，開關設置在井道內，井道門鎖鑰匙通用，並考慮插座。（未完待續，下期奉上）
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