北京樓市有質量的熱鬧，好久不見。
這場熱鬧，從土拍市場開始，情緒次第傳導到新盤入市。
購房視野中消失很久的板塊，即將高調的結束空窗期。
我們盤點了最有賣相與爭議的8個樓盤。它們的進場，正在為即將復甦的樓市注入興奮劑。
華樾北京二期
拿地時間：2018年10月31日
戶型：89㎡三居、143㎡四居
總價：690萬起、1100萬起
預計入市時間：3月底
這個限價又限售的高門檻朝陽盤又來了。
華樾北京位置圖
14號線始發站的「地鐵上蓋大平層」項目，限均價78148元/㎡，二手房價倒掛10000元/㎡，生來就自帶話題。
雖是個F類綜合用地，二期需要配建商業，社區感稍弱，但也趁機補齊了自身的商業短板。
最重要的是，阿里總部旁800米，「馬雲含量」高達98%。
熱度持續攀升時，一盆涼水當頭潑下。
一期限售。
而今年的二期雖然大概率還是難逃「限制銷售」的命運，但是優先組取消，購買條件放寬至朝陽戶口或朝陽工作人群。
要入手，趕緊先看看自己在不在池子裡。
華潤+電建古城地塊
拿地時間：2019年6月27日
戶型：85㎡-150㎡，135㎡四居為主力戶型
總價：550萬-1100萬
預計入市時間：4月中旬
案名定了，「長安九里」。
長安九里位置圖
九里系是華潤的TOP級產品系，名字聽起來就很有段位。
第一個入市的九里系項目，是上海的「外灘九里」。現在已經成了上海市的標杆項目，均價15萬元/㎡。
逼格抬的夠高，石景山的7萬+時代似乎真的來了。
但其實並不容易。
分析一下，長安九里作為中海寰宇天下之後，石景山區域首個入市的純商品房。
很可能是後來者的「熱身項目」。
今年石景山東南區域供應很足，第一個入市的不限價地塊，要想賣上價格，拔高自己的產品系確實是開發商可採用方式之一。
一期會開三棟樓，精裝交付，最晚4月份開盤，能避開東南區的集中上市廝殺，佔得先機。
戶型面積段從85㎡-138㎡，是市面上主流的面積段。從漏出的138平頂配戶型圖看，槽點不少。
豪宅的配置，更是弱了不止一點。
若真要選，建議同步關注一下中海和融創兩位神仙玩家年前拿的兩塊古城地塊。
而且據說長安九里項目南側以真石材為主，北側則是真石漆。過去兩年，華潤這個招牌在北京市場，因一個崑崙御維權事件，沸沸揚揚，口碑撲街，現在，去案場得有錄音為證才有安全感。
同時不禁好奇，這是真的「九里系」，還是會悄悄降級成了「七里系」。
招商臻瓏府+融創亦莊壹號
拿地時間：2019年11月13日
戶型：臻瓏府89㎡三居，其它不詳；亦莊壹號75㎡兩居-130㎡四居
總價：不到400萬起
預計入市時間：5月份
今年限競房的主戰場，依舊在南城。
土拓人的每次摘牌，就是給營銷戰場添一把烈火。
臻瓏府+亦莊壹號位置圖
這次的亦莊限競房姊妹地塊，招商臻瓏府和融創亦莊壹號。
與先入市的禧瑞天著相比，均價雖同為52695元/㎡，但最高價調高到了57965元/㎡。
5000元/㎡的價差，無疑是增加了開發商的操作空間。
但其實日子並不好過，他們應該考慮的是怎樣做好自己的產品，讓購房者為他這5000元/㎡的價差買單。
因為光是這兩個項目，就會提供超2500套新房。
在這個庫存不能直接轉化成業績的時期，開發商的壓力測試，剛剛白熱化。
搶先開盤、低價走量的，就能在今年比對方活得更好一點。對買房人而言，我們希望你們尺度越大越好。
中海造甲村
拿地時間：2019年7月15日
戶型：140㎡-200㎡以上，大三居及四居以上
總價：預計在1300萬左右起
預計入市時間：3、4月份
近幾年四環內首個拍出的不限價地塊，可以說是天生的地王項目。
造甲村地塊位置圖
在環內基本斷供的情況下，造甲村這塊兒與中國府相距1.5公里的地王，稀缺屬性明顯。
入市價格會不會是10萬+，值得期待。
再想想純靠地段掀起熱度的限競房——西城天鑄，造甲村的熱門，可以直接預定了。
若好地段能有個好產品，那中籤率一定更低。
這裡透漏個小內幕，還記不記得半夜開盤售罄的夜光盤-望京府。
打造造甲村的隊伍，是望京府團隊的骨幹攢起來的。
舒了一口氣，終於不是好地段渣戶型了，產品可期。
海淀四季青
拿地時間：2020年1月20日
樓面價：>70000元/㎡
戶型：不詳
預計入市時間：8、9月份
沒有海淀的北京樓市，就始終少了點京味兒。
四季青的狼王出現，直接結束了海淀商品房斷供5年的局面。
四季青兩地塊位置圖
金茂和海益嘉和雖然是底價拿地，卻一點也掩蓋不住它的光彩。
7萬+的樓面價，不是金茂府系和壹號院系根本駕馭不住。
但備受矚目不僅因為海淀西山和五環裡，更因為1.5的容積率+18米限高+不限價的純商品房。
每個條件都預告了四季青的熱度，海淀就是一個不知道低調為何物的區域。
等它來了，洋房搭配疊拼別墅的改善型社區，叫座的人不會少。
海淀控，可以關注起來了。
瀛海府二期
拿地時間：2019年2月25
戶型：參考年前開盤的三期
均價：55128元/㎡
年前開盤的中海寰宇時代，是三期地塊，當天去化近八成。
成績喜人。
原因很明確，定位剛需，而且是位於南中軸的剛需。
寰宇時代二期位置圖
今年二期地塊也會入市，同樣是剛需，均價比三期高了3000元/㎡。
而兩期的價差，兌換的是二期地塊距離地鐵更近了500米，成了一個真正的臨鐵盤。
中海先開三期再開二期的目的就很明顯了，低開高走。
那麼問題來了，你是否會為了更靠近地鐵500米買單3000元/㎡的價差。
融御
拿地時間：2003年
戶型：一期50㎡-90㎡一至三居；二期90㎡-220㎡
總價：325萬左右起
預計入市時間：不詳
通州的融御，是武夷2003年就拿地的項目，過了17年，終於到了入市年齡。
捂了這麼久的盤，鳥槍換炮，現在的位置成了距離政府辦公區2公里左右的絕佳地段。
金融街武夷融御位置圖
但70年的有效期，也就這麼變成了53年。
戶型從50㎡起，總價在325萬左右，門檻看似很低。
但6.5萬元/㎡的均價，基本兌現了副中心的利好，投資上漲的空間所剩不多。
配建的4棟公租房，會分配給隨政府搬遷過來的公務員住。
公租房的形象瞬間拔高至一米八。
但不要神化，公租房就是公租房，分配權不在自己手裡就是個「躁動因子」。
而且這個盤的誠意基本都用在拿地上了。
項目得房率才68-72%，戶型的設計也沒有出彩的地方。
實地看過，發現窗戶也特別高，有種被束縛的感覺。
若要買來自住，性價比著實不算高。
天壇府
拿地時間：2016年
戶型：一期60㎡-135㎡，一至三居；二期150㎡-260㎡
總價：660萬起
預計入市時間：不詳
有賣產品的，有賣地段的。
北京城建天壇府就是個賣地段和情懷的產品。定位在東城區南二環外，距離天壇公園1公里，絕對稀缺的位置。
天壇府位置圖
有老北京情懷的看了，不動心太難。
深扒一下，這個項目屬於望壇棚改項目的兩個商品房地塊之一。
現在有消息的是商品房一期地塊兒，以60㎡-135㎡的小面積為主。
但戶型是真的無力吐槽，刀把兒、啞鈴戶型輪番上陣，極大的拉低了天壇府的格調。
而且，小區很可能是開放型社區，對私密性是個極大的挑戰。
但是，就位置的不可複製性這一條而言，買單的人不會在少數。
若一定要買，一居室60㎡，雖然是純朝東，但戶型還算周正。
有條件的可以等一下二期大戶型，樓棟和戶型都有挑選空間。
寫在最後：
2020年的北京樓市，限競房正在悄然退場。
但開發商的庫存，註定無法享受「不限價」帶來的利潤空間，而是要對購房者多一些討好，快速走量。
對購房者而言，需要做的就是等待那個帶著誠意率先來討好你的人。
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