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相關報導顯示：祥生地產以45億元拿下杭州下沙“姊妹”地塊，成為杭州3月拿地NO.1。這家還沒上市的房企為何能在強手如雲的土拍大戰中脫穎而出，很值得玩味。
若你有好的觀點，歡迎一起來討論！shloushi520
在過去的三月，杭州樓市吸引了我的注意力。主要因為兩點：
1、3月份，杭州二手房均價達到31581元，重回3萬大關，其中環比上漲11.53%，每平漲3265元，位居全國房價上漲榜首位。
2、杭州樓市回暖速度很快，無論是新房還是二手房，成交量都位居前列。
這兩點傳遞了一個市場信號：杭州樓市的潛力很大。
對於房企來說，這種有潛力的樓市，是兵家必爭之地！
這也造就了杭州土地市場的火爆，單月吸金129.07億元。
如果以拿地論英雄，祥生地產以45億元拿下杭州下沙“姊妹”地塊，成為杭州3月拿地NO.1。
這家還沒上市的房企為何能在強手如雲的土拍大戰中脫穎而出，很值得玩味。
NO. 1｜壹
兇猛生長之路
公開資料顯示，上世紀80年代初，浙江商人陳國祥創辦祥生集團，歷經30餘載發展，祥生已成長為一家集地產開發、小鎮開發、建築安裝、物業服務、酒店旅遊、商業運營等事業板塊於一體的多元化產業集團。
祥生地產於1994年在浙江諸暨成立，次年承擔了諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務，由此開始涉足房地產業務；2014年，祥生地產將總部遷至杭州，當年銷售規模僅為90億元。
中指研究院數據顯示，祥生2015-2018年的銷售額分別為109億元、325億元、620億元、1071億元，排名從96名躥升至28名。在今年3月17日中指院的榜單中，祥生地產位居27位
三年從百億級跨進千億門檻，增長近9倍，年複合增長率超100%，祥生地產表現出兇猛生長的姿態。
值得注意的是，在中梁控股上市後，祥生地產是前30大地產公司中唯一還未上市的房企。
不過，在2019年，相生地產也開始了千億房企的爬坡之路。
相比此前幾年的狂飆突進，祥生地產當前的增長勢頭已經降溫。根據觀點指數發佈的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，祥生2019年全年完成銷售額1174.7億元，離年初定下的目標1300億還有一些距離。
千億之後，祥生該何去何從？回首祥生走過的路，或許可以得到答案。
NO. 2｜貳
土地“內功”
土地是房企的命門，一家房企能不能做好，首先就是要看其土地的那些事兒。
祥生對於土地看得很準，其前四年的高速增長主要得益於在上一輪房地產發展週期中，踩準了長三角三四線樓市火熱的節奏。
與其他房企看重一、二線城市不同，祥生則是重倉三、四線。
在2017年底，祥生地產在售的60個項目中，除4個位於杭州外，其餘56個均位於三、四線城市；2018年初，祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項目80%佈局在三、四線城市。
重點佈局三四線城市，這是一件很需要眼力的活，因為三四線城市的樓市不像一二線城市的樓市那樣穩定，雖然拿地成本低，但價格的波動很大。
針對這一佈局，祥生有關人士在接受媒體採訪時表示：目前，公司土地佈局較為合理，“祥生只是看上去佈局都在三、四線城市，但事實上，杭州和上海的庫存佔比達到52%”。
同時祥生以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，保證自身的發展。
在拿地方面，祥生也有自己的一套理論。看對眼的土地，出手果斷。文章開頭提到的下沙“姊妹”地塊，祥生就是以高達29.71%和18.21%的溢價率拿下的。
祥生集團前總裁趙紅衛曾接受採訪時表示，祥生選擇城市的一個重要因素是，要能夠產生高溢價。三、四線城市的市場總量其實是不大的，祥生在其中佔據市場份額，不以拿大體量項目為考量，更多是靠高溢價帶來業績。所以能夠做高溢價產品的城市對它才是有佈局價值的。這也正與它的產品定位相吻合——做一、二線城市（大都市圈）周邊，三、四線城市的改善者，極少剛需產品。
同時，祥生到了一個新的城市並不會有業績就走，而是“做透”城市。
根據中國網財經的報道，祥生地產採用的是“根據地打法”，即每一個進駐的三、四線城市，就像是一個“根據地”。祥生地產要做的不僅是深耕，而是要真正地把根據地做熱、做深、做透、做大做強。祥生地產對於深耕根據地的劃定，並不是按照所在城市有幾個項目，或者這些項目賣了多少錢來衡量的，而是根據“市場佔有率”這一指標來判定。具體來看：如果祥生在其佈局或新進入的城市中，市場佔有率達到20%，這個叫城市就叫“做熟”；達到30%，叫“做深”；如果做到40%甚至更高的市場佔有率，就叫“做透”。
不過，這一佈局在2019年也受到了一點挫折。此前三、四線城市受益於棚改貨幣化安置政策，房地產市場經歷了一輪火爆週期，業績飆升很快。但隨著三、四線城市趨於飽和，購房人的減少，三四線城市的樓市變得沒有之前樂觀。
而一、二線等核心城市但隨著政策降溫，房產的價值又重新得到重視。這可能也是祥生開始加大杭州和上海佈局的原因。
NO. 3｜叄
高週轉“外功”
如果說拿地顯示的是祥生的內功，那祥生的外功就是“高週轉”！
現金流是企業的血液，提高週轉率就是提高供血量。假如企業有能力提升資金週轉率，便可以不為債務問題發愁。提升週轉率，提高資金利用效率，已經是解決現階段經營問題的最有效手段。
根據公開資料，2016年祥生地產曾提出“36781”的快週轉策略，即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月後去化達80%、1年現金流歸正；到了2017年，祥生地產進一步提高週轉速度，提出了“25710”的策略，即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。
以杭州錢塘新語項目為例，祥生地產從拿地到首次開盤用了不到4個月時間，湖州悅山湖項目從拿地到開盤也僅用了5個月。
天下武功，唯快不破！“高週轉”像一把披荊斬棘的寶劍，帶領祥生迅猛生長。
不過高週轉，也有很多問題需要解決，比如質量問題。
在接下來的時間，如何做到又好又快成為祥生必須要面對的一個重要課題。
不過，祥生的外功，除了高週轉，還有就是開發文旅康養小鎮。
譬如：南潯國際田園文旅小鎮、諸暨云溪九里康養小鎮、諸暨十里坪頤養小鎮、太湖發現島主題公園、滁州影視城等30多個特色小鎮，力圖實現祥生小鎮的全國佈局。
NO. 4｜肆
結語
目前，頭部房企逐步轉入“降槓桿、握現金、償負債、謀轉型”的高質量發展模式。
千億後的祥生，也將面對的機遇與考驗。
祥生集團的官網顯示，祥生的品牌使命是要做幸福生活運營商，為幸福而生。
而今，祥生正在以穩健的姿態向著“規模與品質雙優”的目標不斷前行。
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