春節前，誰都沒有想到，武漢打了個噴嚏，全國都要戴上口罩。
餐飲、旅遊、娛樂…損失慘重。
這場意外的“蝴蝶效應”，自然也不可避免地波及到樓市。
復工後的未來100天，樓市的8個大概率事件，沒有哪一個人，可以置身事外。
01丨延期交付or質量問題，隨機二選一
按照官方定調，2月9日之後工地可以復工，但私下問了工程部一哥們兒，他們還趴窩呢。
原因倒不難理解，第一，找不到工人，都還被疫情封在村裡呢。
第二、很難拿到復工批覆。一個工地開工，動輒需要數十甚至上百人，如果出現感染很容易大範圍傳播。
目前只能按照優先級保障重點工程開工，普通住宅大概率要往後排。
可能一季度，北京都做不到全面復工。
復工延期的直接後果就是，交付延期。
實際上，已經有房企在做延期交付的排查，你品，你細品。
另外一條路是：通過趕工期來保證交付。
但隱患相當明顯，時間緊任務重，想也知道質量難以把控。
所以，購房者們，大概率要面臨延期交付或者質量瑕疵的被動選擇題。
遺憾的是，後續帶來的租期、上學、還貸等一系列沉默成本，要購房者自己承擔。
目測2019年爆發的維權潮，在2020年還會有一波小高峰。
前面提到的哥們兒，已經在擔心自己年前買的婚房能不能如期交付了。
02丨線上成交的後續，大概率是線下扯皮
雖然我不認為，線上售樓處除了保持項目的曝光率外，還能有什麼實質作用。
但要是加上“XX天無理由退房”、“特價房”打一套組合拳，說不準會有穩不住的小白購房者頭腦一熱衝動消費。
我看過朋友圈的線上售樓處，大部分都是VR看房、樓盤介紹或視頻直播的綜合。
沒什麼新鮮事兒。
平心而論，線上售樓處作為買房前蒐集信息的渠道尚可，但涉及成交這個動作，信息密集程度遠遠不夠。
一來，開發商掛到線上售樓處的信息，大概率等同開了10級美顏之後的顏值主播。
你能看到的，都是美化過的。
二來，像戶型空間感，這類體驗式的信息，也很難通過線上獲得。
關鍵信息缺失後的的決策結果，除了失望，就是糾紛、扯皮，比網友奔現還刺激。
不然，以馬爸爸的實力，淘寶賣房早在10年前就該成功了。
03丨剛需項目降價割肉，試圖搶收
相較而言，降價搶收才是最直接、粗暴、有效的大殺器。
去年，北京很多限競房都在降價求生，甚至把總價控制為普宅來撬動需求。
開發商要想挽救銷售額，降價不可能遲到，更不會缺席。
我判斷，疫情得到有效控制後的半個月內，就會有開發商放出消息試水，樂觀預測，可能在四五月份。
按照以往經驗，這場被提前預言的搶收大戲，一定伴隨著兩種可能。
一種是“假摔”，大概率會廣而告之，看起來是甩賣，目標其實是到訪。
等你到案場就會發現，降價的只是幾套特價房，要麼賣完了，要麼是邊角樓棟的邊角料戶型。
而且，銷售絕對會拽著你看看其他房源：畢竟來都來了。
反而真正降價的，房源會卡在渠道手裡，悄悄地通知被鑑定為有強烈購買意向，且資金實力雄厚的目標客戶。
然後囑咐你千萬千萬不要告訴第三人，不然一期業主該來砸場子了。
04丨政策逐步解圍
可以斷定，疫情之後樓市政策只能鬆綁，不可能再加壓。
目測，最有可能的是利率持續走低，2月3日、4日央媽連續釋放1.7萬億元的流動性。
此種情況下，2月20日公佈的新的銀行間貸款利率，也就是LPR會有下行概率，與LPR掛鉤的房貸自然也會受益。
我簡單算了下，一套總價500萬，首付4成，貸款20年的房子，房貸利率下降0.1%，每月供能節省幾百元。
整個還款週期，大概能節省個大幾萬，買啥它不香呢？
不過，央媽放水對樓市的利好，也就止步於此。
像2003年非典，央行貨幣放水，房地產迎來一波大增漲的歷史，今年大概率不會再出現。
因為，限貸、限購、限售，口子扎得太死。
疫情對經濟的影響不能不考慮，但房住不炒好不容易扭轉的“夜壺預期”，也不能破壞。
如何做好兩者之間的平衡，就相當考驗功底了。
我猜接下來大部分二三線城市會解除限售，畢竟樓市低迷，再限售沒必要。
其次是限購，大概率以全面放開戶籍的形式側面結束。會不會有城市正面剛，要看疫情影響。
估計各省市都不想做第一個吃螃蟹的人。
而限貸，會是最後一條鬆掉的繩子。
這條繩子一旦放開，至少意味著在保經濟與保預期的博弈中，zf選擇了前者，被壓抑的需求放開之後，成交會有一小波上浮。
子彈充實的親們，建議擇機入場。
不過這些場景大概率不會在北京出現，屬於北京的就只有一個字：熬。
05丨物業會得到更多重視
疫情突發，一直被忽視的物業，也被迫走到前臺，從朋友圈刷屏的消息，基本可以窺探各家物業的水平。
三無小區：防護全靠業主自發。
普通小區：開始有物業干預，比如控制小區出入人員，電梯、走廊按時消毒。
優秀小區：電梯提供按鍵紙巾，給業主幫業主口罩、酒精等應急物品。
天秀小區：除了常規操作，還搭建消毒通道，做全身消殺，蔬菜水果供應到家。
有朋友告訴我，因為一直買不到口罩，庫存捉急的他只能躲在家裡不出門，收到物業送來的口罩時，感動的差點哭出來。
他說買房那麼多年，第一次覺得每月幾百元的物業費，交得物有所值。
我想，經歷這次疫情，沒有買房的客群，尤其是高端改善會更注重物業的考評。
另外，這次對物業應對突發考核的成績單，也會成為日後評估房價的重要指標。
銷售端的小夥伴們，要好好謝謝物業同事。
06丨剛需置換，可能更傾向多一個衛生間
當然，疫情也影響到了戶型設計。
這幾天，一直潛伏在某個產品研究院的群裡，除了疫情本身，大家聊得最多的就是疫情會怎樣影響未來的戶型空間。
比如，明確分區，三代人有獨立的活動空間，被“禁足”在家時，有屬於自己的活動空間，減少互相打擾。
比如，增加入戶消殺空間，把病毒擋在門外。
不過，對我朋友來說，下次換房，最迫切的是至少要有兩個衛生間。
起因是他從外地回老家，有些擔心自己攜帶病毒，加上有點咳嗽，就想到自我隔離。
據他說，他已經儘量做到在家戴口罩，連飯菜也單獨在臥室吃，但唯一避不開的，是家裡的三居室，只有一個衛生間。
幸運的是，到現在為止體溫正常。
但我相信，這14天的經歷，未來一定會讓他在三居兩衛與三居一衛的戶型pk中，更傾向前者。
07丨把錢掏出口袋更難了
估計很多人沒想到，自己盼了那麼久的復工，盼來的會是裁員，繼北京K歌之王宣佈裁員，新潮傳媒也宣佈減員500人。
一時間，大家都在擔心自己的房貸、車貸、保險，以及孩子的學費。
網絡上一條微博：房貸3200、孩子學費5300、信用卡最低還款1700，復工無望，家裡最後一顆大白菜也吃完了…
是當下很多人的寫照。
有人在微博下留言，今年要戒掉“精緻窮”，好好攢點錢。
實際上，對個人來，保持一定存量的現金儲備也相當重要，過去幾年，對高槓杆速富階層的炒作，讓很多人忘記了居安思危。
現在，是時候對自己做一次壓力測試了：假定失去收入，你手上的存款能夠撐多久。
撐不過三個月的，要小心了。
08丨小陽春，延時還是缺席？
今年樓市會不會有小陽春？
私以為，疫情走勢與需求釋放，這兩個核心指標至關重要。
兩三天前，網絡對疫情的報道，開始分成湖北以及非湖北兩個陣營，湖北以外地區，新增確診病例連續7天下降。
這是個很微妙的信號。
它可能意味著，zf做好了湖北疫情長期膠著的準備，但湖北之外，各地區的疫情控制，會比預期要樂觀一些。
接下來為期半個月的返工潮，如果沒有出現大規模感染，除湖北之外的省市，就比較穩了。
而且我從不認為，一場疫情會磨滅人們的購房需求，它或許會被推遲，或許會被暫時壓抑，但卻不會消失。
反而，因為外地返工租客進不了小區等一系列扎心操作，會加速一些人的買房計劃。
如果這時，再有一波政策層面的支持，就像我前面提到的，限貸一旦放開，估計成交量會有一波小幅上升。
不過，現在我們要做的，還是保護好自己，靜靜等待疫情過去。
堅信真正的春天，終會來臨。
加油。
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