少做預測，多做對策
謀事在人，成事在天
2019年中國股市突然爆發，開始了急速反彈震盪，但是股市還是處於熊市尾部，房地產，我說的這個是純住宅，不是指商業地產，現在是牛市的後期，雖然各地樓市冷熱不均，但是大勢，樓市價格沒有明顯的跌幅，所以，現在股市是熊市末期，房地產是牛市末期。
我喜歡歷史，這個說過了，那就說一下中國房地產的歷史。中國住宅房地產其實區域性非常強，有一線，二線，三四線之分，有東部，西部中原，南部北部之分。所以非常複雜。
房地產的牛熊市非常難以界定，我們先談談區域房地產的牛熊市，為什麼要說地方，因為中國面積實在是太大了，遠遠超過日本太多了，所以，先看中國區域房地產崩潰歷史，恰恰這20年，中國區域房地產崩潰的慘烈程度不亞於日本房地產泡沫。
這裡的崩盤，我定義為房價從最高位跌了50%，就是腰斬為準。
1
海南房價從7000跌到1000 元/平
首先說的是海南，現在的年輕人特別是80,90後，很難想象，在1993年，曾經的海南房價達到過8000-10000一平的程度，那時候，我父母的工資才幾百塊一個月吧。
1988年海南房地產平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。注意我這裡說的是均價，不是中位價，其實均價不準確，實際價格只會比均價高。
地產泡沫時期，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。
到了今天，海南到今天房價均價超過3萬，我的投資理念是熊市買入，牛市賣出，如果你在海南房價進入大熊市的時候買入，最後扛到下一波海南房地產的牛市，你可以自己算一下，你自己會賺多少錢？
2
北海房價從5000跌到1000元/平
北海的房地產泡沫在歷史中被大量的人遺忘了，
其實北海的房地產崩盤比海南還要慘，1992年～1993年，北海市在打造“第二個深圳”的感召下，出現了1000多家房地產開發商，2000多家中介、代理商，近10萬外地人擁入，這些人帶來了200億的資金。，大家都在搶地皮，搶樓盤。
一塊地皮，在1992年初只要5萬元，到1993年初已經炒到過百萬。樓價從1000多元/平方米飛漲到 4000元-5000元/平方米，最高的超過1萬元/平方米。1993年1月4日，
總理的宏觀調控政策給了北海當頭一棒，銀行收緊貸款，資金鍊條突然崩斷。房地產進入了冰河期。積壓空置房 107萬平方米，“爛尾樓”的停緩建工程108個，建築面積121萬平方米，被套資金超過220億元。北海土地降到8萬元一畝都難以出手，樓價跌到 500～1000元/平方米還有價無市。一直到2005年之前，北海還在消化此前的“爛尾樓”和空置房。別墅區雜草叢生，野狗亂竄。被農民用來圈牛、養鴨。開發大潮退去之後，北海在整個“九五”期間都充滿灰色，GDP年均增長率只有5%，遠遠低於整個國家的經濟發展速度。
3
鄂爾多斯房價從13000跌到3000元/平
鄂爾多斯的樓市崩盤，媒體歸罪於民間借貸，其實是一種謬論，其實資金追逐利潤是非常正常的特性，鄂爾多斯的房地產崩盤的最根本原因，還是沒有持續的人口流入和剛需接盤，所以，我一再強調一定要投資一線城市房產，而不要去碰那些遠離大城市群的345線。
從2006年起，在煤炭這個黑色黃金帶來的資金支撐下，鄂爾多斯樓市開始爆發，房價在一年內從每平方米1500元飆漲至5000至6000元。最“瘋狂”時，只要有樓盤開盤，就會立即被搶光。
在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房價均價已經達到每平方米1.3萬元左右，有的地區甚至突破每平方米2萬元!崩盤後一度跌到3000上下! 一直到2018年的今天，鄂爾多斯房地陷入了有價無市的地步，新房貴，大量的存量二手房賣不動。價差居然達到一倍左右，也是中國房地產的奇觀。
4
深圳房價從13000跌到6000元/平
我說出深圳這個地方的時候，我保證，大部分看客都不相信，說不可能，很可惜，我敘述的是歷史。深圳確實曾經房價被腰斬過。
“再低，就不可能了。” 2008年5月，佳兆業地產打出了至今都讓人無法忘懷的廣告牌
回顧這段歷史，早在2007年，深圳商品房均價曾經攀升至18000元/平方米，達到全國最高水平，這時候深圳房價過2萬的比比皆是，還冒出3萬一平的豪宅。2009年初，房價卻跌至接近10000元/平方米。不到500天的時間裡，深圳房價幾近腰斬。
中海康城國際——2008年5月15日，中海康城國際爆出開盤起價將只有4988元/平方米的消息，創深圳起價最低；
金地梅隴鎮——07年金地梅隴鎮每平方米叫價1.8萬元。到了08年梅隴鎮四期，他們打出“6670元/平方米起放肆觸底”的口號；從1.8萬到6670，一副我降價我存在姿態；
桑泰丹華府——開盤價每平方米2萬元，3個月後均價陡降到了1.6萬元(1.3萬起)，“早買房變成了早吃虧”。對此，開發商作出了拿近3000萬元對老業主“全額補差價”的承諾，引起樓市一片譁然；
英郡年華(資料、團購、論壇)——項目從07年下半年最高峰的均價13000元/平方米(毛坯)，到08年9月三起價6888元/平方米(精裝)，最低價至6300元/平方米。憑藉如此任性的舉動，它還上了CCTV2《經濟半小時》。
最後，深圳由於人口的持續流入，中國的一線城市，它避免了鄂爾多斯的命運，房價現在回到5萬一平的位置，但是歷史就是歷史，當年深圳房價的崩盤，被腰斬，也是真實的存在過。這也是我為什麼一再強調一線城市房地產的稀缺性，只要土地政策和貨幣政策不變，一線房地會回調，但是最後都能漲回去，不會徹底的沉淪。
5
溫州房價從22000跌到11000元/平
一說到溫州，就是溫州企業家，有錢人，《溫州一家人》的電視劇的熱播，讓溫州精神成為全國的信仰！
浙江溫州最大皮革廠江南皮革廠倒閉了，王八蛋老闆黃鶴吃喝嫖賭，欠下了3.5個億，帶著他的小姨子跑了！我們沒有辦法，拿著錢包抵工資！原價都是一百多、兩百多、三百多的錢包，現在全部只賣二十塊，統統只要二十塊！黃鶴王八蛋，你不是人！我們辛辛苦苦給你幹了大半年，你不發工資，你還我血汗錢，還我血汗錢！”
這首街頭神曲，你一定很熟悉，他的背後，卻並非胡編亂造，而是來源一個真實案例，故事的起點事一場天崩地裂式的產業淪陷和房價崩潰。2010年，溫州房價1.4萬元每平米，僅次於北上深三個金融中心，和三亞、杭州，排名全國第六。
這個房價已經是高的離譜了。沒想到的是，在隨後的一年，再度飆升了50%，2011年11月時漲到了2.1萬元每平米，比省會杭州還貴四分之一。2012年，溫州房屋的竣工面積增長了36%，可是需求，在產業斷流、人口流出、政策交易限制、資金利率高企四重大山的壓力下，終於找不到接盤俠了。房價開始崩盤。
2011年11月，房價達到頂點2.1萬元每平米，維持了幾個月，此後開始雪崩式下跌，2012年一年時間就下跌了20%。隨著房價的下跌，本來通過“購房-抵押貸款-再購房”進入的槓桿操作模式也失靈了，部分投機者被迫變賣房產還貸，進一步增加了住房供給，打壓了房價。
當初是怎麼將房價推上去的因素，在供需反轉之後，就沿著反方向槓桿式推動，將房價打到更低。溫州的房地產陰跌一直持續到2015年，期間房價掉到了1.2萬元一平，總降幅達到 43%。後來全鍋房地產開始回暖，溫州的樓市才抓到最後的救命稻草。這期間，基本上溫州出名的樓盤都是慘遭腰斬。
6
熊市買房，牛市賣房
我舉了上面5個城市例子，其實大家也該知道我想說什麼了，我在各大自媒體寫過上百篇文章，一再強調房地產是非常大的一個產業，大類有商業地產，住宅地產，然後還有各個區域，城市，之分，還有12345線城市，還有9大城市群，非常複雜，不能用單一的漲和跌來說，
中國人有種特性，房價不是漲，就是跌，不會說其他，網上大V們，有的是分析要暴跌，要的為開放商搖旗吶喊，要暴漲，他們都對嗎，又錯嗎？最搞笑的是中國這麼大，他們自己所在城市的漲跌去判斷中國整個房價的走勢，你覺得靠譜嗎？中國房地產非常特殊，中國實在是太大了，中國還有全世界獨一無二的土地政策和特殊的貨幣政策。
所以，你一個人去預言中國房地產的漲跌，是一件非常愚蠢的事，我說過無數次了，中國的房地產必須按城市群區別對待，而不能把中國所有地方的房地產打包在一起看，所以，預言中國房地產漲或者是跌都是錯的。
深圳，海南的房地產業經歷過泡沫，腰斬，最後能漲回來，就是因為旅遊資源的稀缺，深圳市人口持續流入，每年去深圳打工的年輕人，畢業的大學生流入多少？多少深圳人安家，深圳的小學生入學增長率也是持續增加的，
海南具有獨一無二的稀缺旅遊資源，所以最後深圳和海南的房價能崩盤後，又很短的週期內漲回來。這裡面我反覆強調的就是土地政策和貨幣政策，土地政策，這幾年地價的漲幅支撐著房價，貨幣政策提供了大量的新增信貸。
鄂爾多斯，北海這種經濟不發達的地方，房價暴漲，必然是巨大的泡沫，因為沒有深圳，北京，上海，廣州這些城市的底蘊和基礎，也沒有海南這樣的稀缺資源。
所以爭論2019年房價漲還是跌，沒有任何意義，如果瘋狂瘋狂拉昇的345線，遠離一線城市群的地方，最後房價崩盤是必然，反而，一線城市，幾大城市圈還有海南，是完全能扛過這次房地產的回調。
這次中國大部分樓市的短期回調已經不可避免，利率和調控是房地產的關鍵。這個回調幅度，沒人可以預測，可能有的地方微跌，有的地方暴跌，但是隻要土地政策和貨幣政策不變的前提，最後都能抗回去，但是能扛回去的不是所有地方，只能是人口流入，經濟最發達的，擁有稀缺資源的城市。
我們要避免兩個極端:
1. 中國房價崩潰論，有人老是拿日本房地產崩盤來對比中國，其實是沒有可比性的，因為中國的貨幣政策和日本當年有巨大區別，我們的土地政策和日本完全不一樣。
2.房價永遠漲的神話論，這是現在大部分老百姓的共識，就是房價永遠只漲不跌，這是不可能的，我已經列舉了這麼多地方房價被腰斬的歷史了。所以未來的房價肯定會是兩級分化的，有的城市越來越高，越來越強，馬太效應，強者恆強，哪怕回調，也能扛過去，但是大部分城市肯定會走弱，甚至那種345線城市，連小學生入學率都大幅度降低的城市，未來沒有剛需的支撐肯定會沉淪下去。
其實現在發達國家成熟的房地產市場，熱點經濟發達的大城市圈，房價貴得嚇人，偏遠地方房子無人問津。
我說這麼多，就是告訴大家，投資房產，必須理性，不要被周圍的人盲目影響。不要被所謂的大V，專家忽悠，一定要結合你所在城市，具體情況具體分析，記住我的口頭禪：熊市買入，牛市賣出，少做預測，多做對策！
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