今年3月31日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，簡稱“佳兆業”）舉行了2019年業績發佈會。業績方面，佳兆業穩紮穩打，取得了該公司有史以來的最好成績。
『銷售額創新高，毛利潤高增長』
在房地產行業步入調整期的大背景下，企業想要穿越週期，盈利性、穩定性、成長性非常重要。在複雜多變的市場及多元的競爭格局中，佳兆業聚焦國家宏觀戰略政策支撐，佈局全國，深耕粵港澳大灣區。2019年合約銷售金額持續高速增長，相比2018年增長25.8%，達到881.2億元，超額完成全年目標，距千億銷售金額僅“一步之遙”。在政策趨嚴，房地產行業步入調整期的大背景下，佳兆業能交出這樣一份成績單，實屬不易。這一次佳兆業重回房企銷售前30強，從側面體現出企業的銷售能力和運營能力在不斷提升。
存量市場，現金為王，利潤是房企的裡子，是根本。佳兆業利潤方面也可圈可點，2019年佳兆業實現總營收480.22億人民幣，同比增加約24.1%。2019年毛利潤138.3億元，同比增加24.3%，盈利能力大幅提升。2019年歸母淨利潤45.94億元，同比增加67.1%，淨利潤屬於同規模房企中較高水平。
高盈利背後，一方面是因為佳兆業擁有大量低成本的優質土地儲備。2019年，佳兆業以舊改、招拍掛、收併購的方式共獲得30個項目。新增土儲權益建築面積約412萬平方米，但新增項目平均土地成本僅為6609元每平米，擁有巨大的成本優勢，為公司未來的業績提升奠定了可靠保障。
截至2019年底，佳兆業賬面現金及銀行存款餘額369.78億元，較2018年增加61.3%，資金流動性明顯改善，現金增幅處於行業較高水平。不僅是2019年，從圖中可以看出，佳兆業營收從2015年開始一直處於穩步增長狀態，經營穩健，而且槓桿水平持續快速下降。
『淨負債率，連續4年下降』
在銷售和利潤增長的同時，佳兆業還在不斷致力於持續優化財務結構，積極響應國家去槓桿的號召，增強財務“穩定性”。淨負債率則從2017年開始就一路大幅下降，其中2019年佳兆業的淨負債率同比下降92個百分點。債務少了，安全邊際有了較大提高。可以說佳兆業管理層過去3年去槓桿去得很成功。面對充滿挑戰的2020年，佳兆業還制定了穩增長、調結構、降負債、謀新篇的發展戰略。順應了市場後半場，穩健發展的大趨勢，可見，佳兆業的經營已經到了成熟穩定的狀態。
在筆者看來，佳兆業在2019年的業績之所以能實現高速增長，財務結構大幅優化，在眾多房企中脫穎而出。戰略方向正確，把握住了粵港澳大灣區的發展紅利是重要原因。2019年2月，粵港澳大灣區利好落地，8月迎來社會主義先行示範區這一特大利好。佳兆業趕上了政策紅利，順勢而為，發展自然順風順水。
『舊改之王，領跑行業』
對於大部分房企而言，通過公開市場招拍掛是主要方式。但是拍賣獲得土地，價格往往較高。舊改項目雖開發週期更長，但可以幫助企業有效地控制土地成本，風險相對較小。
擁有深厚舊改基因的佳兆業，是國內最早佈局城市更新業務的房企之一，擁有先發優勢，被稱為“舊改之王”。佳兆業在城市更新與產業轉型方面的積累多年，擁有核心優勢。
2019業績顯示，在舊改方面，佳兆業舊改土地儲備佔地面積同比增長33%，佔地面積接近4000萬平方米。2019年，佳兆業不僅成功轉化了上海迄今最大的城中村舊改項目，還成功收購了香港港島區舊改項目。
擴大了在粵港澳大灣區的發展版圖，加速了舊改模式向全國輸出的速度。
目前佳兆業已經戰略佈局北京、上海、廣州、深圳等10餘個城市，成功打造了超過20個城市更新標杆項目。未來還將大力發展長三角地區的城市更新項目，佳兆業管理層表示：未來集團將繼續發揮城市更新領跑優勢，推動項目的快速轉化。
預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元。未來3-5年預計將轉化19個位於深圳、廣州、東莞的舊改項目，可提供貨值約4700億元。可以預見，佳兆業的高質量增長週期才剛剛開始，未來擁有巨大的發展潛力。這些項目的轉化，將使令佳兆業實現舊改在深圳廣州、東莞各行政區的全面落地，為未來佳兆業業績的穩定增長提供強力支撐。
『硬核舊改團隊，領先同行』
在房地產市場進入存量時代的大背景下，城市更新領域被房地產企業視為新的業績增長點。而舊改項目在所有房地產開發項目中，利潤率幾乎是最高的。但在過去幾年行業快速發展的階段，很少有開發商願意大量投入其中，根本原因就是其開發週期過長，週轉速度相對於傳統招拍掛項目要慢很多，對於現金流的要求非常高，容易使企業陷入高負債和高成本的困境。
但是對於充滿經驗的佳兆業來說，已經駕輕就熟，遊刃有餘。不僅沒有陷入高負債反而實現了高額利潤，建立了市場準入壁壘，強化了自己獨有的核心競爭力，為未來的發展前景築起了強大“護城河”。佳兆業自成功運營第一個舊改項目——深圳佳兆業·桂芳園以來，通過32個高質量的舊改項目和近1300萬平方米的已轉化面積，實現了收入穩步增長。
經過20年的發展，佳兆業已經構建、培養、打造了一支實力過硬的“城市更新”團隊，擁有舊改的“獨門武功”。在舊改領域已經形成了一套包括規劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發建設和運營服務等方面的成熟運作模式，擁有近600名精通規劃設計、法律法規和商業談判等專業的舊改人才。專業能力硬核，屢獲第一。
佳兆業在2019年獲得了“2019中國房地產城市更新領先品牌第一名”這一殊榮。同時佳兆業還憑藉在城市更新領域的一騎絕塵，在市場競爭中領跑同行，躋身“2020中國房地產商業模式卓越榜”。多次獲得權威機構的第一名大獎和舊改營收的亮眼業績，是佳兆業舊改硬核實力的最好體現。
政策方面，紅利不斷，2019年9月份，廣東省舊改政策的落地。今年3月13日，國家發展改革委還公開披露，將安排中央預算內投資專項資金支持22個省（區、市）開展老工業城市更新改造，共支持項目190餘個，更是加速了佳兆業的發展。在政策春風的吹拂下，舊改迎來行業風口，對於擅長城市營運的佳兆業而言可謂是踏準了政策的節奏，趕上了東風。未來佳兆業還將複製舊改經驗到長三角地區，助推衝擊千億目標。
『深耕粵港澳大灣區 ，土儲質優量多』
2019年，對於佳兆業來說，是關鍵的一年。這一年，是佳兆業上市10週年。這一年，佳兆業也迎來了10年來最好的發展機遇。深耕粵港澳大灣區，專注深圳先行示範區的佳兆業，將獲得時代發展的雙重紅利。
2017年，粵港澳大灣區城市群發展規劃被上升為國家戰略。2019 年 2 月 18 日，國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。據綱要規劃，粵港澳大灣區是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之後，世界第四大灣區。但該區域的房價，目前相比歐美灣區，還比較低，擁有很大的增漲潛力。
經濟發展方面，保險資金正加速向粵港澳大灣區佈局。不斷匯聚的財富力量將成為吸引國際資本、跨國企業和國際人才的最大動力。廣東銀保監局數據顯示：截至2019年末，保險資金累計在廣東投資餘額達10028億元，首次突破1萬億元大關，同比增長15.53%。
未來粵港澳大灣區經濟更加發達了，土地價值自然水漲船高。受益的一定是土地上的住房擁有者以及當地的房企。而佳兆業是深圳本地房企，長期深耕粵港澳大灣區，擁有大量優質土地儲備，是未來公司快速發展的可靠保證。
截至2019年底，佳兆業土地儲備約 2700 萬平方米，土地貨值近5300億元。其中粵港澳大灣區佔整體土儲的51%，土地貨值的66%。也就是說，佳兆業是粵港澳大灣區地區土儲最多的龍頭房企，有望獲得粵港澳大灣區巨大的發展紅利，預計未來佳兆業達到1000億的銷售金額小目標只是時間問題，佳兆業未來或將迎來跨越式發展。
有著業內“舊改專家”之稱的佳兆業，城市更新是其手中的王牌，堪稱“王炸”。從城市更新的土地面積看， 2019年，尚未納入土儲的舊改佔地面積高達近4000萬平方米，同比增長33%，坐擁貨值高達2.5萬億的舊改項目。從佈局看，粵港澳大灣區舊改項目佔比高達99%，重點分佈於深圳、廣州、中山等灣區核心城市。
在成本上佳兆業也有很大優勢，以深圳舉例，舊改項目的土地成本約為每平方米1.01萬元，而深圳住宅均價在每平方米5萬元以上。從以上數據可以看出，佳兆業在舊改和粵港澳大灣區的土儲方面擁有核心競爭力，未來佳兆業的利潤率是有保障的。因為土地是不可再生資源，短期內其它房企是很難超越的。
『多元化發展，搶佔產業發展制高點』
房地產行業的發展趨勢已經發生了改變，不再是以前耳熟能詳的高週轉，銷售額和排名不再是最重要的指標。實現多元化的產品和服務，才能分散風險，可持續發展，立於不敗之地。
為了企業未來更好的發展，佳兆業在深耕主業的同時，近幾年來還進行多元化佈局。公司業務涵蓋文化體育、旅遊產業、航海運輸、足球俱樂部近 20 個產業部門。涉及範圍廣泛，在中國房地產業獨樹一幟。
為了實現“以產為先、以城興產”的發展策略。佳兆業還和香港科大等一些科研機構深度合作，業務佈局涵蓋多元領域，擁抱科技創新轉型升級，聚焦提升主業競爭力。實現技術、產業、資本的戰略協同，構建科技創新全產業鏈、大連接、大運營、大產業的生態體系，打造佳兆業制勝未來的核心競爭力，成為公司未來重要的業績增長點。
佳兆業創業已經有二十載，現在的佳兆業厚積薄發，經營穩健從容。利潤佳、負債低，擁有良好的資金流動性，現金及其經營現金流量足以支付債務，擁有很高的安全邊際。眾多權威機構紛紛看好佳兆業的未來發展，給予信用評級。2019年，穆迪、標準普爾、惠譽3家知名國際評級機構授予佳兆業信貸穩定評級。第一上海證券、中達證券、 國信證券（香港）等知名券商機構紛紛給予佳兆業“買入”評級。反映出權威機構和資本市場一致認同佳兆業的經營策略，並對佳兆業未來的發展充滿信心。
2019年，地產行業市場從平衡到極化，競爭越來越激烈。眾多房企業績增速有所放緩，盈利下降。但佳兆業憑藉著硬核的舊改實力和優質土儲，深耕專注於粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，毛利維持高增長。這在已經進入存量市場的房地產行業裡顯得尤為突出，顯現出在貼近肉搏的激烈市場競爭中擁有核心優勢。加上在國家戰略層面扶持推動的粵港澳大灣區，儲備了面積最多的優質土地，未來佳兆業的業績充滿著確定性，值得期待。
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