房屋，是居住之所，是保障人正常生活的必要場所，也是法律保護的重要對象，甚至對居住權的保障，優於一般的債權，優於法院的查封和執行，這是本文的基礎。
在保障人居住權和債權的時候，哪個是應當保障的權利，人民法院必須進行斟酌。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》對一般人的居住權進行了保障性的規定，本文進行解讀。
買過房的都知道，買期房會有個預告登記制度、會有過戶手續、會有交付房屋等過程。從法律上來說，辦完過戶，房子就是你的了，實際上還有交付房屋，才能進入居住。這三個事情是確定買房者權益的重要節點，也是重要因素，我們也從這幾個時間節點來討論房屋被法院查封的處理。
如果您買的是商品房，買房過程中房屋被法院查封，如何處理？
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條是對商品房一手房的規定，該條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
根據該條規定，法院查封前需要簽訂書面合同，查封時自己名下在該市無其他居住房屋且已經支付超過50%的房款，如果此時房屋被法院查封，只要根據法院要求將剩餘房款支付給法院，執行異議就能成立，人民法院會解除查封。本文所說的房屋必須是住房，商鋪不能根據該條規定解除查封，如果您賣的是商鋪被查封了，請不要使用該條規定。
如果您買的是二手房、商鋪，買房過程中被法院查封該如何處理？
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條是對購買不動產的規定，該條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
這一條對當事人的要求更加嚴格，要求必須是查封前已經簽訂合同，簽訂房屋前已經佔有房屋，已經按照合同約定支付款項且不能違約，不是因為買受人自身的原因未辦理過戶等才能適用該條的規定。現實中以下原因會被認為是因為買受人的原因無法辦理過戶：1.買房時，房屋上有抵押導致的無法過戶2.對購房政策的忽略，自己無購房資格導致的無法過戶3.消極不行使過戶權利。
如果在查封前已經辦理了預告登記，人民法院不應該再進行查封
從保護居住權的角度，居住權屬於基本人權，優於其他債權、抵押權、查封和優先權，如果已經辦理預告登記，人民法院再查封的，法院是自找麻煩，預告登記人提異議，人民法院就應當解封。
買房時需要注意的問題
如果您是買房居住，我給您的建議是付款後儘快佔有房屋，保持佔有狀態是對您權利的保護，其次要按照合同約定付款，再次，就是能辦預告登記千萬要辦理預告登記，最後，能過戶的時候千萬不要拖延，立即去辦。要知道，房屋過戶到你名下之後，房屋才真正屬於你。不管你做了多少操作，最後房屋沒過戶到你名下，房屋就不是安全的，隨時會因為別人的原因導致你買房失敗，損失不說，糟心的事情就夠你糟心幾年。
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