《榆林中心城區房屋徵收補償有關問題的規定》於2019年8月28日至9月29日登載在榆林市人民政府網期間，共收到群眾電子郵件4封、信件1封。
群眾意見及建議：中心城區內西沙、南郊、長城路濱河路、解放上巷區域補償標準低，建議提高補償標準；無證土地、建築的補償與有證件的一視同仁。經我辦研究認為：一是，中心城區範圍內房屋徵收土地評估指導價，是基於近年來中心城區已實施的棚改項目的補償標準，結合實際確立；被徵收土地、房屋的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收決定公告之日的被徵收房屋類似房地產的的市場價格評估確定的。二是，無證土地、建築的補償在本規定中有明確的補償標準。因此，本規定不予修改。
為了規範榆林中心城區房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋徵收與補償條例》《確定土地所有權和使用權的若干規定》《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》《榆林市棚戶區改造實施辦法》及有關規定，結合榆林中心城區房屋徵收實際，作如下規定。
一、適用範圍
在榆林中心城區範圍內徵收單位、集體和個人的土地、房屋，適用本規定。
二、簽約主體
不動產權證書（土地使用證、房屋所有權證）的持有人（包括單位、集體、個人）和徵收範圍內未辦理不動產權證書的被徵收人是被徵收土地、房屋的簽約主體。
有下列情形之一的，可以作為被徵收土地、房屋的簽約主體：
（一）產權人一方或雙方死亡，通過公證、贈與、遺囑、析產協議等書面形式確立的受益人。
（二）《繼承法》規定的法定繼承人。
（三）夫妻雙方離異，且判決書或離婚協議書明確權屬分割範圍的受讓人。
（四）房屋進行交易、未辦理過戶手續，由現房屋所有權人承諾，經律師事務所審查符合法律規定的。
（五）根據房屋徵收政策有關規定，房屋徵收範圍內被徵收房屋設定抵押、涉及財產保全、存在經濟糾紛的，由房屋所有權人簽訂補償協議。
（六）無民事行為能力人或限制民事行為能力人的監護人。
（七）被徵收房屋無權屬證明的，通過調查或社區（或村委會）證明為房屋所有權人的。
三、房屋徵收評估
（一）房屋價值評估依據。按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》《國有土地上房屋徵收評估辦法》《房地產估價規範》有關規定，被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構（以下簡稱估價機構）評估確定。
（二）估價機構確定。由被徵收人在房屋徵收部門提供的榆林中心城區範圍內從事房地產評估業務,且具有相應資質的估價機構名單中協商選定至少兩家估價機構。在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。
（三）項目預評估。在策劃項目時，由確定的二家以上的估價機構對徵收範圍內土地和房屋的價值進行預評估，評估結果經有關部門論證後確定。
（四）估價機構對被徵收房屋價值進行評估，可採取房地分評（即土地和建築分別評估作價）或房地一體（即土地不單獨作價，根據居住環境等因素進行綜合評估，對房屋建築面積評估作價）的方法。
1.房地分評的方法適用於規則的成排成列的且每層權屬為同一人（權屬未分割、非異主）的獨院建築。
2.房地一體的方法適用於單元樓、綜合樓、多層以上的建築、土地無法分割的多戶同院、土窯洞、每層權屬分割且異主的獨院建築等情形。
裝修較豪華的獨棟建築，參考裝飾裝修、建築結構等因素，可採取房地一體方式綜合評估。
（五）中心城區徵收範圍內劃撥土地，參照出讓土地評估；繳納土地出讓金的，補償已繳納土地出讓金的50%。
（六）被徵收土地、房屋及其附屬物等的補償，以估價機構的分戶評估報告為準。
（七）評估結果爭議處理。被徵收人對評估報告有異議的，可以申請複核評估，也可以自行選定一家估價機構評估。對複核結果或自行選定的估價機構評估結果有異議的，向中心城區房地產價格評估專家委員會申請鑑定，鑑定結果可作為房屋徵收補償依據。
四、土地的補償標準
（一）中心城區範圍內房屋徵收土地補償評估指導價。
1、西沙區域：①東至榆溪河、西至延榆鐵路、南至人民路、北至迎賓大道範圍內土地補償最高不超6500元/㎡；②東至榆溪河、西至延榆鐵路、南至富康路、北至人民路範圍內土地補償最高不超7800元/㎡，其中藝苑路以東區域最高不超6500元/㎡。
2、長城路、濱河路區域：東至長城路、西至濱河路、北至迎賓大道範圍內土地補償最高不超6500元/㎡。
3、南郊區域：①東至210國道、西至榆溪河、南至朝陽路、北至富康路範圍內土地補償最高不超6000元/㎡；②朝陽路以南區域土地補償最高不超5000元/㎡。
4、榆林古城區域：①榆林大街以東範圍內土地補償最高不超6500元/㎡。②東至大街、西至長城路、南至榆陽路、北至廣榆路範圍內土地補償最高不超8500元/㎡。③東至湖濱路、西至長城路、南至廣榆路、北至紅山路範圍土地補償最高不超7500元/㎡；④東至駝峰路、西至湖濱路、北至紅山路，南至大街最北頭範圍內土地補償最高不超6500元/㎡。
5、東山區域：東至210國道、西至駝峰路、南至榆陽河凌霄塔沿線、北至紅山路範圍內土地補償最高不超6500元/㎡。
6、北郊區域：東至210國道、西至榆林大道、南至紅山路、北至紅石峽鎮北颱風景區範圍內土地補償最高不超5000元/㎡。
7、鐵路以西區域：①科創新城範圍內土地補償最高不超5000元/㎡；②科創新城範圍內核心區域土地補償最高不超5500元/㎡；③鐵路以西（不含科創新城）區域土地補償最高不超6000元/㎡。
（二）集體土地的徵收補償。
1、集中成片的集體建設用地（與國有土地毗鄰、交叉地塊集體土地宅基地），在國有土地補償價格基礎上，按同權同價的原則下浮一定比例執行。徵收完畢後，集體土地由政府收回。
2、村集體土地及地上建築物的補償。
（1）集中成片的集體非建設用地，按政府統徵價格補償。
（2）村集體或個人在村集體建設用地上經審批修建房屋的，土地給予適當補償，建築補償重置價。
（3）個人租賃村集體土地或村集體未經審批自行修建房屋的，確認為違法建築和超過批准期限的臨時建築，按有關規定執行。自行拆除的，適當給予補償，最高不超過建築重置價；不自行拆除的，由綜合執法部門依法拆除。
五、補償面積的認定及其補償標準
（一）有證件的補償。
1、土地實測面積與證件登記面積不符的，按下列方式確認：
（1）房屋進深實測數據大於證件登記的，留足道路或巷道後，根據地形地貌或整排平均值確定；實測數據小於證件登記的，以實測數據為準。
（2）房屋開間實測數據大於證件登記、未佔道路（含水路）或巷道的，以實測數據為準。
房屋開間實測數據小於證件登記的，以實測數據為準。
2、建築物實測面積與證件登記面積不符的，以實測面積為準。
（二）無證件、證件不齊全、超出證件登記面積15㎡以上的，由徵收科（組）提出，分管領導組織聯合調查組（自然資源、城管執法、財政、保障公司等房屋徵收相關部門和單位工作人員）實地勘察並研究確認。
1、在歷史文化名城保護範圍內，2000年7月1日以前修建、因歷史原因無證件和證件不齊全的，參照有證件對待。
2、2000年7月1日—2013年12月31日修建、土地無證件或超出證件登記面積較大的，被徵收房屋價值採取房地一體方式評估確定；確需房地分評的，超出證件登記面積的補償由聯合調查組認定處理。
（1）持有原縣級榆林市建設局宅基地證的，土地按房屋徵收項目土地補償標準的50%給予補償。
（2）持有南郊農場準修證、原縣級榆林市建設局、林業局、農業局等相關部門批覆的，土地按房屋徵收項目土地補償標準的30%給予補償。
（3）土地來源無任何證明的，被徵收人配合房屋徵收，土地按房屋徵收項目土地補償標準的20%給予補償；不配合房屋徵收的，不予補償。
3、2013年12月31日以後修建，未違反控制性規劃、未佔用公用大巷或道路紅線和城市綠地的，能提供土地來源相關證明材料，由聯合調查組參照上述第（二）條第2款的三項規定認定處理；無任何證明材料的，只補償建築重置價。
4、2013年12月31日以後修建，違反控制性規劃、佔用公用巷道或道路紅線和城市綠地的，不予補償。建築由城管執法部門依法拆除。
5、徵收範圍內規則的成排成列的獨院建築，個別被徵收人因特殊原因未辦理不動產權證書的，參照有證件對待。
（三）土窯洞的建築面積，以計算使用面積的跨度和進深尺寸外延50cm確認（洞口除外）；裡表面用磚處理過的，外延時再分別增加12cm計算建築面積。
六、公房的搬遷和補償
公房住戶和單位的搬遷，屬區級的，由區政府責成相關單位負責搬遷；屬市級的，由市政府責成相關單位負責搬遷；已經移交機關事務服務中心的公房，由機關事務服務中心負責搬遷。房屋徵收實施單位配合房屋所有權人對公房進行清理和回收。
公房住戶自行搬遷並騰空房屋的，每戶按下列標準給予補償。①臨時設施和裝飾裝修補償費；②搬遷費（按建築面積20元/㎡，不足1000元的補足1000元）；③確需臨時安置的，根據區域不同，按建築面積15-20元/㎡·月的標準補償臨時安置費，過渡期按項目實際確定，最長不超3年；④獎勵，在公告期限內搬遷並騰空房屋的，按規定給予獎勵。
公房單位或主管部門自主協商解決住戶搬遷的，可按一事一議方式確定的補償標準予以補償。
屬中省駐榆企事業單位的公房，經政府研究，給予適當補償。
七、商業用房認定
（一）不動產權證書登記為商業用房，且被徵收房屋沿街或沿6m以上巷道的，確認為商業用房；不沿街或不沿6m以上巷道的，確認為住宅用房。
（二）商業街區的認定。6m以上巷道兩側的被徵收房屋，50%以上住戶自行改建為從事生產經營活動的，確認為商業街區；50%以上住戶未改建的或6m以下巷道兩側的被徵收房屋，確認為住宅區。
（三）商業面積的確認及補償。項目徵收區域內，多數被徵收房屋修建為坐北朝南的，東西長度為房屋開間，南北長度為房屋進深；多數被徵收房屋修建為坐東朝西的，東西長度為房屋進深，南北長度為房屋開間，以此類推。
1、城市主次幹道兩側的被徵收房屋認定為商業用房的，其補償面積和補償標準，在人民政府審查通過的徵收補償方案中確定。
城市主次幹道兩側的獨幢商業用房、商場等由具有相應資質的估價機構綜合評估確定補償價格。
2、東西走向巷道兩側的被徵收房屋（或空地），進深以8米確認。不足8米的，按潛在商業價值補償；超出8m的部分，按住宅補償。
3、南北走向巷道兩側的被徵收房屋（或空地），以開間最多不超3間確認；超出的，按住宅補償。
（四）對從事生產經營活動（生產、商業、服務、教育、娛樂等）的住宅，未認定為商業用房的，按建築面積90元/㎡·月一次性給予6個月的停產停業損失補償；確認為商業用房的，按建築面積40元/㎡·月一次性給予6個月的停產停業損失補償。
停產停業損失協商不成的，委託具有相應資質的估價機構評估確定。
八、搬遷費
搬遷住宅用房的，以被徵收房屋的建築面積（包括小房建築面積，違法建築面積除外）20元/㎡一次性給予被徵收人搬遷費；不足1000元的按1000元給予補償（以獎勵戶數確認）。
搬遷有大型固定機械設備的，搬遷費以被徵收房屋補償總價的0.5%給予補償，最高不超2萬元/臺。
九、獎勵戶數的確定
獎勵戶數以不動產權證書為準。按照法律、法規規定應予確認的其它情形，由聯合調查組調查確認。
十、依據徵收補償公平、公正、公開原則，保障先簽協議的被徵收人利益不受損，在項目房屋徵收結束前對補償資金進行平衡測算。經測算10%以上被徵收人的補償標準低於項目平均補償標準、損失超過5%的，應重新評估並在原補償協議基礎上籤訂補充協議。
十一、與本規定不一致的，按本規定執行。
十二、本規定自公佈之日起施行，有效期兩年。
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