棚改紅利逝去 轉變打法實行“三轉”策略
3月30日，中梁控股發佈2019年未經審核業績公告，報告期內公司實現合約銷售金額1525億元，同比增加約50.2%；總收益為566.4億元，同比增加87.5%；股東應占核心淨利潤39.01億元，同比增加102.3%。
受益於此前聚焦三四線的佈局，被業內稱之為“小碧桂園”的中梁控股依然延續了較高的銷售增速。中梁控股發軔於溫州，而後總部搬遷到上海。秉持著“總部一線，佈局三四線”的戰略，中梁控股採取“快進快出”，收割了這一撥棚改政策驅動下三四線城市房地產市場火爆的紅利。
但是，隨著棚改政策紅利的逝去，三四線城市房地產市場的下行和預期風險的增大，中梁控股正在改變以前的戰術打法。
在中梁控股召開的業績會上，中梁控股地產業務聯席總裁及執行董事李和慄表示：“實際上，我們目前整個的投資策略是圍繞‘三轉’，轉二線、轉省會、轉中心城市。”
“2018年我們對投資佈局就做了一些調整。實際上到了2019年，在投資方面，我們超過90%的投資額是佈局的二、三線城市。另一方面，三四線市場隨著政策紅利的逝去，出現了比較大的分化，存在一些結構性的機會，根據我們的週期策略，去尋找結構性機會這樣一種打法，來規避風險。”
財報數據顯示，2019年，中梁控股土地投資額為764億元，共獲取土地139宗。在全年買地投資中，二線城市佔比提升至50%以上。分區域來看，超過60%的買地金額位於長三角、中西部、海峽西岸、環渤海及珠三角，佔比分別為20%、8%、8%和1%。
但是，在“三轉”的過程中，習慣於“三四線打法”的中梁控股也面臨著全新的挑戰，比如省會中心城市更高的土地成本，更激烈的競爭，更高的產品需求等。
李和慄透露，2020年中梁控股銷售全口徑的銷售目標，目前初步定位在2019年的基礎上增長10%（即1680億元），這相比於此前高達70%的年均複合增長率大幅度降低，這也預示著中梁控股告別了前三年規模快速增長的模式。
淨資產負債率大降之後略有反彈 融資成本仍高企
財報顯示，因規模擴大，中梁控股當期債務總額同比走高。截至報告期末，中梁控股債務總額同比增加48.8%至401.81億元；淨資產負債率增加7.5個百分點至65.6%。當期中梁控股因借貸產生的利息費用累計37.85億元，同比增加55.2%。
在此之前，2016年至2018年間，中梁控股大力降低淨資產負債率，從1790.2%一直降低至58.1%。但是，相比於2018年，中梁控股在2019年的淨資產負債率有一定比率的反彈，從58.1%上漲至65.6%。
另外，值得注意的是，中梁控股的融資成本居高不下，平均融資成本依然位於9.4%的高位。中梁控股在業績會上表示：“2020年將進一步開拓新融資渠道，境外貸款和境內的ABS等，進一步降低境內非銀行貸款的比例。”
中梁控股在財報中表示，融資成本的增加，主要是由於借款金額及利率上升導致銀行及其他借款、優先票據利息增加所致，部分被在建物業資本化利息抵消。
從中梁控股資產負債表來看，2036億元的總負債中相比2018年新增一項為優先票據。在上市之後，中梁控股嘗試發行優先票據，但是利率卻一直維持較高位。去年年底，中梁控股曾經發行一筆1億美元的優先票據，利率高達11.5%，今年年初，發行的2.5億美元優先票據的票面利率也達到8.75%。
對於境外融資，中梁控股資本市場與投資者關係總經理及公司秘書楊德業表示，“會繼續在境外做一些新的融資，也會繼續去關注這個市場。我們今年到期的債務也不多，在今年11月份有一個2億美元的境外債到期的，已經準備好了一些計劃，同時我們在5月份基本上也可以根據現有的政策，去申請大概7億美元的額度。”
由於近期美股的波動，地產美元債下跌，部分美元債遭遇拋售。對此，楊德業稱，“關於美元債情況，我們現在也看到市場波動還是比較大的，價格還是有些下降，我們會對市場機會繼續去關注，不排除會有回購的機會。”
此外，楊德業還表示，“公司希望將淨資產負債率保持在70%-80%之間。 ”
毛利率、淨利率有待提升
財報數據顯示，2019年，中梁控股實現收入566.39億元，同比增長約87.5%；歸屬股東淨利潤38.34億元，同比增長98.5%；毛利131.82億元，同比增長90.75%。
雖然營收和利潤同比都有較高的增幅，但是從23.3%毛利率和6.9%核心淨利率指標來看，兩項指標尤其是核心淨利率明顯低於行業平均水平。
對於毛利率，楊德業表示，銷售和財務管理費用也是跟公司規模同步增長。“去年公司毛利率23.3%，這個是與公司的經營模式情況相關，根據我們實施快週轉策略，對於以住宅為主的開發商來說，大概是一個比較合理的水平。”
楊德業繼續表示，中梁控股一般的項目基本上毛利率在21%-25%之間，結轉部分要看當時拿地的土地成本及當時售價有沒有受限價限購情況影響。“未來隨著我們的融資結構的改善，會進一步降低用地成本，從而也會把我們的毛利率增加上升的空間。”
對於未來的規模發展目標，李和慄表示：“我們的銷售規模發展情況，初步定為一個比較穩健的方向，即每年10%-15%的一個增長率。那麼2020年可能因疫情原因，對2月份有點影響，所以我們初步定10%，未來都在15%-20%。那麼對於排名情況，我們希望隨著規模有一個同步提升。”
新京報記者 徐倩
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