你對買房時的公攤面積有什麼看法？問答頭條網

2020-04-05 08:54:35 佚名

房產觀察人

與國外商品房計價不同，我國商品房是按建築面積計價銷售的，這個建築面積實際上包括兩部分：即套內建築面積和公攤面積之和，其中公攤面積包括了樓棟大堂、公共走廊、管道井、電梯井、煙道、樓梯間、配電室等共用部位，以及小區配套的物業管理用房、門衛室、垃圾站、水泵房等附屬公用建築面積。不同構造的建築物，其公攤面積差異較大，比如，有電梯的高層要比無電梯的多層公攤面積大，塔樓公攤一般比板樓大。

把公攤面積列入銷售面積顯然是不合理的，多年來也一直為人所詬病。主要原因，一是這種計價方式不能準確反映房屋的使用價值，如前所述，不同構造的住宅建築起公攤面積有較大差異，比如，同樣是購買100m2商品房，多層住宅套內面積若為72m2，而高層塔樓可能只有68m2；二是公攤面積列入銷售面積，實際上掩蓋了真實房價，易於積蓄泡沫；三是容易導致住房統計數據失真，由於公攤面積的差異，很難統計出真實的人均居住面積數據。

因此，比較合理的商品房銷售計價方式是採用套內建築面積或套內使用面積計價，這也是世界上絕大多數國家所採用的模式。

小豬房論

公攤建築面積又叫共有建築面積，是指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。共有建築面積內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積。還包括套與公共建築的分隔牆，以及山牆水平投影的面積的一半面積（也就是外圍牆體的一半面積）。以上就是共有建築面積的組成部分，也就是所購商品房的公攤部分。

（圖片來源於網絡）

具體公攤面積如何計算，要先了解什麼是建築面積、套內建築面積、公攤係數。房屋的建築面積指的是房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積（就是整個建築的外牆圍護的面積）。套內建築面積是由套內使用面積、套內牆體面積、陽臺面積三部分組成。公攤係數是指總公攤面積與總套內建築面積的比例。具體公式如下：

公攤係數=總公攤面積÷總套內面積

公攤面積=套內面積×公攤係數

建築面積=套內面積+公攤面積（圖片來源於網絡）

現在房產預售、合同備案、確權過程中，房屋面積計算還是依照國家質量技術監督局2000年2月22發佈，2000年8月1日實施的《房產測量規範》（中華人民共和國國家標準GB/T 17986.1-2000)標準。隨著社會的發展，房屋建築的新技術的推廣，《房產測量規範》的標準已經有些不適用了。早在2002年，重慶出臺了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，明確規定了商品房現售或預售，以套內建築面積作為計價依據，合同中和權證記載明共有部位和設施。重慶的這一做法也為以後商品房銷售、房屋確權提供了一條可選擇的道路。（圖片來源於網絡）

關於取消不取消公攤面積一直都有爭論，只有找出最合理的方式方法，根據新時代逐步完善統一相關標準，維護人民群眾的根本利益，相信在不遠的將來一定會實現。希望我的回答對你有幫助。

LY房測

看了下評論，

都是理想主義家啊。

很簡單的一個道理，例如你買核桃和買核桃仁的區別。

你種一斤核桃成本要十塊錢，普通核桃，去掉亂七八糟開銷，賣十五塊你才算賺錢了，難道你剝成核桃仁後你也賣15塊？

房子也是，開發商建一棟樓是按這個樓整體建築面積算成本的，然後定價錢的，整個樓算定價一萬，難道改成按套內算他定價也會定到一萬？

羊毛出在羊身上啊！

這點道理都不懂？

姜維598

什麼是公攤面積？從字面上理解：就是共同攤分的面積。簡單的說是建築面積（產權面積）減去套內面積（個別業主擁有）那部分，剩下的就是所有業主共同擁有的部分。注意，那是一樣有產權，只是產權是業主共同分享而已。所以無論你喜歡也好，不喜歡也罷，這部分確確實實的存在，怎麼就那麼招人煩呢？除了獨門獨戶的房子外，有房子可以沒有公攤面積嗎？

最多人非議的是買房子時，售樓書只顯示建築面積（裡面包括公攤部分），聰明人就自動折算房價按建築面積算是多少錢一平。然後就呼天喊地的叫冤：若是不要公攤那部分，按套內面積算該省好幾十萬云云。哈哈～你以為買房像菜市場幾錢一斤，愛買多少斤就多少錢嗎？要不要覺得儲物室沒用，走廊太長都應該不算錢？有哪個開發商賣房不是以整套房子開價的？開發商開什麼價賣房有法律限制嗎？有法律規定每平只能賣多少錢嗎？沒有！！！開發商要賣某個價是固定的，你喜歡用建築面積折算是一個價，當你用套內面積折算價錢自然不一樣了。用建築面積折算然後乘以套內面積，這樣計算有意義嗎？錢少了，開發商能賣嗎？唯一能讓人非議是售房時只說明建築面積，而欠缺套內面積，是對買房的人在信息上不夠公平。應該同時列出套內面積給消費者參考。但這些對整體售價沒有影響。

其後，在計算服務收費時，建築面積再次引起爭議；有說：物業只管公共地方，憑什麼物業費套內面積也算錢？也有人說：供暖只供套內面積，憑什麼公攤部分也要付費？但是大家知道這些服務費是怎麼計算出來的嗎？一個最簡單的原則，天底下任何商人都共同追求一個目標：成本＋利潤。這是一個固定的數額，要是達不到這目標，根本就談不成生意。換言之，小區要這種服務，業主們就要付出這個價錢、業主就是分攤這個費用。怎麼分攤？因為服務商已經知道小區的總建築面積，普遍就用建築面積的大小去分攤。說到這裡，大家應該明白，用什麼面積計算服務費其實只是提供一個＂比例＂讓業主去分攤那個固定的數額，達不到目標，根本沒有服務。所以用什麼面積計算跟提供服務的區域沒有必然的關係。

最近幾起鬧得沸沸揚揚的服務商拒絕收供䁔費的事件，就是業主按服務商定價交供暖費都被拒絕，原因是入住率不足或欠費嚴重，簡而言之就是達不到服務商的要求數額，就停止服務了。

那為什麼服務費總是喜歡用建築面積計算，用套內面積不行嗎？其實都可以，原則上＂比例＂都一樣。用建築面積因為那是在產權證上標明的，在政府部門也有存檔，爭議較少。其實建築面積也就是法律上的產權面積，是有法律規定的。有天小區百年歸老或是拆遷重建，產權面積是業主用來算錢的。

在水一方211414183

有人會說，這些地方也是用錢建起來的，但這不叫能住人的房子，你可以折算到總價裡面，但不能按房子的價格計算並虛報房子的面積。

房子的公攤應該取消，房子的公攤也肯定會取消，當市場不再“求房若渴”時，有公攤的房子會無人問津，所謂貨真價實，一分價錢一分貨，我出了100平的錢，你就得給我100平的房子，至於其它公用面積，那是你開發商應該提供的，你如果不提供，誰買你的房子呢？

大家說是不是這個理？

無語石1

不要高興得太早！也不要被騙了！

把公攤寫在產證裡在物權法上的意義是：小區都是私有的，小區範圍內所有事項除了私人房屋，都需符合絕大部分業主的利益。

去年，曾經有過一個政策試探：新建設的小區不設圍牆，小區內道路全社會共用。結果就是因為有公攤，導致小區內土地屬於小區全體業主私有這個法律屬性，決定了這個政策想法完全違反物權法，進而試探失敗被否決！

開發商賣房不管怎麼樣，其成本核算利潤獲取的模式是不會變的。如果以後在形式上沒了公攤登記，就會導致買房者負擔了公攤的費用卻沒了公攤的權利！這種改變就是明目張膽地搶劫！

思令4

【說說外國商品房面積計算及產權】

近期，新華社和《人民日報》發文稱，全世界只有中國房子有公攤面積，有的樓盤的公攤面積超過52%，這就意味著實際房價要翻一番。那外國的住房面積是怎麼計算的呢？還有，外國住房的交易、保有都有哪些費用？外國住房是永久產權嗎？

1.何為公攤面積？

商品房銷售面積計算是有統一標準的，裡面有個公攤面積，計算依據是建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)。

《規則》規定，商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積；套內建築面積=套（單元）內的使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積；公用建築面積包括的就多了，有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積，還有套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

通俗地理解，住宅小區內的任何建築，包括圍牆，都被納入公攤面積，買房也買了這些公用建築的一部分。

將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築的公用建築面積公攤係數。也就是說，套內建築面積=銷售面積÷（1+公攤係數）。如果你買了一套100平方米的房子，公攤係數是24%，那麼，你買的這套房子的套內建築面積是76.92平方米。注意，這還不是使用面積，因為牆體垂直投影面積也包括進去了，牆體越厚剩下的使用面積越小。

中國商品房銷售面積計算及公攤係數就是這麼來的。其實，“公攤面積”用字不準確，應該是“共攤面積”，“公用建築”也應該為“共用建築”。“公用”指靠稅收支持的全民資產；而“共用”才是兩個或兩個以上的人共同享有使用財產。

2.外國以“地毯面積”計算商品房面積

國外說的住房面積，沒有特別說明，都是指使用面積，有的也叫“地毯面積”，就是能鋪地毯的地方，能被居民起居實際排他性使用的面積。

牆體建築不能使用，當然不算面積。電梯井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳和過道等雖然經常使用，但不能排他性使用，當然也不能算面積。

很關鍵的一點必須講明，外國的住房都是裝修好方可出售的，裸房屬於未完成建築，不得出售。外國的裝修相當於我們的精裝修，一般配置有空調、冰箱、暖氣、洗衣機、烘乾機等基本生活電器，還有全套傢俱，也就是我們說的“提包入住”。

在需要採暖的地區，使用面積除了有“地毯面積”要求外，還必須有采暖，也就是說，閣樓、地下室雖然鋪有地板，如果沒有采暖，也不算面積。花園、游泳池，這些都不算住房面積。

新華社和《人民日報》所稱“全世界只有中國房子有公攤面積”，外國商品房面積基本就是按上述方法計算的。

我在馬來西亞工作期間，在吉隆坡Mont Kiara租住的公寓房，房產證上也寫使用面積，儘管電梯前的樓道寬敞得可以開汽車，車庫、游泳池、網球館、健身房免費使用，均不計算進住房面積。

下面，我們以美國一個購房的實際例子，看看實際怎麼計算住房面積，以及住房的交易及保有成本是怎樣。這裡說明一下，美國等很多國家，住房面積單位是平方英尺，以便於中國讀者理解，我把面積單位換算成平方米。

3.美國住房面積計算及交易、住房成本

美國有三種形式的住房：獨立住房，相當於中國的別墅，有前後花園，四周不與任何其他建築相連；連排房，一側或兩側與其他建築相連，有較小面積的獨立花園；單元住房，和中國的樓房一樣，沒有屬於自己的綠地。美國4個房間以上的住房佔住房總數的90%，室內使用面積中間值為177平方米，地產面積中間值為1416平方米。

2009年夏天，一個在美國生活的朋友在明尼蘇達州布萊恩市花28萬美元買了一處獨立住房，有前後花園，兩個車庫。這所房子建於2000年，共三層，2廳、5臥、4衛、2車庫（其中一個是2車位），房屋周圍是綠地，地產面積為2500平方米。房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號高爾夫球手泰格·伍茲也曾來此打球。

這所房子實際上有500多平方米的使用面積，但由於100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積，買的時候只算400平方米。

美國獨立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。朋友花4萬美元對整所房子重新裝修、粉刷，並更換了中央空調。當然，也裝修了地下室。

住了幾年後，朋友全家搬到德克薩斯州的休斯敦去住了，朋友便出售了這所房子，這時地下室就算面積了，因為地下室滿足了面積計算條件，即有地板、有采暖、有精裝修，這時的面積就寫500多平方米了。

房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等費用，所有這些稅費加在一起，是房價的3%～8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房（房地產經紀人通常由賣方聘請），還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%～7%。

這所房產每年需交納的房地產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從交易日開始付房地產稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額徵收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅。對按揭購房者來說，房地產稅由銀行代扣。

除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。朋友家門口有兩個垃圾桶，一個用於放置普通垃圾，一個用於放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。

美國保有住房的主要開銷就是房地產稅，稅率是住房價值的1%～3%。房地產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房地產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高，因為房子附近的公共投入大，學校、醫院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應該的。

4.外國住房是永久產權嗎？

最近一些年，國內總有專家、教授和企業高管稱，外國土地私有，買了房子就買了永久產權，包括永久土地產權。這種法理不通、沒任何依據的說法誤導了很多人。下面，我們就看看在外國買一套住房，能獲得永久產權嗎？

如果是獨立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因為那塊土地上只蓋你自己的房子，土地的產權和房子的產權可以統一起來。買的獨立住房也是如此。

城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點宅基地，怎麼把那點土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個人，都無法認定哪一平方米是屬於他的。宅基地無法劃分邊界，不管怎麼分配，都不具備物權所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對樓房居民戶來講，擁有個人的私有土地所有權從法理上講是不可能的。所以，公寓樓的產權僅僅是空間的產權，不包括土地的產權。

馬來西亞法律規定，除了原住居民可以擁有永久產權的土地外，其他用地均沒有永久產權，商業用地的產權分為30年、60年和99年，土地產權到期，土地連同地上物無償歸還州政府。當然，如果土地產權到期後繼續租用土地，也可重新申請，向州政府續交租金。對於單元樓房來說，由於所有樓房業主的土地產權是黏在一起的，無法分割，馬來西亞把這種土地產權叫做“分契式產權”，也就是整座大樓的所有業主共同擁有樓房所佔土地的產權。

美國和英國等一些國家規定，由於樓房的宅基地無法私有，所以，法律允許同一樓的業主如果有超過三分之二的人同意，可以先成立一個公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時，土地的所有權就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業主沒有超過三分之二的多數人想購買宅基地，那土地所有權就在開發商手裡，如果是他買來的話；當然，也許是他租來的，這時，土地所有權就在第三方手裡。

美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當於中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然後分配，但這時就需要由業主出資聘用專門人員進行物業管理，交納各種稅費，因為土地所有權還是不在私人手裡，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產稅。

5.外國對宅基地所有權問題淡漠

根據筆者在一些國家工作居住時直接瞭解的情況，加之從國外生活的朋友那裡得到的信息，總體而言，外國對宅基地所有權問題很淡漠。

首先，房子是有壽命的，例如，中國民房的設計壽命一般為50-70年，設計壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因為那就成了危房。所以，不管宅基地的所有權在誰手裡，自己永遠擁有這所房子是不可能的。

別說居民住房，就是鋼筋混凝土澆築的隧道、橋樑也是有設計壽命的，一般不超過100年。例如，2018年8月14日，意大利A10高速公路連接熱那亞的莫蘭迪高架橋倒塌，導致至少39人死亡。這座橋樑設計壽命是100年，1967年竣工，這座橋樑在壽命的一半即倒塌。歐洲建築界在20世紀中葉對鋼筋水泥有“迷信”情緒，認為這是最堅固的材料，當時很多建築師沒有考慮到水泥和鋼筋會被空氣侵蝕、粉化等因素。

我曾給上文提到的那個美國朋友打電話，問她買的那所房子土地有產權嗎？她疑惑不解，根本就沒在這個問題上費過心思，住了幾年也沒關注過宅基地的所有權。

美國人在一所房子里居住的時間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權是誰的呢。

也許讀者會說，有了宅基地所有權，就可以作為遺產留給後代呀。美國的聯邦遺產稅實行累進稅率，房子的價值越高，納稅比例越大，目前最高稅率為40%。許多州也對遺產徵稅，聯邦遺產稅加上州遺產稅，最高稅率會超過50%。在美國，繼承房產相當複雜，要填寫的報稅表格就有60頁，據說需要一個月才能填完。所以，美國人也不希望土地價值增加到房子上，不然遺產稅很高，借錢也費勁。在美國，遺產稅不交，房子就要充公。

在美國，有96%的人在一年內就會把繼承的房產賣掉，因為自己有房子住，空著房子還要交房地產稅，不合算。

另外，給空置住房保險保費要比有人住的住房保費高很多，一般要高出50%到60%。有的保險條款規定，如果承保人離開房屋超過30天，而又沒有新房客入住，保險合同自動終止。這是因為，空置住房發生意外損失的概率很大，如水管破裂，由於無人察覺，對房屋的損害會不斷擴大。

如果繼承的是老房子，還要經常維修，不但費錢，還勞神，確實沒必要保有，不如變現實惠，腰包裡有錢，想到哪裡花就到哪裡花。即使那些蓋得很結實的有土地產權的房子，一兩百年後說不準是誰的了，因為美國有這樣的法律，政府可把私有住房認定為古蹟，產權收歸政府。從此，原私有產權者僅有使用權，還要負責維護，任何時候不得改變古蹟財產的面貌。