誰也沒想到，深圳的樓市就這樣又“秀”了一波，短暫的兩週裡，新盤一入市便出現“秒搶”、“日光”。
- 3月7日，蛇口太子灣灣璽，70套2000萬起步的豪宅，12分鐘賣了3.6億，當日清盤。
- 3月12日，光明勤誠達正大城，453套產品，吸引百人戴著口罩前往，開售15分鐘銷控40套。
- 3月13日，太子灣灣璽加推14套房源，套均4200萬起步，8秒宣告售罄。
- 3月16日，沙井萬科星城線上開盤，7分30秒288套房源售罄，吸金近3億，圍觀人數高達近50萬人次。
▲圖源網絡
巧的是，這幾個項目推出的均是清一色的公寓產品！！！
是不是很意外？當大家還在高呼“首選住宅”，“公寓靠邊站”的時候，深圳的公寓給市場打了一劑雞血。
似乎從去年大灣區規劃綱要+先行示範區出臺後，深圳市場被看好，外地客們進場，下手麻利，住宅、公寓、寫字樓都不放過。
當然，深圳公寓火熱的另一邊，是臨深的住宅，也成了熱門選項。
手握熱錢的購房者們，對臨深住宅躍躍欲試，出擊臨深市場的案例明顯增多。
上週東莞某中介在朋友圈發文：東城萬科皇馬驪宮開盤當晚，36000元/平的單價，3分鐘售罄。
不難理解，臨深買房，多是想要搏一把深圳擴容的利好，若是深圳擴容，臨深片區補漲就快，房價還得往上走。就算不搏深圳擴容，目前臨深片區房價足夠便宜，也是不錯的投資。
算了一筆賬，像深圳光明建發小巨蛋、沙井萬科星城、大運仁恆夢公園、龍崗中心城遠洋新天地等，推出的都是小面積段公寓產品，總價100多萬也能拿下。
而臨深的住宅，像惠州的惠陽、大亞灣片區單價1萬+，東莞鳳崗的小戶型住宅，總價也在100多萬。
▲上下滑動查看深圳及臨深片區低總價房源
這種情況下，對於許多人士來說，熱錢究竟是灑向深圳的商務公寓，還是臨深住宅？
先來看下業內人士是怎麼回答的。
1、深圳壹地產/灣區壹地產總編輯--陶文傑
首先關於擴容，我覺得今年深圳擴容的概率，可能性在5成左右，而今年前海擴容概率超過50%，個人覺得有8成左右概率。
但是長遠來看，時間拉長到3年、5年、10年的週期看，深圳擴容的概率可能就是8成、9成，甚至100%都有可能。
在這個前提下，如果你願意做長遠的投資，用小錢去試圖博取很大的收益。同時，也做好了萬一深圳沒有擴容，可以承擔房子跑輸大市的這種準備的話，那肯定是要去博臨深這些可能擴容的區域。
當然，如果你的性格比較穩健，厭惡風險，不想有賺很多的機會，覺得跟著大勢走就差不多了，那肯定買深圳中心區的小公寓好。
因為深圳中心區小戶型公寓，是一個非常穩的產品，可以出租，可以抵押，也比較好賣。同時，隨著深圳的發展，隨著貨幣的增發，也能穩健升值，非常穩。
因此買深圳小戶型公寓，還是臨深的住宅，要根據每個人的情況來做抉擇，沒有一概而論的。
2、永高樓市分享會創始人--永高
我的答案是買臨深的住宅，理由有幾個。
第一，深圳擴容是早晚的事，就算不實質性地擴容，不從政策面去宣佈，但隨著交通軌道和路橋設施不斷地完善，這時候擴不擴容問題不大，深圳的居住還是會外溢。
這是因為這次YQ之後，會形成以大城市為核心的都市發展圈，就是以點帶面。所以，擴不擴容沒關係，買住宅一樣會有優勢。
第二，在臨深片區選擇住宅，100多萬基本上都可以選擇兩房，還比較宜居，因為它都是屬於有小區、有花園、有學校的。而選擇深圳公寓，100多萬能買到的戶型很小，只能拿來出租，居住環境也不好，所以臨深的住宅能夠滿足居住功能。
第三，從投資的角度考慮，臨深片區的小公寓，以我所知的都是開發商的一手樓比較多，因為它屬於增量市場，沒有像市區裡面很多公寓是屬於存量市場二手樓。
所以在增量市場的時候，這種小公寓都賣的不便宜。具體來講，有些時候中介公司的佣金都去到3到5個點，賣的價格個別已經去到4萬多5萬的單價了，所以它的價格面並不便宜。
而跨過去一步，如果是住宅的話，跟深圳不管是橫向還是縱向比較，100多萬買一個臨深的住宅，它的單價就很低了，兩三萬隨便買，甚至再好一點的也不會太貴，又是居住又是有小區，所以肯定是買住宅的。
3、深圳中原二級市場董事總經理--玉家雄
如果臨深的一些片區，將來真的能夠劃入深圳，當然建議買住宅了，住宅的保值能力和升值能力是比較高的。
不過現在來看，深圳擴容還是帶有不確定性的。
另外，現在深圳100多萬的公寓，想要選擇有區位優勢的，也不容易，可選擇的大多是距離中心區較遠，比較靠近臨深片區的。
所以如果這樣的話，我肯定是會選住宅的。
聽完了業內人士分析，來聊聊和主題相關的兩個話題：1、深圳的公寓；2、臨深片區的住宅。
先來說下深圳公寓。
如果公寓分類別，那就是深圳的，和其它的。
市場上給公寓最多的標籤，是“升值慢”、“稅費高”、“賣不出去”，以為不被看好的公寓，在深圳卻走出了不一樣的行情。
從歷年數據來看，深圳的公寓成交量一直逐年遞增，2019年更是近1.9萬套公寓被拿下，成交量相比2018年上漲58%，成交均價同比升漲3.6%至61900元/平。
從成交結構來看，2019年公寓的成交更加集中在低總價、小面積的公寓產品上，成交總價仍集中在100萬到300萬之間，佔比6成多。
▲圖源深圳同致誠評估
有意思的是，14-18年，深圳公寓一直處於供過於求的狀態，到了19年，出現了反轉，需求大於供應，主要有兩方面原因，一是18年深圳“731新政”，規定各類用地上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途，可以銷售的商務公寓越來越少；二是住宅限購政策趨嚴，部分剛需和投資人士開始轉戰公寓市場。
▲圖源深圳同致誠評估
深圳公寓魔幻就魔幻在，升值速度也快過了住宅，且正在縮小與住宅的價差。2016下半年開始，公寓平均價格在3.89萬左右，數據顯示，2年過後，公寓上升53.6%，住宅均價仍在5.4左右沒有大的變化。
看來在深圳投資公寓是可以的，不過市場風險一般來說是高於住宅的，所以購買時更要用心挑選，否則極易踩雷。要麼選擇核心地段，地鐵密集、人流密集的，易出租、易轉手；要麼就選擇頂豪公寓，總有富人會接盤。
另外，雖說現在羅湖、福田、南山、大鵬則可以使用商務公寓申請學位，不少人打著這個噱頭推售公寓，可是別忘了，現在住宅都有可能因積分不夠而面臨分流，更何況公寓呢？而且公寓申請入學也沒那麼簡單，建議有學位需求的還是首選住宅。
再來看臨深的住宅市場。
去年大灣區規劃綱要出臺，大家都覺得會刺激各城市的房價上漲，深圳市場看似勢頭“強勁”。
然而大灣區一週年時，房價漲幅最大的卻不是深圳，而是東莞，據安居客房價數據顯示，9城中東莞年漲幅達到16.7%。
日前，中國指數研究院也發佈了2月百城新房數據，第一名是山東的日照，第二名就是大灣區城市東莞，深圳以0.24%的環比漲幅排名第六。
沒想到，低調的東莞樓市暗自發力了，漲的比隔壁大哥深圳還厲害。
▲中指研究院
其實得益於臨深的優勢，這幾年臨深的惠州和東莞樓市的表現確實不錯。
東莞房價從06年的4147元/平，漲到了如今的兩三萬，房價翻了5倍多。
惠州也經歷了兩個大週期，先是2009年2月-2011年的2月，兩年時間裡惠州的房價上漲了45%，後是2015年9月-2019年2月，房價上漲了95%以上，從不滿4千到如今突破萬元。
▲圖源子木聊房，數據說明：2006-2019年的均價取自東莞市統計局官網當年12月新房網籤成交價格
按照這個邏輯，買入臨深也不錯。
那麼臨深的住宅、深圳的公寓，究竟該怎麼選擇？
如果是純投資，依然建議紮根深圳，臨深雖說也能買入，不過一方面臨深城市這麼多片區，很多發展參差不齊，容易被套進去，另一方面一手房供應量太大，找不到接盤俠，不建議去“冒險”。
如果確實有自住或者教育的需求，那就優選臨深超級大盤，最好是靠近高鐵站的。
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