2020年3月28日，新城控股公佈了2019年的年報，市場一片叫好，普遍認為新城控股業績比較炸裂，遠超萬科等同行。在新城控股原董事長爆出醜聞之後，新城控股經營一度陷入困難。其子接任後，公司採取了一系列的穩股價、促經營的霹靂手段。那麼新城控股的2019年的年報真的像報表反應的那麼優秀嗎？我們抱著謹慎的態度來分析分析。
市場認為新城業績超預期好的理由有下面幾個：
一是公司實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸母淨利潤126.54億元，同比增長20.61%。
二是2019年新城控股實現合同銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21%。商業地產方面，新城控股旗下21座吾悅廣場滿鋪開業，全年租金及管理費收入增長至40.69億元，同比增長92.28%。真的相當炸裂。
三是公司資產負債率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由於銷售房屋產生的預收賬款大幅增加至1970.18億元，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53%，和去年同期基本持平。同時公司淨負債率由2018年的49.21%下降至16.36%。
四是經營現金流達到了436億元，尤其是四季度單季度流入443億元，在主要地產公司裡也是名列前茅，要知道2012年至2018年7年間累計經營現金流也沒有超過50億，這一季度就達到了436億元。
既然我們抱著懷疑的心態來看它的財務報表，四葉君就要說出自己的懷疑之處。
首先我對新城的利息資本化方面有質疑。
我們先來了解一下什麼是利息資本化，它和利息費用化有什麼差別，有什麼利弊。
利息資本化，為購建符合資本化條件的資產而借入的專門借款，以專門借款當期按實際利率
計算的當期利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性
投資取得的投資收益後的金額確定專門借款予以資本化的利息金額。
利息費用化，就比較好理解了，產生的利息費用，直接計入當期損益。
主要區別就是：資本化支出計入形成資產的成本，通過折舊攤銷在使用期內扣除，而費用化的支出就是當期發生就一次性計入當期損益中，以後不再扣除。
那麼，新城控股利息資本化金額是多少呢？
對比同行萬科a。2019 年 12 月 31 日，萬科存貨餘額中含有借款費用資本化的金額為人民幣16,300,324,881.26 元 (2018 年 12 月 31 日：人民幣 14,679,627,940.51 元) 。萬科本期間用於確定借款利息費用的資本化率為 5.01% (2018 年 12 月 31 日：5.30%) 。新城控股的利息資本化化率6.1%，略高於萬科。新城控股資本化費用佔總利潤126.54億的25%左右，萬科資本化費用163億佔比淨利潤388億為42%。從這個角度看，新城控股利息資本化的比重並不是不能接受。
第二個懷疑之處是投資性房地產公允價值變動損益。2019年投資性房地產公允價值變動損益26.47億元，佔利潤總額的比例為15%。投資性房地產值多少錢，基本上公司自己說了算，因此用這個來調節淨利潤，確實太容易了。但是隨意改變會計政策，調節利潤的嫌疑是不能避免的。
最後，四葉君並不能得出新城控股是否隱藏了利潤，但調節利潤的手法是很明顯的，這在會計處理過程中並非是不允許的，只能說是合理的應用了財技。我們投資者立足公司的過去，買未來的預期，從報表中我們觀察企業發展的大致趨勢。公司表示：未來，市場的比拼將歸於城市佈局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素，公司發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”。通過把握市場趨勢，在機遇中保持危機感，反思對標，在爭鋒中提升競爭力。
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