過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。
從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花，東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。
這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。
一個是中心城市。
所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外，也有區域中心城市青島；廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。
第二個就是大都市圈。
超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。
第三個熱點地區是城市群。
城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。
在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市，比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500、600萬人口，以後可能往1000萬人口的方向走。
這裡面有一個什麼動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%；它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%；它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務，還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業，一般會佔到這個省總GDP的40%。
從這個意義上講，大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省總的經濟人口規模去算一下，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。
所以我剛才說的大都市、超級大城市，1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張，過了2000萬的，可能上面要封頂，但是在1000萬-2000萬之間不會封頂，會形成它的趨勢。
如果已經是2000萬以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。
大都市圈不是一個行政範圍，而是它的經濟輻射範圍，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。
大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈，這個大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但是，一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。
以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關係，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群裡的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。
總之，儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，20年以後回頭看，現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點，以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。
在今後的十幾年，房地產開發不再是四處開花、全面開花，而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。
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