剛剛過去的3月，合肥樓市可謂是“群雄亂舞”。
自月初復工後，受疫情影響的各大樓盤紛紛拋出促銷策略，“最高省40萬”、“工抵房”、“特價房”、“送車位”、“送家電”……看得人眼花繚亂。
但月末的時候，畫風又變了。“調價500元/㎡”、“優惠收回，4月1日起執行”，一波波漲價的信息，刺激得頭皮發麻。
不過，4月終究是來了，房價到底是漲？還是降？
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01
漲價？4月1日立馬執行？
極少數是真漲價，大部分都是渾水摸魚
今天，我摸底了前期“喊漲”聲濃的樓盤，尤其是以下這種一到4月就要改變銷售節奏的項目，大家一起來看看前後變化。
（圖源：朋友圈）
安建錦繡花園
之前：4月1日0時起，價格全面上調500元/㎡。
現在：正常房源微漲，但結合現有優惠，總價能優惠約兩三萬，特價房源（頂底樓）交五千抵五萬。
力高前城天悅府
之前：4月1日全線房源再次上調200元/㎡。
目前：房源價格微漲，但有“交2.5萬抵4萬，3天首付3萬，按時簽約1萬”的優惠活動。
錦繡龍川
之前：2020年4月1日起，全面上調價格。
現在：據置業顧問介紹，項目較之前微漲，不過目前高層給到優惠96折➕按時簽約99折，總計95折。
翡翠正榮府
之前：認購享1萬購房優惠、砸金蛋、15天無理由退房等五重好禮活動3月31日截止。
現在：據瞭解，項目已經截止此前的優惠。
學林春曉
之前：目前所有樓棟底價上漲50元/㎡，4月開始，小高層底價會進一步大幅上漲。
現在：真漲了，但仍有優惠，詳情一房一價。
半島公館
之前：二環旁，準現房，暖春特惠活動截止倒計時2天。
現在：目前，購房者仍然享有10套特價房優惠，建築面積115-155㎡，優惠額度20-32萬元不等，另外正常房源也有折扣，具體一房一價。
（半島公館特價房詳情）
從摸底的情況來看，只有一個感言：漲或者不漲，市場購買力都在那裡。
市場上真有漲價的項目嗎？有，比如學林春曉。
據瞭解，學林春曉現有優惠衝抵後還是小漲了些。項目小高層目前只剩最後1棟，周邊缺小戶型房源，不愁賣所以注重利潤。
另外，一大部分項目屬於“漲價了，但還有優惠”。
比如包河區某盤，置業顧問表示確實向上調價了。但按現在的折扣來算，一套100㎡的房源，均價21500元/㎡，總價能優惠約10萬元。以至於“漲”和“不漲”沒有區別。
甚至，某些樓盤還有“如果誠心想買，我這邊可以和領導申請一些額外的優惠”。
當然，還有一批屬於優惠收緊、優惠（暫時）截止的情況。
就比如我們都知道的“75折”恆大。4月1日，恆大在恆房通打出了廣告：恆大全國619個樓盤81折優惠。另外每日每盤推出3套清尾房源，清尾房在81折的基礎上再享88折。
與之前一樣的是，3000元可以定一套房，無理由退房等。但很明顯，優惠力度是收緊了。
理到這裡，相信大家心裡也都有了一杆秤。現在的市場，完全不是漲價的市場，降價漲價並存，不同的樓盤有不同的策略。
可以肯定的是，“極少數”的樓盤是真漲價。這種樓盤一般是賣到了尾聲，或者是新開樓棟位置較好，稍微漲個幾百元，完全不過分。
然而相當大的一部分樓盤，純屬造勢，跟風營銷，鼓吹漲價去撩撥購房者的情緒，去套路、去逼定購房者。
02
3月小陽春沒有缺席
但市場極度分化，去化率天壤之別
當然，我們也可以從數據層面出發，看看當前的合肥市場情況。
金剛石網籤數據顯示，合肥市新房3月共成交5586套，相比2月因疫情“凍結”的1329套，成交量上漲了76％，已超過去年的5197套。
成交均價方面，合肥3月新房價格為17314.88元/㎡，相比2月份漲了57.25元/㎡。另外，受成交套數的影響，新房成交面積也有大幅上漲。
縱觀全月，新房網籤量呈穩步爬坡的走勢。3月第一週僅成交591套，3月第二週就馬上突破1000套，之後周均維持1200套左右。
毫無疑問，合肥樓市3月“小陽春”，春光洋溢。
當然，3月新房成交量反彈，與樓盤加速入市有關。3月合肥市共領出57張住宅預售證，27盤入市，入市房源共2636套。
製表：合肥房產
不過，市場表現極度分化。比如中海九樾的高層，因為“毛坯”附帶的性價比，刺激了購房需求，最終去化了9.3成。此外，絕大部分項目成績都不是太理想，雖然有多種優惠加碼，但還是出現了只賣1成的慘淡局面。
可以預料的是，這種兩極分化的現象將是今年的市場主線。
03
地產行業洗牌年
融創、恆大、萬科都在求穩
回過頭來，看看整個行業的格局。這幾天，各大上市房企陸續公佈2019年報，並提出了對整個行業的判斷。
融創業績會上，孫宏斌說，今年融創要做三件事：1、調融資結構，降融資成本；2、處置一些資產；3、拿地要拿對地方、拿對時間。
一直以來，融創都是“買買買”的瘋狂姿態，這次孫宏斌卻透露融創未來會賣掉一部分資產，會折優而買。
對比一下去年這位大佬說的話：在堅實的優勢平臺上高質量增長。預警的信號，很明顯。
異曲同工，過往一直以“規模”取勝的恆大，今年選擇了“降負債”。
前幾天的業績發佈會上，許家印也提出了重要三點：1、有息負債每年平均下降1500億，2022年總債降到4000億以下；2、土地儲備減少3000萬平米，到2022年降低到2億平方米左右；3、在多元產業方面，要收緊投資，5年內不再投資其他任何產業。
此戰略的背後邏輯，歸根結底是四個字：開源節流。
再來看看萬科。“活下去”是萬科2018年秋季例會的主題詞，當時大家僅認為是個口號。但這次，鬱亮說沒想到活下去成了現在最真實的存在。
因為疫情，萬科的交付、銷售、回款都將受影響，進而被波及的現金流，疊加嚴格監管的融資渠道等因素，2020年恐怕“不容易”。
萬科、融創、恆大作為行業的龍頭，他們的論調是焦慮的。管中窺豹，行業的情況應該都不會太樂觀。
這段時間，為了不讓疫情影響經濟陷入衰退，各國都掀起了一場史詩級的大放水。美國、法國、意大利、加拿大、韓國、澳大利亞都在給國民撒錢。
國內也在放水，一方面央行降準降息，另一方面各城市財政發消費券，比如南京發了3億，杭州16.8億……目的很明確，刺激消費。
這個時候，怎麼辦？
一方面要有準備，機會只留給有準備的人。另一方面，要相信任何危機不僅有“危”，也有“機”。
把控好自己的現金流，不要有“買漲”的從眾心理，也不要有“抄底”的心理，安全比一切都重要。
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