上市10年後，花樣年控股集團有限公司（01777.HK，以下簡稱“花樣年”）提出“二次創業”，在剛剛過去的2019年，新引進和任命了一批高層。
除了公司創始人曾寶寶迴歸以外，還聚集了一批來自於萬科、碧桂園、龍光、雅居樂等行業人才擔任公司高管，這批人才被花樣年視為有幹勁的“老司機”。
3月31日召開的業績發佈會上，花樣年董事局主席、首席執行官潘軍表示：“行業進入橫盤時代，現在大家都在擠進千億級別，我們預計花樣年今明兩年將進入行業前50強，也就是千億規模的級別。”
在追趕千億目標的過程中，花樣年曾“爽約”。在兩年前的業績會上，潘軍曾表示2020年花樣年進入千億目標，然而今年公佈的銷售目標僅為450億元。換言之，花樣年打算在行業整體增速放緩的背景下，加速衝刺實現業績“翻一番”。
“踩線”完成目標
據克而瑞數據顯示，2019年行業千億房企已經達到34家，同比去年僅增加4家，而2018年新增千億房企數量為13家。顯而易見的是，在行業下行週期，成為千億房企愈來愈難。
從34家千億房企普遍銷售增速來看，放緩趨勢也較為明顯。碧桂園、萬科、恆大三大龍頭房企中，除了碧桂園保持10%的銷售增速，萬科和恆大2019年的銷售增速均在個位數。
花樣年曾因“去地產化”戰略錯過了2015～2016年地產行業高速增長的時期，此後決定重新加碼房地產業務。然而在市場的不確定性下，花樣年對外公佈的短期目標仍比較“保守”，近兩年花樣年業績增速目標普遍定為20%～30%。
2019年花樣年實現營業收入190.82億元，其中物業開發貢獻收入132.26億元，同比增長54.6%；毛利約為53.37億元，同比增長27.6%；毛利率約為28.0%，同比下降1.9個百分點；淨利潤為15.02億元，同比增長28.6%。
2019年全年，花樣年錄得合同銷售金額為362.1億元，同比增長20.01%。去年業績會上，花樣年將銷售目標定為360億元，以此計算，花樣年“踩線”完成年度目標，完成率為100.58%。
按照今年的銷售目標450億元計算，業績增速也僅為25%。在疫情的影響下，這樣的目標仍有不小的挑戰。
花樣年地產集團首席運營官張惠明指出：“今年一季度是淡季，接下來的5月底、6月初到年底會陸續推出新項目的銷售，以確保全年目標的完成，也會結合2、3月份的經驗，實現線上線下結合，全力確保全年業績的達成。”
與同規模公司相比，花樣年可售貨值不算充足。業績會上，張惠明透露，花樣年現有貨值超過550億元。以此計算，去化率至少要達到80%才可完成業績目標。而近期披露業績的多家上市房企，今年的目標普遍是實現50%～60%的去化率。
據悉，花樣年不只加速收併購、合作開發，還加大公開市場競爭拿地的步伐。2019年花樣年新增13宗土地，土地面積共計235萬平方米，總權益投資額74億元，總貨值超過300億元。
2019年12月以來，花樣年更是一改以往“謹慎”態度，在土地市場上頻頻出手，積極參與公開市場“招拍掛”，在全國重點一二線城市累計參與了約20場競拍。
最近3個月，花樣年累計在寧波、成都、青島、南京、杭州、天津等地獲取9幅土地，合計為公司新增貨值約240億元，與去年同期相比，拿地力度較為激進。
截至2019年12月31日，花樣年集團規劃土地儲備建築面積約3687萬平方米，包含已確權建築面積1663萬平方米，尚未列入土儲的新增土地70萬平方米，土地儲備在一線城市和二線城市佔比超過90%，粵港澳大灣區佔比超過50%。
在潘軍看來，花樣年要通過合作加快進入招拍掛市場，這樣才能快得起來。除了加快進入招拍掛市場外，花樣年還要“兩條腿走路”，將目光投向粵港澳大灣區的城市更新。
相關數據顯示，花樣年在大灣區已有46個城市更新項目正處於不同的發展階段，大部分位於深圳以及其他大灣區城市，以住宅為主導，同時積極佈局產業和商業項目，預計規劃總建築面積約1954萬平方米，儲備總貨值約3845億元人民幣。
高層“換血”
為早日實現“千億”目標，花樣年在過去的一年高管團隊經歷了“大換血”。2019年5月22日，花樣年召開股東大會，重選退任董事、公司創始人曾寶寶迴歸執行董事之列。
2020年1月17日，曾寶寶被正式任命為花樣年地產集團CEO，向潘軍彙報，曾寶寶仍擔任花樣年中國集團戰略規劃委員會主席一職。曾寶寶迴歸之際，張惠明成為新任COO。花樣年地產集團深圳、北京兩大區域新任區首趙英華、胡博也在1月初正式到崗。
從此次業績會也可以一窺花樣年的高層變動。此次出席業績會的4位高管，除了任職多年的“元老”潘軍以外，擔任花樣年執行董事的柯卡生、擔任首席財務官的陳新禹以及張惠明均是在去年加入的“新將”。
花樣年把新引入的這批行業精英稱為有幹勁的“老司機”。
“這些人才多數來自行業排名前列的地產公司和專業機構，作為行業‘老司機’，很多人都有帶領房企從幾百億到上千億元銷售規模的經驗。”柯卡生介紹，花樣年的人才策略主要是引進人才“換倉”、內部“轉型”以及挑選培養年輕人。
至此，花樣年完成為時一年的組織架構調整和人員換倉，“摩拳擦掌”準備進入行業的主流賽道當中。
潘軍認為：“我們在對標行業TOP20的優秀企業，並且希望和他們合作，向他們學習。比如旭輝，在組織運營、成本管控和投資方面有很多值得我們學習的地方，我們跟旭輝在華中、華南可以優勢互補的區域進行合作。”
在花樣年的合作名單中，出現了平安不動產、碧桂園、大悅城、華夏幸福、龍湖地產等一批知名房企。潘軍表示，2020年後面的三個季度花樣年還將繼續深化與這些行業主流企業的合作，向主流企業學習，整合更多業務資源。
潘軍將行業分為三個梯次，第一個梯次為TOP20的頭部房企，第二個梯次是行業TOP50的房企，有機會在未來兩年內進入千億規模，最後一個梯次則是百強房企。
克而瑞2019年房企銷售排行榜顯示，花樣年以349.5億元的操盤金額排名72位，花樣年正處於第三梯次，並且正在向第二梯次衝刺。
隨著有銀保監會背景的柯卡生及曾任碧桂園金融部副總經理的陳新禹的加入，花樣年也在積極調整債務結構。
花樣年的融資成本一直比較高，近期則有所下降。相關數據顯示，2019年初至2020年1月合計融資13.5億美元；融資成本從2018年底的15%下降至2020年初的10.875%。
截至2019年底，花樣年控股的淨負債率為73.5%，同比下降3.9%；短債佔比從2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。其中借款總計約139.85億元，同比減少26.99%；優先票據及債券合共240.83億元，同比減少0.52%。
目前，花樣年手中的銀行結餘及現金總額約230.44億元，同比減少19.3%。
“過去大家覺得花樣年境外債比例高一些，今年希望讓境內外債基本達到50：50的比例。”陳新禹表示。此外，為了控制債務成本，對一年內到期的短期債佔比進一步控制到30%以下。對於2021年的債券，花樣年今年還會回購，進一步降低投資人對2021年到期債券比較集中的風險的顧慮。
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