裁判摘要：
開發商與小區業主對開發商在小區內建造的房屋發生權屬爭議時，應由開發商承擔舉證責任。如開發商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到業主的商品房中，則該房屋應當屬於小區全體業主所有。開發商在沒有明確取得業主同意的情況下，自行佔有使用該房屋，不能視為業主默示同意由開發商無償使用，應認定開發商構成侵權。
業主參照自該房屋應當移交時起的使用費向開發商主張賠償責任的，人民法院應予支持。
宜興市新街街道海德名園業主委員會訴宜興市恆興置業有限公司
南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司
物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案
案例來源：《最高人民法院公報》2018年第11期
簡要事實：
原告：宜興市新街街道海德名園業主委員會
被告：宜興市恆興置業有限公司
被告：南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司
宜興市新街街道海德名園一、二、三期小區的開發商系恆興公司。在海德名園二期內建有海德名園會所，該會所的建設工程規劃許可證載明的建設項目名稱為海德名園會所、建設規模為兩層1215 平方米。該證的“附圖及附件名稱”內載有：其中物業管理用房建築面積700平方米，核發紅卡等內容。
根據規劃部門的解釋，“核發紅卡”的房產不得銷售。該會所至今沒有房產證。2008 年 11月1日，恆興公司與紫竹物業公司簽訂物業移交驗收接管協議，約定紫竹物業公司自2008 年10月30日開始承接物業。海德名園二期第26幢會所除物業公司使用的476 平方米物業用房外，其餘面積647.62平方米是由恆興公司使用或控制。
原告海德名園業委會訴訟請求：確認海德名園二期26 幢會所中除物業用房外的647.62 平方米的房屋所有權為宜興市新街街道海德名園全體業主所有，判令恆興公司與紫竹物業公司支付自2008 年11月1日起計算至起訴之日止租賃費用。
裁判理由：
江蘇省無錫市中級人民法院二審認為：案涉會所屬海德名園全體業主所有，理由如下：《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；該法第七十三條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。《最高人民法院》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分：（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
本案中，案涉會所位於海德名園小區內，與476平方米的物業用房同屬一套建築的整體，根據建設工程規劃許可證、物業移交接管協議備案證明存根、以及恆興公司與紫竹物業公司簽訂的物業移交驗收接管協議等書面證據所載明的內容來看，恆興公司在移交物業時，是將會所與物業用房一併作為配套用房移交給紫竹物業公司，而且寫明產權歸全體業主所有。海德名園業委會在本案中提供了上述證據，對其主張已經盡到初步舉證義務。
而恆興公司辯稱會所繫其公司所有，作為海德名園小區的開發商，恆興公司應當進一步提供充分證據予以證明。恆興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據，但根據一審法院向宜興市國土資源局、宜興市環科園規劃辦公室調查瞭解的情況，以及宜興市物價司局對海德名園商品房價格核定的相關材料，恆興公司所舉證據並不足以證明會所繫其公司所有。
根據物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區配套明細表中載明的“會所1300平方米”，可以表明恆興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設成本進行審價。綜上，依據《物權法》及司法解釋的規定，針對雙方當事人的舉證情況，應認定案 甚涉會所屬海德名園全體業主所有。
關於恆興公司佔有使用案涉會所應當承擔的責任。首先，會所屬於當全體業主所有，恆興公司作為海德名園小區的開發商對此理應知曉，並且在物業移交驗收接管協議備案證明中也明確了該事實，故恆興公司自將物業用房於2008年10月30日移交給紫金物業公司時，本應將會所一併移交給全體業主佔有、使用、收益，但恆興公司卻一直無償佔有使用至今，致使海德名園全體業主不能使用、收益，從而造成了相應損失。依據《物權法》第三十七條的規定，因恆興公司的侵權，海德名園業委會作為全體業主代表有權請求恆興公司賠償損失。
其次，恆興公司認為海德名園業委會沒有主張過權利，至少表明是同意其公司使用的。但依據《民法總則》第一百四十條的規定，沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。海德名園業委會明確表示曾多次向恆興公司提出歸還會所的主張，並未同意恆興公司無償使用，恆興公司亦未能舉證證明其公司佔有使用會所符合法律所列上述情形，故恆興公司所提該項上述意見，並無事實和法律依據。
其三，《侵權責任法》第十九條規定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他方式計算。本案中，原審法院參照會所的租賃費用來確定本案損失，並依法委託評估機構對此進行評估。根據評估機構對會所租賃費用的評估過程來看，評估機構不僅到現場查勘了會所的實際情況，還對類似商業辦公用房的租金情況進行了大量的調查和分析，從而作出了不同時段租賃費用的評估結論，因此評估機構的評估具有事實依據，亦無程序違法之處，恆興公司未能提供相應證據推翻該評估意見，故評估意見合法有效，一審法院據此作為參照確定本案損失，並無不妥。江蘇省無錫市中級人民法院依判決：駁回上訴，維持原判。
一審判決結果：
1.宜興市新街街道海德名園二期第26幢會所除物業用房外的647.62平方米的房屋屬海德名園小區全體業主所有；
2.宜興市恆興置業有限公司支付宜興市新街街道海德名園業主委員會損失803150元；
3.駁回宜興市新街街道海德名園業主委員會對南京紫竹物業管理股份有限公司宜興分公司的訴訟請求。
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