北京市高級人民法院，受讓"小產權房"的只能獲得其使用權，該使用權可以作為遺產繼承
裁判要旨
小產權房因其本身取得方式的特殊性被限制轉讓和交易，雖非法律概念但也屬於法律意義上的物，能夠被佔有、使用、收益，同樣也能因死亡事實發生，繼承人可繼承小產權房的使用權。
案情簡介
一、岑泉山系城鎮居民，其生前購買的房屋屬豐臺區花鄉狼垡村的小產權房春東苑房屋，至今未能辦理產權證明。
二、岑泉山生前所寫的《特此聲明》將春東苑房屋贈與羅×，岑泉山去世後羅×在法定時間內表示接受贈與。
三、岑泉山的繼承人周×與羅×因案涉房屋繼承產生爭議，訴至豐臺區法院，豐臺區法院一審判決後，羅×不服上訴至北京市第二中院，第二中院經審理後改判駁回了周×的訴訟請求。
四、後周×向北京高院提請再審，北京高院依法裁定駁回了周×的再審申請。
審判要點
北京高院根據《繼承法》第十六條關於"公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人"以及第二十五條關於"受遺贈人應當知道受遺贈後兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈"的規定，認定羅×已經通過受遺贈取得了案涉小產權的使用權。本案中，岑泉山生前所寫的《特此聲明》符合遺贈的規定形式要件，且羅×在法定時間內也表示了接受遺贈。又根據《繼承法》的第三條關於："遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產"的規定，雖然案涉房屋無法辦理產權證明但岑泉山出資購買並居住使用多年，亦屬於法律意義上的物，其能夠為權利人佔有、使用、收益，因此羅×可以繼承案涉房屋的使用權。
實務經驗總結
1.2016年8月，北京高院發佈的《關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》曾就小產權房分割繼承問題提出司法指導性意見。其中第三十五條規定："【小產權房分割】對於已被有權機關認定為違法建築的小產權房，不予處理；但違法建築已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。對於雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可採用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。"小產權房"的認定和處理屬於有關行政機關的職權範圍；審判機關對"小產權房"的確權糾紛不予處理；但審判機關可對符合條件的"小產權房"的使用歸屬進行分割。
2.購買"小產權房"要謹慎！
小產權房作為在農村集體土地上建設的房屋，因為未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱"鄉產權房"。"小產權房"不屬於法律概念，該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。鑑於小產權房與城市國有土地上的房屋存在的以上差異，因此國家限制城鎮居民取得小產權所有權而僅能取得使用權，小產權房僅能在本集體經濟組織內進行有限的流轉。故我們建議，城市居民應充分預見到購買小產權可能帶來的不確定風險，尤其是不能取得小產權房所有權的風險，因無法最終取得所有權，在未來出現糾紛很難維權，甚至在國家政策變化時，可能連使用權都無法保證。
相關法律法規
《繼承法》
第三條 遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。
第十六條 公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人第二十五條 受遺贈人應當知道受遺贈後兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。
法院判決
以下為北京高院就該問題在"本院認為"部分發表的意見：
岑泉山所書寫的《特此聲明》符合法律規定的遺贈遺囑的形式要件。周×對《特此聲明》的真實性不予認可，但未能提供相反證據予以佐證。岑泉山去世後，羅×在法律規定的時限內明確表示接受贈與。訴爭房產屬於限制交易的小產權房，當前，雖然尚不能依法進行物權登記或變更登記，但岑泉山出資購買並居住使用多年，亦屬於法律意義上的物，其能夠為權利人佔有、使用、收益。羅×起訴時表明接受遺贈遺囑並要求確認訴爭房屋的使用權，於法有據。
案件來源
周×申請遺贈糾紛申訴申請民事裁定書[北京市高級人民法院（2014）高民申字第00097號]
延伸閱讀
權屬不清或未辦理房產證的房產不能劃入遺產範圍分割
案例二：最高人民法院作出的林某1、某法定繼承糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[（2016）最高法民申2405號]指出："《中華人民共和國繼承法》第三條規定遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。關於訟爭的名軒公寓A、B兩棟房屋，該房產無土地使用權證，未辦理規劃報建手續，無房產證，無法依據權屬登記確認林志明對該房屋享有所有權，且現有的證據尚不足以證明林志明已合法取得上述宅基地使用權及該地上建築的確切出資情況，該房產權屬不清，原審判決未將該房產列入林志明的遺產範圍，並無不當。關於訟爭海口市金銀小區A棟三單元806號房及海口市秀英區小街市場的商鋪，不動產物權的設立和變更應當依法登記才能發生法律效力，該兩處房產尚未辦理房產所有權登記，林某1、林星嘉在原審時提供的證據亦尚不足以證明該兩房產是林志明的合法財產，原判決未將該兩房產列入林志明的遺產範圍，並無不當"
本文轉自網絡，如有侵權，請聯繫刪除。
閱讀更多 合肥婚姻家事律師 的文章
