前 言
城市的發展是循序漸進的過程，大福州的未來發展亦如此。在東進南下取得階段性成效的同時，福州要踐行沿江向海的大戰略，實現中心城區的真正貫通，首先要完成老城區與濱海新城在現有城市邊界上的城市融合。
就當前福州的城市格局現狀看，三江口組團是實現城市大融合的承上啟下節點，也是福州“沿江向海”發展的黃金三角區關鍵所在。
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NO. 1｜壹
三江口組團由三江口片區（南臺島東部）、長樂營前板塊和馬尾核心板塊組成。前幾年，在福州新區紅利的利好下，三江口和長樂成為炙手可熱的板塊。前有各基建配套的落地，後有軌道交通的加持，1號線延長線、6號線均被納入福州地鐵二期建設規劃並已開工。但組團之一的馬尾核心板塊熱度不及以上兩個板塊，近年來主要靠自給自足，城市面貌上長期以來不及其他四城區，所以常年來處於“被忽視”的尷尬處境。但馬尾核心區作為承接市中心與長樂新區的紐帶，也是發展長樂新區的必經之道。要發展長樂新區，馬尾是不可或缺的板塊。細數近兩年政府對馬尾的扶持，交通和產業兩大方面可見一斑，馬尾也在悄然生變……
交通
2019年1月，三江口大橋正式通車，串聯起馬尾板塊、三江口板塊與長樂營前板塊。新橋的貫通，拉近馬尾到倉山的距離，以前去倉山需經過魁浦大橋，而這一通道交通負擔過重，常年發生擁堵，原本十幾分鐘的車程延長到一小時左右已是常態。而三江口大橋開通後，可實現5分鐘車程快速直達倉山，通往福州火車南站等地方也大幅縮短。 另外，倉山去往機場也不必再繞行，經三江口大橋直上機場高速，快速達到長樂機場。三江口大橋形成新的交通主動脈，通往長樂各板塊也更加便捷。至此，福州黃金三角區正式打通，也為加快實施福州“東進南下”城市發展戰略提供有力支持。
三江口大橋實景圖/張人峰攝
2019年12月，福州市發改委官網發文稱：地鐵2號延長線（鼓山-馬尾港）正式通過專家評審，這一重大利好對於馬尾而言，填補了板塊內軌道交通的空白，緩解福州主城區與馬尾之間客流通行壓力，進一步加強馬尾與福州主城區的聯繫。從路線及站點分佈上來看，快安首當其衝成為二號延長線的獲益板塊，今後也將更加便利片區居民的出行。
福州地鐵2號延長線規劃站點
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2020年1月，福馬路提升改造工程主路完成通車，且即將於今年6月全面通車。該路段的改造升級，讓馬尾與市中心板塊無縫對接，也成為連接到長樂新區的快速通道，與南江濱東大道、環島路、福泉高速公路連接線、三江口大橋南接線實現互聯互通，盤活沿線路網。
福馬路實景圖：來源福州日報
曾經的福馬路鼓山隧道是馬尾通往福州中心城區的重要交通要道,但因車流密集,隧道狹窄而成為交通瓶頸, 此次福馬路鼓山隧道的改造升級成雙向6車道+2個非機動車道+2個人行道，極大緩解馬尾到市中心的交通現狀，拉近與中心板塊的距離，該隧道已於2019年10月正式通車。
福馬路鼓山隧道效果圖
福馬路的貫通，提升出行效率的同時，還能快速通往周邊各大成熟商圈和重要交通主幹線。例如通過福馬路上三環、機場高速、可以快速通往火車站、機場等地點，使得整個馬尾板塊的通達性更強，也象徵著馬尾板塊的發展已駛入快車道。
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產業
曾經，馬尾的產業以低端粗放型的加工產業為主，兼著發展貿易，但在“十二五”的衝刺之年，馬尾成為全國首個涵蓋國家級新區、自由貿易試驗區、海上絲綢之路核心區、兩岸經濟合作示範區及國家級開發區的“五區疊加”重點開放區域。 另外，作為全國第四個、我省目前唯一的國家級物聯網產業示範基地，馬尾物聯網產業生態水平居全國前列，已成為全省物聯網產業最具競爭力的發展新高地，發展物聯網產業，帶動了一批本土企業快速成長，也吸引了大量優質企業落地。
福州物聯網產業創新發展中心/歐陽進權攝
2018年5月18日，世界貿易中心協會就與馬尾區簽署了福州世界貿易中心項目投資協議書，明確福州世界貿易中心項目將落戶馬尾快安，項目投資額約3億美元。將成為馬尾區新的旅遊觀光景點、商品展示及產品推介場所、對外宣傳窗口和文化交流平臺。也與對岸的三江口商務區遙相輝映，組成福州三江口高樓景觀群。
產業的聚集和持續發展帶來板塊經濟的高速增長，馬尾近幾年的GDP數值保持穩定增長。預計隨著區域產業規模的持續擴大，未來GDP的增速有望大幅提升。
配套
近十年以來，快安板塊現有生活配套逐漸完善，包括板塊商圈、甲級醫療、教育配套、文體中心等成熟配套，毗鄰東江濱生態公園，也讓板塊的宜居指數逐漸提升。
東江濱公園/葉義斌攝
三牧中學馬尾校區效果圖
2017年開始，馬尾加入舊城改造計劃，隨著近兩年舊城改造力度的加大，快安板塊供地與成交量前幾年也有明顯提升,也吸引世茂、正榮、招商、陽光城等一眾實力房企的入駐。品質開發商的入駐，提升居住氛圍的同時，板塊內整體居住品質也將得以改善。
NO. 2｜貳
通常來說，城市某個板塊接二連三的利好，會帶動房價的上漲。如三江口組團的另外兩個板塊——三江口板塊和長樂營前板塊，目前房價動輒兩萬多，甚至逼近三萬大關。尤其是2017年長樂撤市立區，其濱海新城的規劃落地後，短短几個月時間，長樂房價漲幅高達50%以上，臨近馬尾的營前和首佔板塊，房價也一度飆至2.5萬左右。
三江口和長樂新區都屬於近兩年發展的新區，尚處在開發前期，目前動輒兩三萬的房價，對於剛需來說並不友好，還要經歷3-5年的“空城期”。更何況部分板塊房價早已透支未來漲幅，想要尋找價值窪地並不容易。
相反，馬尾核心板塊，尤其是快安板塊經過近10年發展，目前生活配套逐漸完善。在售樓盤基本為近一年左右面市的新項目，由於受到限價影響，板塊均價被控制在2萬以下。同樣是三江口組團的發展片區，目前房價維持在1.7-2.3萬之間。
對於剛需來說，2萬/㎡是個分水嶺。例如板塊內的世茂遠洋東江灣，該樓盤憑藉“30多萬的首付、1.7萬均價”的價格優勢俘獲大批剛需購房者。對於想留在福州主城區的剛需來說，同等的地理條件和價格，板塊內鮮少有新盤能替代。首次開盤近200套房源去化率達8成，且從開盤到接近清盤，僅用了半年時間，如此推案節奏與清盤速度，在近兩年福州樓市中罕見。
NO. 3｜叄
世茂遠洋東江灣目前銷售已接近尾聲，2019年12月，世茂攜遠洋再度深耕快安板塊，拿下馬尾下德村地塊，案名為世茂遠洋東江灣·悅境 。東江灣·悅境地理位置臨近東江灣，但更具有一定的優勢，例如目前福馬路主體工程完畢，開通在即，項目周邊環境和整體感觀相比東江灣在售時更佳；再者東江灣·悅境將在東江灣基礎上全面升級，並以“世茂功能景觀”打造科技智慧社區，容積率僅2.45，提高業主居住體驗。雖然多項優勢迭加，但據知情人士透露，東江灣·悅境的價格與之前的東江灣售價差異不大，屆時的性價比也將更為凸顯。
交通方面，家門口即是無縫對接市中心的福馬路快速通道，周邊還有東江濱大道，機場高速，以及三江口大橋和魁浦大橋，形成三橫兩縱的立體交通格局，路網通達性強。
另外，東江灣·悅境距離規劃中的地鐵二號延長線朏頭站直線距離約600米，也是準地鐵房。在城市輻射範圍愈加廣泛的情況下，購房非核心區的樓盤，一定要有地鐵思維，在往後的幾年時間，隨著福州地鐵線路的陸續貫通，只要家門口有地鐵站，均能迅速到達城市各商圈、行政區和休閒娛樂場所，市民對地鐵的依賴度也將大幅提升，也能兼顧家中老人和小孩的出行。
雖準地鐵房集合多重優勢，但高昂的價格讓剛需購房者望而卻步，我們以福州二環以外地鐵沿線的在售樓盤為例：
注：以上房價代表板塊內地鐵沿線房價，非板塊整體房價
從上圖來看，在福州市區已開通和在建地鐵站旁的樓盤中，幾乎沒有低於2萬以下的樓盤，就連營前和首佔早在兩年前疊加地鐵紅利上漲了一波，地鐵沿線樓盤售價高達2.3-2.7萬/㎡。縱觀全城，馬尾快安板塊臨近地鐵站的在售樓盤中，東江灣1.7萬的價格處於福州主城區地鐵房低位，若東江灣·悅境真能延續之前東江灣的價格優勢，對於剛需來說，也是一個不錯的上車機會。
除了交通方面的配套，項目臨近的教育和醫療配套在板塊內具備一定的優勢：
1
毗鄰項目的和平中心小學，該學校已有80多年校史，共12個教學班，該學校和馬尾實驗小學等片區內學校對口的福州二十四中學，據《2019年福州一類校高中錄取數據》顯示，福州二十四中學位列全市公立學校一類校錄取率排第20名，綜合來看，在板塊內算是不錯的教育資源；
和平中心小學：圖片來源“馬尾的事兒”
2
距離項目不到1公里的新蓮花醫院屬於閩臺合資企業，為廈門蓮花醫養集團旗下的二級綜合醫院，整體醫院較新，醫療配套很先進，目前為止馬尾板塊相對較好的一所醫院。
誠然，價格並非選擇樓盤的唯一標準，目前，福州市面上不乏1萬左右的低價盤。但連基本的交通和生活配套都處於起步甚至規劃階段，在城市資源有限分配的情況下，這些板塊的發展週期可想而知。對於想要定居福州的剛需來說，市中心高攀不起，遠郊短期內很難看到未來，也無從下手。 例如首付預算僅30多萬，想買在福州主城區買一套像樣的地鐵旁純商品房，低容積率，目前來看，東江灣·悅境從綜合條件來看，才真正算得上承載剛需的城區置業夢。剛需在有限的預算內置業，除了滿足居住需求，更要跟隨城市發展的大方向，找尋價值窪地，才能在未來置換時，具備更強的市場競爭力和價格優勢。
【世茂遠洋·東江灣|悅境】
[項目位置]：中國·福州（距離約10公里）金融街萬達前。
[項目交通]：主幹道福馬路，拓寬建成雙向8車道，計劃6月全線建成通車；地鐵2號線延伸段（規劃中）與地鐵1號線相匯於南門兜站，通達福州四方。
[建築面積]：約62-89㎡稀缺低密小戶型。
[產品特色]：精裝雙入戶大堂，容積率2.45，純住宅區，超寬樓間距。
[科技生活]：3大歸家禮序、5大科學入門、9大安防科技，360°守護家的安全，體驗尊崇人生。
[智臻社區]：“一環兩軸多空間”科學社區分佈。8大社區園林景觀組團——3進制禮序、全城熱練、青年活動區、樂玩兒童樂園、樂齡老人活動區，萌寵樂園，陽光草坪，景觀會客廳，打造健康理想生活家。
[低密人居]：2.45容積率，超寬樓間距，低密舒適人居，15%贈送率，戶戶多一房。
世茂遠洋東江灣·悅境效果圖
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