3月30日，世茂房地產控股有限公司（0813.HK，下稱“世茂”）發佈了2019年度業績報告。如果說之前最關注的是世茂是否能夠躋身前十，那麼未來最關注的或是邁入前十以後怎麼走。
根據公佈的數據，報告期內，世茂房地產全年簽約額為人民幣2600.7億元，同比大幅上漲48%，目標完成率達到124%，躋身行業第九。同時，其以近三年超過50%的複合增長率，實現“第三個有品質高增長年”，這個增速明顯高於top20房企的均速。不過世茂集團董事局副主席、總裁許世壇透露，一直到2021年，希望世茂自身的增速都要比行業前10甚至前20的企業增速都要快，利潤增長也要做到20%以上。
2019年超額完成銷售計劃的世茂，制定了“2020年衝擊3000億元”略顯保守的銷售目標，同比上升15%。其中，作為打造“合作共贏生態圈”主力的世茂海峽發展公司，2020年銷售目標為1200億元。許世壇在發佈會上強調稱，該目標並不包含與福晟的戰略合作：“3000億元是一個謹慎的預測，因為受疫情影響，不希望把指標定的特別高。”——即量中有質，實現有質量的增長，而對質量的把控也會體現在今年的收併購中。
對於世茂來說，合作是其2019年絕對不可逾越的關鍵詞，是其躋身前十路上的重要渠道。而業績會上，許世壇的一句“會加大收併購”似乎奠定了世茂今年的發展基調。而在他看來：“疫情對不少中小開發商產生的流動性壓力，對世茂今年收併購或有更好的機會。”而除了住宅，未來世茂的多元化業務也頗具想象力。
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業績超預期，給投資者慷慨分紅
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今年世茂的業績表現是超過大家預期的，而在業績增速保持強勁的同時，世茂核心利潤及經營利潤指標頗為亮眼。數據顯示，報告期內，世茂營業額達1115億元，同比大幅上升30.4%；毛利額341億元，同比大幅上升26.6%，毛利率持續穩定保持在30%以上水平，年內核心業務淨利潤為153.25億元，同比增加30.6%，年內股東應占核心業務淨利潤為104.78億元，同比增加22.5%。
賺錢能力槓槓的世茂，也不吝嗇對股東大氣分紅。董事會建議末期派息每股85港仙，連同中期派息的60港仙，全年股息每股1.45港元，同比上升20.8%，給了投資者一份極度慷慨的分紅禮包。
報告期內，世茂酒店、商娛、物業三大專業公司營收合計65億元，同比上升46%，目標完成率達105%。其中，酒店收入22億元，商娛收入18億元，物業收入25億元。
在世茂的計劃中，多元化的業態將會成為其未來業績的增量，也頗受外界關注。在這次業績會上，有媒體提問疫情對這部分業績的影響。不過，許世壇很坦然表示，此次疫情對酒店和商業影響很大，此前公司預測增長30%是可實現的，但目前已調至增長5%。
他稱公司的判斷是4月份陸續有些酒店恢復正常，但是受國際環境影響，像北上廣深等一線城市可能要到下半年才能恢復，因此商業和酒店的業績損失可能超過11億元，希望全年控制在8億元左右。對於分拆上市的問題，許世壇表示，物業和酒店應該會在未來兩三年內分拆上市，“物業應該會快一些”。
世茂的整個邏輯是，以地產開發為核心“主體”，多元化業態為“雙翼”，並將此命名為“大飛機戰略”。
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今年回款的50%將用來購地
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世茂能夠躋身行業前十，可以說離不開它“獨樹一幟”的多元靈活土地策略。在很多房企開始謹慎拿地之時，世茂沒有跟著市場的節奏走逆週期操作，2019年世茂基於自身財務穩健優勢，以及產品、工程端所具備的體系化運營效率，達成多個上市公司、非上市公司及國企的合作，有效增加集團可售資源，打造“合作共贏生態圈”。
許世壇也表示，收併購確實去年是世茂做得比較好的一塊，增加了大量的可售資源，去年5千億的可售資源有三分之二以上都是通過收併購帶動的。頗為不同的是，世茂對併購有著自己的一套邏輯，比如在合作標的方面，從項目合作延伸至資產包合作，其二，很多資產合作並不是收購100%的全部股權，減輕企業資金支出壓力的同時，實現操盤並表。
通過合作的方式，世茂大幅補充了一二線城市的土儲。業績報告顯示，2019年，世茂新增土地儲備3092萬平米，其中67%的土地面積通過收併購合作方式獲取。而說到併購，去年轟動一時的世茂福晟也成了這次業績會繞不開的話題。
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“超級區域”典型——世茂海峽操刀資產包
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今年初，世茂與福晟宣佈成立一個全新平臺——世茂福晟。對於這一合作進展，許世壇表示目前很多都在穩步推進，比如物業公司的項目，世茂會一個個項目去做詳細盡調，不是一下子全收。目前，雙方仍然是基於品牌層面的合作，交給世茂海峽公司主導。現在，世茂福晟土儲已經超過1200億元，今年銷售目標大概在300億元。另外，福晟舊改的資源非常豐富，合作中舊改的貨值現在預估有超過3000億元。
而值得注意的是，在世茂房地產2600億規模的銷售額中，世茂海峽就貢獻了900億元。世茂集團2019年進行了大宗資產包的收購模式，其中絕大部分的資產包由世茂海峽操盤。世茂海峽發展公司可謂是公司的“超級區域”典型，相當於公司的衝鋒隊，將“麵粉”轉換為高溢價的“蛋糕麵包”，為世茂業績大幅增長注入強勁動力。
世茂方表示，今年的購地計劃和去年差不多，希望回款的50%來做土地的投資，但不會特別多，還是穩妥一點。截至2019年12月31日，集團已進駐全國120個城市，旗下擁有349個項目，共7679萬平方米（權益前）的優質土地。
而被問及土儲佈局，許世壇表示，“大家對世茂的理解是長三角比較強，但其實我們現在最大的土地儲備是在大灣區，有接近四千億的貨值。不過，難能可貴的是，世茂房地產在大幅拿地收併購下，仍保持著大額現金流。
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財務穩健，擴張遊刃有餘
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在年末銀行政策持續收緊、四季度新銷回款週期有限的情況下，世茂2019年回款額同比增長率仍達42%，實現回款1950億元。資金儲備方面，報告期內賬面現金為596.2億元，較2018年底上升20.3%。未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣500億元，資金儲備空間大。
為什麼新增了這麼多土儲，世茂的現金流卻依然如此充裕？
實際上，世茂的拿地投資有著自己的紅線。銷售回款、經營性現金流、利潤等指標不達到一定的規模，是不允許地區公司拿地投資的。而與同類民營房企對比，世茂房地產的槓桿率和融資成本更低。報告期內，世茂淨負債率為59.7%，已連續8年維持在60%以下，且短期償債能力強，現金比率1.6倍，具備優越的資流動性。
另外，2019年，在行業融資收緊、資金成本高企的背景下，世茂的財務管理優勢愈加凸顯，其2019年融資成本控制在5.6%，較2018年底下降0.2個百分點，維持在行業較低水平，獲得了標普“BB+穩定”、中誠信“AAA”以及聯合評級“AAA”等境內外良好評級。
去年世茂房地產其境內子公司在境內市場分批發行長期公司債共計74億元，其中7年期債券利率為4.8%，體現出了年期長與成本低的優勢。2020年3月，上海世茂建設成功發行公司債共45億元，其中5年期債券利率為3.23%；7年期債券利率為3.9%，再創世茂債券發行成本新低。
可以說，在全國熱點區域均有充足的資源儲備，足以滿足未來持續增長的需要，而穩健的財務可以讓世茂在未來的拿地和擴張中游刃有餘。
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